《证券投资学股票基本分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《证券投资学股票基本分析（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、键入公司名称证券投资学之基本分析招商地产2011级金融学选取日期前言房地产行业被认为是中国最赚钱的行业之一，牵动着千万人的神经。本文将选取房地产股票中较具代表性的招商银行（000024）进行基本分析，对其投资价值进行较为详细的考察。目 录1. 宏观经济分析32. 房地产行业分析42.1 调控政策42.2 房地产行业总体态势53. 公司分析63.1 公司简介63.2 SWOT分析74. 财务分析84.1 利润表分析84.1.1收入确认标准84.1.2收入、利润的构成及变化趋势84.1.3非经常性损益构成及变化趋势94.1.4 利润分配方案114.1.5盈利能力分析114.2 资产负债表分析124
2、.2.1资产结构分析124.2.2 资产质量和资产营运效率分析144.2.3负债结构分析144.2.3偿债能力分析15总结181. 宏观经济分析自2004年以来，我国总体经济一直高速发展，国民生产总值增速7%以上，人均国内生产总值增速8%以上，图表分析如下数据来源：国泰安数据库在国民生产总值和人均国内生产总值不断增加的同时，消费价格指数亦在波动中上升统计年度居民消费价格指数城市居民消费价格指数农村居民消费价格指数2003101.17100.95101.562004103.88103.34104.842005101.81101.59102.192006101.47101.48101.462007
3、104.77104.48105.372008105.86105.58106.5200999.3199.1599.692010103.32103.2103.612011105.39105.25105.822012102.65102.68102.53数据来源：国泰安数据库2. 房地产行业分析2.1 调控政策近几年，国家对房地产进行了严厉的调控，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨。2011年1 月26 日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了2010 年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标
4、，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。截至7 月共43 个城市出台相关的操作细则，加入到限购的行列，政策落实比较到位。而随着国务院原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海和重庆在1 月底公布了征收细则，房产税的试点展开有利于房地产行业的长远健康发展。同年7 月12 日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。住建部8 月17 日提出新增限
5、购城市名单的标准，但其后只有台州、衢州、珠海新加入到限购行列，烟台、廊坊、韶关、珠海、中山严格限价，但效果并不明显。2.2 房地产行业总体态势近十年房地产行业景气指数在震荡中前行，在调控中渐渐走向平稳数据来源：国泰安数据库 而土地供求方面，在2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用低楼面均价显著上涨，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%，房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三、四线城市成交面积同比小幅
6、下滑。3. 公司分析3.1 公司简介招商地产的全称为招商局地产控股股份有限公司，其前身是蛇口招商港务有限公司，初创于1979年，1990年9月始改组为中外股份有限公司。公司成立于1984 年，是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是一家集开发销售、租赁经营、物业管理于一体、物业品种齐全的大型房地产开发集团。在房地产开发方面，公司业务涉及住宅、办公楼和商业营业用房三大类商品房的开发，在深圳、北京、上海、广州、天津、苏州、南京、佛山、珠海、重庆、成都、漳州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。1993年3月15日至3月27日，公司发行境内公众
7、股2000万股，内部职工股700万股，特种股5000万股，1993年4月10日，“蛇口招商港务股份有限公司”成立，同年6月7日，“深招港A、B”股在深圳证券交易。截止2014年3月底，招商地产总股本达17.17亿股，总资产超过250亿元。3.2 SWOT分析优势(Strengths)： 公司依靠母公司招商局集团，在开发贷取得以及贷款利率方面一直具备优势； 公司正以独特的产业协同拓展模式与集团一同向全国各地拓展，持续获取质优价低的资源； 具有较高的毛利率水平和稳定现金流，抵御市场风险的能力较强； 优质资源注入助推商业地产发展提速。大股东蛇口工业区注入深圳蛇口海上世界片区的部分优质地块土地。劣势(
8、Weakness) 在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。机遇(Opportunities)拥有庞大的潜在市场和顾客群； 商业地产的发展为公司房地产多元化的综合运营能力寻找更多的空间； 限购政策后市场重新洗牌。威胁(Threats) 公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压； 万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大，对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。4. 财务分析4.1 利润表分析4.1.1收入确认标准强调商品房的交付，当房地产企业将已具备交付条件的商品房或房地产交付给购房者时确认收入的实现
9、，如果有购房者在接到书面交房通知后，无正当理由拒绝接收，则于书面交房通知确定的交付使用期限结束后就确认收入的实现。4.1.2收入、利润的构成及变化趋势收入构成招商地产财务报告中显示，公司营业收入都是来自于营业收入都是主营业务创造的营业收入。并且公司每年的营业收入都在逐年上升。公司的其他业务收入也为0，营业外收入非常少，说明公司业务较为集中。但是公司主营业务种类比较丰富,不仅包括房地产开发销售，还包括出租物业经营、房地产中介等等,但是房地产开发销售达到99%，说明主营业务集中于房地产开发销售。利润构成及趋势表1 招商地产利润构成及趋势分析（单位：百万元）年度2008200920102011201
10、2营业利润1290.22274.63264.54389.56234.4利润总额1301.92273.73272.14491.86199.5净利润1092.01754.52484.03313.04277.5归属于母公司的净利润1227.61644.12011.42591.83318.3经营活动现金流量-3919.87054.7-4446.3-2112.35098.8数据来源：招商地产2008-2012年报从表中可知：1、招商地产营业利润、利润总额、净利润都是正数，而且相差不大，说明利润质量较高。2、三个利润指标一直保持增长。说明该企业盈利状况好。3、盈余现金保障倍数变化大，说明招商地产利润质量变
11、化大。2008-2011年利润质量低，2012年利润质量加高。但是这跟房地产行业的特殊性相关。4.1.3非经常性损益构成及变化趋势虽然公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益（2008年修订）已自2008年12月1日执行，但是招商地产仍按照2007年修订的解释公告披露2008年年报。因此，本文将招商地产2008年报中“以前年度已经计提各项减值准备的转回”放到“其他符合非经常性损益定义的损益项目”项目里。非经常性损益总额表2 非经常性损益表单位：百万元人民币/%年度20082009201020112012非经常性损益总额-27.0-10.68.2101.5-29.2归属于母公司的净
12、利润窗体顶端1,227.6 窗体底端1,644.12,011.42,591.83,318.3 窗体底端非经常性损益对净利润的贡献率-2.20%-0.65%0.41%3.92%-0.88%绝对值：2008-2011年，招商地产的非经常性损益保持上升，由负数变为正数，于2011年达到最大值。2012年非经常性损益变成负数，表现为非经常性亏损，但是对绝对数值较小。贡献率：招商地产2008-2012非经常性损益对净利润的贡献率一直低于4%，对净利润的影响不大，说明公司的利润结构质量较好。2008、2009、2012年非经常性损益为负数，表明非经常性损益降低了净利润。2010-2011年非经常性损益为正
13、数，表明非经常性损益提高了净利润。非经常性损益构成招商地产非经常性损益的总额变化不大，但是构成项目变化比较大。“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”对非经常性损益的影响一直较大。按照证监会公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益（2008年修订）规定，上市公司应当对重大非经常性损益项目的内容增加必要的辅助说明，但是招商地产并没有详细说明“其他营业外收入和支出”。因此外部信息使用者无法知道具体内容。“计入当期损益的政府补助”占非经常性损益的比重也比较大。表 招商地产非经常性损益构成及变化趋势1）主要组成部分政府补助从2009-2012年，计入当期损益的政府补助（但与公司正常经营业
14、务密切相关，符合国家政策、按照一定标准或定量享受的政府补助除外）是招商地产非经常性损益的主要组成部分。招商地产的财务报表中披露的政府补助更加详细。招商地产的政府补贴来自于财政补助款、纳税大户奖励、酒店项目补助等等。2）非流动资产处置损益（2008年）2008年招商地产非流动资产损益主要来自于“非流动资产处置损益”。主要来自（1）招商地产的子公司招商港务(新加坡)有限公司 2007 年度开始清算，并于 2008 年4 月注销；（2）招商地产子公司招商局物业管理有限公司及其子公司招商局物业管理(香港)有限公司与西安宏石物业管理有限公司达成股权转让协议，分别将其持有的西安招商局物业管理有限公司70%和30%股权，以人民币803,129元和人民币344,198元转让给西安宏石物业管理有限公司。小结：目前我国上市公司非经常性损益主要来自于非流动资产处置损益和于公允价值变动相关的项目。但是房地产行业具有明显的特殊性，其非经常性损益项目主要来自于政府补贴，政府与房地产商之间往往存在利益关联。4.1.4 利润分配方案表 招商地产2008-2012年股利支付率年度派现/元净利润股利支付率2008 171,730,050 1,092,000,10515.73%2009 171,730,050 1,754,465,8519.79%2010 206,076,060 2,483,986,97
