中南传媒投资马栏山文创产业园项目可行性研究报告

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1、 中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目 可行性研究报告 参加编制人员 谈小郴 高 级 工 程 师 咨询工程师 （投资） 彭碧波 经 济 师 咨询工程师 （投资） 彭朵花 经 济 师 咨询工程师（投资） 刘俊志 工 程 师 罗淑坤 工 程 师 张志强 助 理 工 程 师 林 鹏 助 理 工 程 师 喻小倩 助 理 工 程 师 目目 录录 第一章 总论 . 1 1.1 项目名称及拟建地点 1 1.2 项目建设单位及概况 1 1.3 编制依据 . 2 1.4 编制原则及范围 2 1.5 项目概况 . 3 1.6 结论与建议 . 7 第二章 项目建设背景及必要性 . 8 2.1 项目背景 . 8 2.

2、2 项目建设的必要性 9 第三章 市场分析 . 12 3.1 文化产业现状 12 3.2 市场潜力分析 14 3.3 办公用房需求 15 3.4 租售价格预测 15 第四章 建设规模与建设内容 . 21 4.1 建设内容 . 21 4.2 建设规模 . 21 第五章 场址选择与建设条件 . 22 5.1 项目选址 . 22 5.2 建设条件 . 22 第六章 工程建设方案 . 27 6.1 总平面布置方案. 27 6.2 建筑方案 . 30 6.3 结构方案 . 32 6.4 给排水设计方案. 35 6.5 电气设计方案 39 6.6 智能化系统 . 49 6.7 暖通方案 . 54 第七章

3、环境保护 . 60 7.1 编制依据 . 60 7.2 项目建设与运营对环境的影响 60 7.3 减缓环境影响的对策 62 7.4 地质灾害影响分析 65 7.5 特殊环境影响分析 65 7.6 绿化 . 65 7.7 环境影响评价 65 第八章 节能与绿色建筑 . 66 8.1 能源供应条件 66 8.2 合理用能标准和节能设计规范 66 8.3 能源消耗种类、数量 68 8.4 节能措施及效果分析 69 8.5 绿色建筑 . 73 第九章 安全卫生及消防 . 81 9.1 安全卫生 . 81 9.2 消防 . 82 第十章 组织机构和人力资源配置 . 84 10.1 组织机构 . 84 1

4、0.2 后期管理组织形式 84 10.3 人力资源配置 85 第十一章 项目实施进度及招标方案 . 86 11.1 项目实施进度计划 86 11.2 施工方案与措施 89 11.3 项目组织管理 89 11.4 工程招投标方案 89 第十二章 投资估算与资金筹措 . 91 12.1 总投资估算 . 91 12.2 资金来源与筹措 . 92 第十三章 财务效益分析 . 93 13.1 财务评价依据、基础数据与参数选取 . 93 13.2 销售收入、销售税金及附加估算 . 93 13.3 成本估算 . 94 13.4 财务效益分析 94 13.5 不确定性分析 95 13.6 财务评价结论 95

5、第十四章 社会评价 . 96 14.1 项目对社会的影响分析 96 14.2 项目与社会的互适性分析 97 14.3 社会评价结论 98 第十五章 风险分析 . 99 15.1 项目风险因素识别 99 15.2 风险评估 . 99 15.3 降低风险的主要措施 100 附表附表： 12-1、总投资估算表 12-2、销售、出租、自用建设成本分摊表 12-3、投资计划与资金筹措表 13-1、销售收入及销售税金表 13-2、折旧、摊销估算表 13-3、项目总成本费用估算表 13-4、利润与利润分配表 13-5、项目投资财务现金流量表 13-6、财务计划现金流量表 13-7、资产负债表 附图：附图：

6、1、项目区域位置图 2、项目总平面布置图 中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总论总论 1.1 项目名称及拟建地点 1.1.1 项目名称 中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目 1.1.2 拟建地点 长沙市开福区马栏山视频文创产业园 （朝正垸片区） ， 鸭子铺路以北 X06-A51/53 地块。 1.2 项目建设单位及概况 项目建设单位：中南出版传媒集团股份有限公司 中南出版传媒集团股份有限公司应中央文化体制改革精神由湖南出版集团主营 业务和资产重组改制而来。该公司成立于 2008 年 12 月，2010 年 10 月在上交所上市 （股票代码：601098），成

7、为中国第一支全产业链整体上市的出版传媒龙头股。 公司以党的十八大、十九大和习近平总书记系列重要讲话精神为指引，始终把 社会效益放在首位，全面推进改革创新，取得了社会效益和经济效益双丰收。2017 年实现营业收入 103.60 亿元，利润总额 16.49 亿元，利润与市值稳居中国出版传媒 上市公司首位，连续入选全国文化企业 30 强，位列全球出版企业 10 强第 6 位，多 次荣获全国文化体制改革先进单位、中国出版政府奖先进出版单位奖，为全国文化 体制改革和文化产业发展提供了“中南传媒样本”。 公司正由过去的图书产品制造商转型为传媒品牌创造商，旗下有 5 家出版社为 全国百佳出版社，打造了科普、

8、作文、原创文学、古典名著、音乐、新课标教材等 品牌集群。中南博集是畅销书领域的龙头企业。潇湘晨报经营业务持续领跑湖南报 媒市场。以快乐老人报为核心的老龄媒介产品已成为国内具有强大影响力的老龄媒 介集群。湖南省新华书店、天闻印务公司综合实力均位居全国前列。天闻数媒依托 ECO 云开放平台的大数据体系，逐步实现涵盖教、学、管、评、测全流程的智慧教 育生态体系，其数字教育产品已服务约 5000 所学校 1200 万师生，并有序推进巴基 斯坦、马其顿、保加利亚、土耳其、柬埔寨等海外业务。 中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告 2 公司将以“传承文明、传播文化、传输正能量”为使命，以“催生

9、创造、致力 分享”为理念，以“线上与线下结合、文化与金融结合”为战略，继续改革创新， 加快融合发展，努力建设成为有强劲传播力、引导力、公信力的国家级新型主流媒 体集团，有较强国际影响力和竞争力的现代文化旗舰集团。 1.3 编制依据 a）国家“十三五”时期文化发展改革规划纲要 b）“十三五”国家战略性新兴产业发展规划； c）关于推动数字文化产业创新发展的指导意见（文产发20178 号）； d）文化部“十三五”时期文化发展改革规划 e）湖南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要； f）长沙市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要； g）湖南省“十三五”战略性新兴产业发展规划； h）湖南省“十三五

10、”时期文化改革发展规划纲要； i）湖南省人民政府办公厅关于支持马栏山视频文创产业园建设发展的若干意 见湘政办发201780 号； j）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； k）投资项目可行性研究指南； l）国家有关法律法规、政策； m）有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额； n）项目建设单位提供的其它有关基础资料。 1.4 编制原则及范围 1.4.1 编制原则 a)兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和项目的资金投入与经济、社会、 政治、环境等综合效益的平衡； b) 注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应马栏山视频文创产业园 发展，促进经济建设和文化生活水平的提高。 中南传

11、媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告 3 1.4.2 编制范围 依据国家有关政策、法规、规程、规范，本可研对项目建设背景、建设必要性， 建设内容与规模，项目建设条件，总平面布置，建设方案，公用工程建设方案，投 资估算与资金筹措，社会和经济效益评价等进行研究和分析。 1.5 项目概况 1.5.1 项目选址 项目用地位于长沙市开福区马栏山视频文创产业园（朝正垸片区）核心区域， 地块位于鸭子铺片区，紧接鸭子铺片区的中央景观带，其中 X06-A51 北临金鹰路， 西临文创路，南临城市绿地，东临公园景观西道，X06-A53 北临城市绿地，西临文 创路，南临公园路，东临公园景观西道。 1.5.2

12、建设内容与规模 本项目规划总用地面积 64397 ， 净用地面积 54389 ， 项目总建筑面积 263930 ，其中地上总建筑面积 184930 ，地下总建筑面积 79000 。 X06-A51 地块总用地面积 32378 ，净用地面积 27278 ，总建筑面积 136550 ，其中：地上总建筑面积 95470 ，地下总建筑面积 41080 。本项目根据使用 和功能要求，地上建筑为商务办公、人才公寓、设备用房，其中商务办公建筑面积 53720 、人才公寓建筑面积 37950 、设备用房建筑面积 3800 。 X06-A53 地块总用地面积 32019 ，净用地面积 27111 ，总建筑面积

13、127380 ，其中：地上总建筑面积 89460 ，地下总建筑面积 37920 。本项目根据使用 和功能要求，地上建筑分为：商务办公建筑面积 85260 、物业用房建筑面积 1200 、设备用房建筑面积 3000 。 1.5.3 主要建设条件 a）区位条件 项目用地所在的马栏山视频文创产业园位于长沙市城市主体片区边缘，位于浏 阳河肘型拐弯处，与城市核心隔河相望。通过区域内城市主干路网，可以便捷联系 机场、火车站等公共交通枢纽设施。项目区位条件优越。 b）产业基础 中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告 4 马栏山视频文创产业园坚持“科文融合、跨界互动、创客云集、共生发展”的 理念，

14、以数字内容生产制作为核心，以数字内容创意为龙头，以金融服务、版权服 务、软件研发为支撑，配套衍生数字内容设计服务、生活服务、教育培训等全产业 链集聚，致力打造数字内容创新企业生态孵化器、数字内容生产大本营、版权交易 市场、版权衍生产业集聚区。 c）政策环境 为支持马栏山视频文创产业园建设，省、市两级政府均下发了支持园区建设发 展的指导意见。意见涉及资金支持、土地供应、人才引进等多方面，涉及产业园建 设发展的重大事项，按程序采取“一事一议“、“一企一策“的方式予以支持。项目政 策环境优越。 d）地质条件 场地现状基本为平地，地形相对起伏较小，场地原始地貌单元为浏阳河冲积一 级阶地。根据初步勘察结

15、果，拟建场地在勘察范围内和勘察深度内未发现影响场地 稳定性的不良地质作用和活动断裂构造。故场地是稳定的，适宜建筑拟建建筑物。 e）交通 本项目用地地块四周均临城市道路，除南侧鸭子铺路为现状道路外，其余均为 规划道路。 f）公共设施 项目区域基础设施完善，用水引自城区市政给水管网，用电引自城区市政电网， 项目用电用水条件均已具备。周边道路给水、排水措施到位，市政设施齐全，能保 证项目建设用水和消防用水。 g）征地拆迁条件 区内征地拆迁及移民安置工作已完成。 h）施工条件 项目建设所需的钢材、木材、砂、石、水泥等各种材料均可就近供应。 1.5.4 项目实施进度 本工程从开工到竣工交付使用， 建设工

16、期安排为 3 年， 即从 2019 年 10 月至 2022 年 9 月。 中南传媒投资马栏山视频文创产业园项目可行性研究报告 5 1.5.5 项目总投资及资金来源 建设项目建设投资为 201111.82 万元，其中：建筑工程费 106256.72 万元，设备 购置费 5671.50 万元，安装费用 15320.89 万元，其他费用 55579.82 万元（含土地成 本 39600 万元），预备费 18282.89 万元。 项目资金来源：全部自筹。 1.5.6 财务分析 a）项目经营计算期内，项目销售收入为 72269.60 万元，租赁收入 124706.35 万 元，物业收入为 3567.66 万元，项目利润总额为 13889.4 万元（不包括自持物业的增 值部分），所得税后财务内部收益率 8.41%（高于行业基准收益率 8%），所得税后 项目财务净现值为 7496.64 万元，投资回收期 19.11（含建设期 3 年），表明项目的 盈利能力较好，项目在财