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1、E0ir3*房地产金融市场是指围绕房地产生产、流通和消费过程进行的货币流通和信用活动及其相关的经济活动总称。*房地产金融市场主要由一级市场和二级市场构成。*住房抵押贷款的作用: 1、住房抵押贷款是金融机构最重要的资产之一2、住房抵押贷款是金融机构质量最好的资产之一3、住房抵押贷款促进了住宅产业的发展*等额还款抵押贷款(CPM)又称完全均付抵押贷款，是在整个贷款期内以固定利率按月均等偿还贷款本息的贷款方式。6月本息偿还额a=pi(1+i)n(1+i)n-1贷款余额p1=a(1+i)n-n1-1(1+i)n-n1i*等本金还款抵押贷款（CAM)又称为非均付固定利率抵押贷款；借款人在贷款期内均匀地偿
2、还本金，而每期的利息按剩余本金余额和约定的利率支付。每月偿还额： at=pn+p-pnt-1i*抵押贷款中借款人的违约通常可分为被迫违约和理性违约两种情况。*企业融资方式与分类： 根据资金来源内源性融资：企业将留存收益和折旧转化为投资的过程。外源性融资：企业吸收其他经济主体的资金转化为自己投资的过程。按照资金对企业权益的影响，可将外源性融资分为权益融资和债务融资。*直接融资和间接融资的比较 直接融资资金供求双方联系紧密，有利于资金快速合理配置和使用效益的提高；筹资的成本较低而投资收益较大。 间接融资能够广泛筹集社会各方面闲散资金，积少成多，形成巨额资金；有助于解决由于信息不对称所引起的逆向选择
3、和道德风险问题。*房地产企业的上市流程 1、聘请中介机构；2、尽职调查；3、股份有限公司改制；4、中介机构辅导；5、申请文件的申报；6、申请文件的审核；7、 路演、询价与定价；8、发行与上市*反映股权分布的常用指标有衡量股权集中程度的“CR10指数”以及反映大股东控股差异程度的“Z指数”。*衡量上市公司业绩表现的 3 个主要指标 每股收益 = 总的静利润报告期末普通股股份总数 净资产收益率=总的净利润报告期末股东权益100% 每股净资产=报告期末股东权益报告期末普通股股份总数*房地产上市公司的估值 绝对估值法： 通过分析公司基本面来预测未来经营状况并评估公司内在价值的方法。 1. 现金流贴现模
4、型：上市公司的内在价值V等价于未来各期净现金流贴现值之和。 V=t=1Dt(1+k)t Dt表示第t年的股利收入，k表示收益率（贴现率）。 2、经济增加值（EV_)：税后经营利润扣除债务和股东权益成本后的剩余收益。相对估值法1、市盈率法： 通过建立公司市盈率和股票市价的关系，利用公司每股收益和可比参考系市盈率的乘积估算公司市值的方法。 P=PEEPS P是拟估公司股票价格的估计值，PE是可比参考系的市盈率；EPS是拟评估公司的每股收益。2、市净率法： 通过建立公司市净率和股票市价的关系，利用公司每股净资产和可比参考系市净率的乘积估算公司市值的方法。 P= P是拟估公司股票价格的估计值，PB是可
5、比参考系的市净率；BPS是拟估公司的每股净资产。3、Tobin Q 值法： 通过计算上市公司市场价值与重置成本的比值，来衡量上市公司溢价水平的估值方法。Q=/ MV上市公司的市场价值，RC是上市公司的重置成本。*房地产上市公司财务预警 1、Z-Score 模型 Z=0.012_+0.014_+0.033_+0.006_+0.999_通常Z值越高，表示公司的财务状况越健康，未来陷入财务困境的可能性越小。2、F-Score 模型F=1.1091_+0.1074_+1.9271_+0.0302_+0.4961_-0.1774当 F 0.0274 时，公司未来发生破产可能性小，财务风险小；当 F 0.
6、0274 时，公司未来发生破产可能性很大，财务风险大3、_ 模型 _=0.5170.46_0.388_+9.32_+._ 当 _ 0.9时，公司陷入财务困境可能性小，财务风险小； 当 ._ 0.9 时，风险可控 当_0.5 时，财务危机，风险大*资产重组: 资产重组通过对财产权、所有权、债权的调整与改变，对有形的和无形的资产进行重新组合，从而优化企业资源配置。*收购: 收购是指对企业资产和股份的购买行为。收购是指对企业资产和股份的购买行为。收购结果可能是拥有目标企业的全部资产或股份，或者是获得大部分资产和股份，从而控制企业；也可能是仅仅拥有一部分股份和资产。收购又被看成是一种广义的兼并行为。一
7、般来说我们习惯将兼并和收购简称为“并购”。是一种企业为了获得其他企业的控制权而进行的产权交易活动。*合并：企业合并是指企业之间的财产权及股权的合并。公司合并指两个或以上的公司以法定程序，通过订立合并和同，归并成为一个公司的法律为。公司合并包括吸收合并和新设合并两种方式。*分立分立是将一个公司分成两个或者两个以上的公司，或一个法人实体分解成若干个企业组织。分立的结果分为两种：一是原有的公司仍然存在，但从中分出的新的公司；二是原有公司解散，同时设立两个或以上的新公司。*分拆分拆是将一个已上市公司或未上市的集团公司部分业务从母公司独立出来，另行公开招股上市。一般来说，在分拆的过程中母公司通常保持有对
8、分拆出去的子公司的控股权。*资产重组的方式1、股权转让；2、资产置换；3、债务重组：一般有三种方式：以资产清偿债务；债务转为资本；修改其他债务条件；4、资产剥离:资产剥离是指在企业股份制改制过程中将原企业中不属于拟建股份制企业的资产、负债从原有的企业账目中分离出去的行为。*协同效应：一个公司通过收购另一家公司，使得新公司的整体业绩好于两个公司原来业绩的综合。*借壳上市：借壳上市是指一间私人公司通过把资产注入一间市值较低的已上市壳公司，得到该公司一定程度的控股权，利用其上市公司地位，使母公司的资产得以上市。*买壳上市：非上市企业通过并购等途径获得上市公司的控制权，并借助资产置换或股权投资等方式，
9、使房地产公司间接上市的重组模式。*资产重组的绩效评价多指标综合分析法1、反映盈利能力的指标：每股收益、净资产收益率、主营业务利润率2、反映资产运营能力的指标：总资产周转率、存货周转率、应收账款周转率*反并购的经济措施 1、提高收购者的收购成本：资产重估、股份回购、寻找“白衣骑士”、“金色降落伞”。2、降低收购者的收购收益或增加收购者风险：“皇冠上的珍珠”对策、 毒丸计划、 焦土战术 。*资产证券化（ABS）资产证券化(asset-backed securitization)是以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化本质是将缺乏流动性的资产,转换为在金融市场上可
10、以自由买卖的证券,使其具有流动性。资产证券化主要市场主体包括: （1）发起人：也称原始权益人，是证券化基础资产的原始所有者，通常是金融机构或大型工商企业。（2）特定目的受托人（SPV）：这是指接受发起人转让的资产，或受发起人委托持有资产，并以该资产为基础发行证券化产品的机构。选择特定目的机构或受托人时，通常要求满足所谓破产隔离条件，即发起人破产对其不产生影响。（3）资金托管机构：为保证资金和基础资产的安全，SPV通常聘请信誉良好的金融机构进行资金和资产的托管。（4）信用增级机构：此类机构负责提升证券化产品的信用等级，为此要向特定目的机构收取相应费用，并在证券违约时承担赔偿责任。（5）信用评级机
11、构：如果发行的证券化产品属于债券，发行前必须经过评级机构进行信用评级。（6）承销人：承销人是指负责证券设计和发行承销的投资银行或券商。（7）投资者：即证券化产品发行后的持有人。资产证券化的意义（1）从发起人的角度看增加资产的流动性，提高资本使用效率提升资产负债管理能力，优化财务状况实现低成本融资（2）从投资者的角度看提供多样化的投资品种提供更多的合规投资（3）从金融市场大环境的角度提供新的投融资途径提高资本配置的有效性提高金融系统的安全性REITs*根据组织形式，REITs可分为两类：公司型和契约型。*契约型和公司型的主要区别（简答）（1）法律依据不同（2）法人资格不同（3）投资者的地位不同（
12、4）融资渠道不同（5）经营财产的依据不同（6）基金运营不同*根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。*根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。*根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。*私募型REITs与公募REITs的主要区别在于（简答）第一，投资对象方面，私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户，而公募型基金则不定。第二，投资管理参与程度方面，私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，而公募型基金的投资者则没有这种影响力。第三，在法律监管方面，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少，而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。
13、*商业信用（名词解释）企业在正常的经营活动和商品交易中由于延期付款或预收账款所形成的企业常见的信贷关系。*商业信用的形式主要有：赊购商品、预收货款、分期付款。*商业票据:是债权人为了确保自己的债权，要求债务人出据的书面债权凭证。商业票据可以在一定范围内流通，分为期票和汇票两种。*期票：期票是债务人向债权人开出的，承诺在一定时期支付款项的凭证。*汇票：汇票是由债权人向债务人发出的命令，要求债务人向第三者或持票人支付一定款项的凭证。*定金与订金的区别：（简答）一、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，
14、即构成对主合同的违反。二、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。三、定金的数额在法律规定上有一定限制，担保法规定定金数额不超过主合同标的额的20；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。四、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。*财务杠杆效应（名词解释）当企业资金总额和资本结构既定，企业支付的利息费用总额也不变时，随着息税前利润的增长，单位利润所分担的利息费用就会相应减少，权益资金利润率的增长速度将超过息税前利润的增长速度，亦即给投资者带来更大幅度的提高。这种借入资金对投资者收益的影响，就被称为财务杠杆
15、效应。*我国贷款的分类标准:正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款、损失贷款*项目融资:项目融资是指贷款人向特定的工程项目提供贷款协议融资，对于该项目所产生的现金流量享有偿债请求权，并以该项目资产作为附属担保的融资类型。它是一种以项目的未来收益和资产作为偿还贷款的资金来源和安全保障的融资方式。*项目融资的有限追索性表现在三个方面：时间的有限性、金额的有限性、对象的有限性*项目融资的特点：（了解）融资主体的排他性（项目导向性）追索权的有限性项目风险的分散性实现资产负债表外融资融资比例大，融资成本高*股本金:房地产项目中的股本金是指投资者对其所投资项目投入的资本金。通常股本金来自投资者的自有资金。*准股本资金指项目投资者或与项目利益有关的第三方提供的一种从属性债
