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1、关于房地产融资渠道,温馨提示： 扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。,房地产融资两条腿走路,从银行取得贷款 即间接贷款 从资本市场直接融资 房地产金融： 贷款和债券 房地产投资基金 信托计划 REITs,房地产融资渠道,清科研究中心分析认为： 作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。 目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。,房地产融资渠道,国际通行标准对比差距： 国际通行标准 银行贷款最多不超过房地产总投资40.0% 国房地产企业对银行依赖度明显过高 经济发生波动，房产企业的
2、经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。,房地产融资渠道,融资渠道较窄，主要以银行信贷为主 银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。 银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%70.0%左右,房地产金融中的资本流,随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂： 形成了有多种主体参与的交易体系和过程 特别是形成了复杂的资本流：现金与信贷的转移过程,房地产金融中的资本流,在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者： 1、 资本的使用者：开发商、房屋预购者 2、资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 3、 服务中介组织：银行、经纪、信托公司,土地获
3、取,土地市场（招拍挂）,资本市场（收购）,一二级联动,二级市场,直接进行 项目转让,股权收购,部分收购,全部收购 （收购项目公司）,商品房包销,承包经营,房地产企业六种拿地方式,房地产金融中的资本流,商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者,投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本债务,开发商 家庭 商业资本家 土地所有者,资本供应者,服务机构,资本使用者,权益,资金,权益,资金,房地产资金来源渠道,房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键 目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源： 保险公司 商业银行 储蓄贷
4、款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司,我国房地产开发资金来源及其运作,目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。 房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述,我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式,资金来源,政府拨款,银行贷款,抵押贷款,金融市场,企业自筹（资本金）,集体集资,用户定金、预收款,国营公司,各类公司,证券,股票,股份公司,各类公司,各类公司,用户,住房公积金,住宅合作社,特定城市政府与居民,广义房地产金融和狭义房地产金融,房地产金融有广义和狭义之分： 广义的房地产金融 是与房地产活动有关的一切金融活动 狭义
5、的房地产金融 表现为一些具体的金融形式 如： 对房地产银行发行代券、成立住房储蓄机构； 安排房地产企业和基金上市、成立按揭类的证券公司； 抵押贷款证券化等等。 房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。,房产金融,房产金融指 房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。 房产金融包括住房金融与房地产开发与经营 住房金融是 以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。 房地产开发与经营是指 房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。,地产金融,地产金融 又称土地金融 指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。 具体又可分为市地金融、农地金融 市
6、地金融是指 围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动 包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融 农地金融是指 围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动 主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融,房地产资产收益率确认,资产收益率 是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，以房地产经营为最。 考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。,房地产资产收益率确认,资产收益率是指 该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值 说明整个资产的收益水平 其计算公式为： 资产收益率 =净营业收益/资产价值
7、=（营业收益经营费用）/资产购买价格,房地产资产收益率确认,权益收益率 是股东所占权益对应的收益水平 在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平 其数值为税前收益与自有资金的比值 即： 权益收益率 =税前收益/自有资金 =（净营业收入年还款额）/自有资金,房地产资产收益率确认,这里必须注意的是： 权益收益率是逐年变化的主要原因： 不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。 当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。,房地产资产收益率确认,简单结论： 资产收益率的变化主要取决于 资产（房地产）的收益
8、水平变化； 权益收益率的变化 既取决于资产（房地产）的收益水平 也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例：首次付款比重与已偿还贷款比重之和。,房地产资产收益率确认,有效收益率是指 能使房屋的未来收益与其终值（即房屋的处置价）之和的贴现值等于现值的贴现率。 有效收益率 是购房者实际能取得的收益率，所有又称为内部收益率 当公式的年收益为税后收益时，则内部收益率就是税后内部收益率。,房地产资产收益率确认,其严格的定义如下： 若房屋未来价值的贴现值 I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+IN/（1+IRR）N+IN/（1+IRR）N 与房屋初始购买价相等，则称IRR为有效收益率。 其中
9、IN 为房屋第N年的收益 IN为房屋的终值。,经营性房地产企业基本融资方式,1、银行贷款： 信用贷款、保证贷款 房地产抵押贷款 2、证券融资： 房地产股票、房地产债券 房地产投资信托（REITs） 3、房地产信托： 房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资 4、租赁融资（出售回租）； 5、项目融资；,世界房地产金融制度的模式,1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表；,四、房地产传统的融资方式,房地产传统的融资方式,房地产传统的融资方式 1、银行信贷 2、房地产债券
10、3、房地产股票,（一）房地产银行信贷,房地产企业传统的间接融资,银行贷款 长期以来，银行一直限制对房地产企业的开发贷款 2008年12月20日 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见出台 其第三条第七款要求 支持房地产开发企业合理融资需求 加大对中低价位，中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力度。,房地产企业传统的间接融资,银行贷款要求： 借款人有信用担保，或请第三人信用担保。 借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及其他证券或权利质押担保，或第三人提供动产或不动产抵押担保或权利质押等担保条件。,房地产企业传统的间接融资政策障碍,当前的政策障碍： 1、房地产公司上市困
11、难重重 2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 3、一般房地产公司发债困难也较大 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松,（二）房地产债券,房地产债券,企业债券是 企业依据国家法律，按照国务院及央行的法规及规定 在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债券，约定在一定期限内还本付息的债券。 企业债券 代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系 债券持有人是企业的债权人 与股票一样，同属有价证券，可以自由转让。,企业债券种类,企业债券分类如下： 1）短期（1年）、中期（1-5年）、长期债券（5年以上） 2）记名与不记名债券 3）信用债券和担保债券 4）提前赎回债券和不可提前赎回债券
12、 5）固定利率债券，浮动利率债券和累进利率债券 6）附有选择权的企业债券和无选择权的债券。 （可转换公司债券，有认股权证的债券） 7）公募债券和私募债券。,房地产债券,房地产债券的意义在于： 房地产项目的开发周期一般在24或以上 房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏，融资结构非常不合理; 房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白，可以满足相当部分公司的需求。,企业债券管理,我国早在1987年就颁布了 企业债券管理暂行条例 但企业债市场一直停滞不前 长期以来 中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% 房地产债券作为企业债券中的一个组成部分 近二十年来，发行债券的房地产企业也是屈指可数,
13、企业债券管理,我国房地产债券最先出现在1992年 19931998年上半年 政府禁止房地产企业通过股票和债券融资 受政策限制，其间房地产企业没有公开发行房地产债券。 到1999年 债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21%。,企业债券管理,2005年5月23日 国务院、央行于颁布短期融资券管理办法： 企业可发行一年期短期融资券，用于企业正常经营 在整个短期融资券发行过程中，需要律师及其他中介机构出具有关文件。,企业债券管理,根据中国央行的数据 2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。 到2007年8月14日正式颁布实施公司债券发行试点办法之前： 国内市场并无真正意义的公司债
14、券 债券发行采用审批制，由国家发改委确定，要求银行担保，主要为大型国企融资使用。,房地产企业发行企业债,国务院办公厅促进房地产市场健康发展的若干意见强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券： （1）由证监会批准的上市公司企业债券，在证券市场发行 （2）由发改委批准的企业债券，在银行间债券市场发行,房地产企业发行企业债,2007年8月以来 一些公司等陆续发行了公司债券，房地产公司债融资有望改善其融资结构。 国内地产企业发行企业债情况： 万科企业（000002）于2007年2008年发行59亿公司债券； 保利房地产（集团）股份有限公司43亿元公司债获批； 招商地产发债融资80亿,房地产企业发
15、行企业债,在海外有融资渠道的地产商已经“先行一步”发行债券了 2011年12月 碧桂园、恒大地产、合生创展等诸多地产商，先后进行了债券融资 其中： 碧桂园发行9亿美元（约59.4亿元人民币）的优先票据，每年利息11.125%； 恒大地产发行55.5亿、3年期及37亿、5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，两笔共计融资92.5亿元。,房地产企业发行企业债,综合各家地产商所发行的债券年利率，最低的为7%，最高的为14%。 房地产信托的融资成本年利率均在15%以上，这些融资成本比在内地发行信托产品的成本要低 在2011年2月初，苏格兰皇家银行发布报告称 2011年以来中国房地
16、产在离岸的债务融资金额已达280亿人民币，相当于去年全年的四成。,我国房地产债券现存基本问题,我国房地产债券现存基本问题 1、房地产债券融资规模小、所占份额也很小 2、缺失企业在境外发行债券是一种非常重要的融资方式 我国内地房地产企业债券融资方式非常少 发债融资对筹资企业的条件要求较高 3、房地产债券设计品种单一 近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。,（三）房地产股票,权益性金融资产,权益性金融资产是指 企业对股票及其他权益性金融工具投资而形成的金融资产 在资产负债表中归在“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”两个项下。 交易性金融资产是指以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产。,债权性投资和权益性投资,投资按照其目的不同可分为债权性投资和权益性投资： 债权性投资是指 为取得债权而进行的投资，如购买国债、企业债券等。 债券属于风险和收益相对较小的投资方式。,债权性投资和权益性投资,权益性投资是
