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1、竣工倒计时100天 营销初步节奏及方案,活动目的及活动意义,彰显大连文景房地产开发有限公司的实力，以优秀的开发商面貌示人，树立高大的企业品牌形象； 激发全公司及合作单位敢打恶仗、硬仗的斗志； 以实景现房的面貌迎接2013年的“金九银十”，从而赢得整个项目效益的全面提升； 以令人信赖的姿态，给消费者以充分的信心。,100天适用阶段,未来100天 横跨两个战略阶段 主流期、明星期,（本提案以设计发生的时间为轴线串联）,竣工倒计时100天 前奏,为保证质量与速度的平衡，先期质量及品质宣言是必要的，同时必将提升项目产品价值 清华园质量地产宣言 第一条：我们保证严格建设过程的质量控制，确保建设过程中所使
2、用的建筑用材及施工工艺符合国家质量标准，用严格的过程控制真正使房屋质量得到保障；同时保证在完成正规工程竣工验收程序基础上，严格实行由施工单位、建设单位、监理单位三家联合实施的“一户一验”住宅验收制度，以科学严谨的态度为业主把好房屋质量关，让业主放心。 第二条：我们保证将本着为业主高度负责的态度，切实做到所有住宅产品实体交房标准、公用设施配置及住宅科技配置符合或高于购房合同中所明确的标准，真正做到设身处地为业主着想。,第三条：我们保证严格按照商品房买卖合同中各项住宅设备配置的约定执行，做到实际使用的产品与承诺的产品一致，在保障业主居住品质与安全的同时让业主“明白消费，放心消费”。 第四条：我们保
3、证提供住房质量保证书和住宅使用说明书，并严格按住宅质量保证书的内容兑现有关承诺。 第五条：我们保证最大限度地为业主提供满意人居服务，做到恪守商德，诚信经营。 我们将严格遵守并认真履行上述五条宣言内容，真正不遗余力的践行“责任地产，放心人居”的品质地产理念，并诚恳地接受社会媒体和群众的监督！,竣工倒计时100天 前奏,竣工倒计时100天 前奏,清华园品质地产宣言 全面的剪力墙抗震结构+解释 外墙真石漆涂层+解释+标准 赠送的单元大堂（内文有建议）的豪华（域内独一的） 电梯前室的装饰标准 克森的卢伯电梯（电梯中的奔驰、宝马，域内独一的） 三防入户门+解释+指标 双玻中空断桥塑铝窗+解释+指标 等等
4、（需周部长、潘院长补充其他项及细节）,竣工倒计时100天 前奏,要速度、更要品质、更要质量 专访清华园总经理景克瑞（诠释两个宣言，准备中） 运用夹报、折页、施工围挡等目前一切可运用的信息载体，全线发布质量地产宣言 品质地产宣言及跟进的景总专访 宣传周期20-30天 6月15日起实施,竣工倒计时100天 主流期,阶段背景： 项目接近现房，现金流和成功销售是第一目标 关键问题： 快速成交、现金流为王 策略关键词：1.塑造中、高端代言形象 2.扩大客户层面 3.高形象性价比 营销策略：,立足于教师、公务员、中级职称以上等有影响力的客户群，制造对其它客户群的吸引和涵盖性（明星期的资本铺垫）； 以长效不
5、变的活动方式广泛吸引受众，搭建受众平台，作为其它主题子活动的载体； 放大展示区、震撼点制造卖点； 提升客户预期价格，以略低于预期价格的实际价格发售， 借强势营销机会处理问题产品,具体措施1：树立具影响力的中高端代言形象 充分利用业已建立的与教育系统的友好关系，针对教师、公务员系统及具有中级以上职称的社会精英，建立独立的促销体系，比如个体优惠50元/m2、团购优惠100元/m2，从而提升楼盘形象档次，并依此影响更广泛的受众，； 争取利用教育工会（建立与教师联系方式），对全域的教师进行短信宣传，公务员等精英系统也如法炮制； 借用成人好文章获奖者，对业务员推荐的已成交业主精英进行采访，以典型且自愿为
6、原则，对他们的工作事业、爱情家庭、生活追求进行记叙包装，发布在派发折页及售楼处设置的专栏，并针对性的定期发放。让精英作成为代言形象，并使之影响其他更多受众。,竣工倒计时100天 主流期,具体措施2：搭建长效活动平台-啤酒花园 与品牌啤酒接洽，联合在售楼处外搭建夏日啤酒花园，建议规模逐步扩大，追求的目标：高峰期间每晚接纳500人以上（复杂问题简单化、长效化）；,竣工倒计时100天 主流期,以5%（？需核算）毛利平衡人工成本，“经营平价放心”的啤酒、烧烤等食物（有感于拉斯维加斯酒店收费）； 在此，卡拉OK天天唱，阶段性配合部分演艺活动，高峰期间插播发布楼盘信息，每日进行清华园楼盘的有奖知识问答；
7、建议边细化策划方案，边做实施准备工作，压缩准备周期，及早释放；,具体措施3：以啤酒花园为载体搭建子活动 每周末以此为平台载体做主题子活动，首期尝试以妇联为龙头，联合域内大工业企业，以青年男女牵手、联姻为主题，打造清华园特色的“非诚勿扰”（活动正在策划中）；,竣工倒计时100天 主流期,女性提供定量免费酒水，以此制造人气 其他阶段性子活动在酝酿中,载体优点： 长效100天； 子活动及信息发布的载体平台； 活动的固定成本在100天中摊薄，而变动成本每天都在流动中，也可进行社会化分工； 潜意识的打造区域中心，是繁荣商业街的开端。,具体措施4：温暖人生、牵手清华园 配合啤酒花园的“非诚勿扰”，利用动迁
8、区的施工围挡，劈出一块专门的牵手墙，青年年女及其父母亲友可在此填写寻偶信息，制造人间温暖，造福莲城百姓； 借用成人组征文获奖者，接触牵手青年，评选真实贫穷且积极向上的生动爱情故事，针对性的制定促销方案（比如，减免一定比例的首付），继续打造有社会责任感的开发商形象； 利用折页、夹报、LED、围挡专栏、宣传发酵、影响大众。,温暖人生、牵手清华园,竣工倒计时100天 主流期,具体措施5：大干100天中的大事记 利用各种媒介宣传清华园的变化，比如立面完成了、中心景观完善了、小区的小品、休闲椅、垃圾桶完善了、小区的水景完善了，中高级专业人才的购买率,等等 将各种媒体宣传的大事记作为问题，在啤酒花园进行有
9、奖问答，让更多的人关心清华园，羡慕清华园的业主 这期间短信以倒计时中的大记事为题，与促销各50%的比例搭配,轮流播发,100天记事,竣工倒计时100天 主流期,贯穿100天随机发布,具体措施6：客户联谊 利用啤酒花园的平台，每个月举办一次专题业主联谊会； 随时向业主传递过去一个月的进展、项目事记，使客户产生归宿感及清华园独有的荣誉感； 选择意向客户参与客户联谊活动，使他们感受到作为清华园业主的自豪； 非客户联谊期间，持金卡的清华园业主，在啤酒花园消费享有评价的（5%）优惠； 同上的有奖问答；,业主联谊,竣工倒计时100天 主流期,具体措施7：“面子工程”最快捷的品牌之路 景观历来是三分设计七分
10、施工，要抓住景观工程中的每一个细节，着重抓好每个对景的节点，随时修正提升设计水平 尽可能的完善小区内的小品、休闲椅、背景音乐、垃圾桶、草坪灯、路灯、泛光照明等功能设施，随时完善、随时宣传 通过展示先行充分的打好下阶段明星期的基础,“面子工程”,竣工倒计时100天 主流期,俗话说“货卖一张皮”，一个潜移默化的过程后， 产品价值必将体现；万科靠物业出名、绿城依立面屹立、 龙湖凸显景观绿化，文景地产现实条件下，依靠环境是最快捷的品牌之路！以我们售楼处外的景观实践为例，每晚都有几十人流连驻足于此，景观与他们现实生活的反差，使得他们热爱的心情不以言表。通过潜移默化，必将形成良好口碑。,具体措施8：处理好
11、问题产品 57暗厨产品在经过精装之后，受到客户及业务员的广泛好评，势必将提升产品的价值（6月中旬左右，视销售速度将调整其价格）； 如法炮制，42的产品目前处于滞销状态，建议刻不容缓的精装产品将使其变不利为有利； 73的横向卧式产品，具有另一个优势，对特定的需求来说，可以作为2.5室产品，可在目前的条件下丰富产品的种类，建议在主流期内装一个样板间；,变不利为有利,竣工倒计时100天 主流期,23m2的功能设计案例,具体措施9：不间断的暖场活动 集单抽奖活动在开盘前，起到了很好的作用，平均每场次聚拢近100人以上，成本低廉效果显著（三天的暖场期间成交15套，且积累了客源），极好的制造了卖场的氛围，
12、但须经改良续之 充分利用现场的游戏机，在学校假日里的周末营造卖场气氛，制造商机 目前的实践证明，成功的暖场活动模式需坚持下去,不间断的暖场活动,竣工倒计时100天 主流期,竣工倒计时100天 明星期（第二阶段）,阶段背景： 进入（现）准房阶段，节点总销售600套左右，资金回笼约2亿 关键问题： 节点刺激保持持续的竞争力 策略关键词：集中展示（1.推出创新单元入户大堂展示 2.景观配套实景展示 3.商业街包装展示）,外场：形象贴近大盘气质，内场增加互动功能； 道路：可控范围内，道路两旁种植绿化； 楼体：突出项目昭示性，体现良好的施工形象； 景观：强势硬景、注重对景局部节点细节； 其他：注重垃圾桶
13、、小品、花池等的细节打造。,展示先行 提升实景说服力,客户对展示的心理感知过程：,这是个潜移默化的过程，把握好每个阶段市场的反映，同时，景总的话：“巧用同业竞争的同行”，请记住业内同行的赞誉远胜于“王婆卖瓜”，明星楼盘的气质敢于这个阶段主动邀请欢迎同行的交流，接纳同行的合理建议。“我是文景、我怕谁！”,蜜月,试婚,日子,竣工倒计时100天 明星期（第二阶段）,展示先行 控制节奏,客户主动参与 革新互动功能？,竣工倒计时100天 明星期（第二阶段）,展示先行 以参与性展示形成持续关注,入住前阶段性开放园林景观，借市民夏日傍晚散步，通过宣传及导视系统欢迎人群； 政策性招商部分日常商业配套功能型超市
14、、饭店、利用教育资源开办补习学校等；,客户被动参与 频繁暖场活动！,盛夏，特定人群中每天派发1000张饮品券，通过导视系统在小区景观深处接待来访人流； 清华园游园会；利用好啤酒花园的作用，明日提问特定景观小品，做有奖问答； 摄影大赛等、与婚纱摄影联姻；,竣工倒计时100天 明星期（第二阶段）,实力代言 站在巨人的肩膀,持之以恒的运用好“清华讲堂”的作用，请“巨人”聚人瞩目； 尝试请国学“巨人”于丹，用国学阐述现代城市生活的哲理，或许些许的风水知识； 尝试请前商务部副部长、现亚洲博鳌论坛秘书长长龙永图，（针对公务员、教师等中高智群体）结合普湾的远景规划，畅谈18大后的中、小城市建设； 等等名人的
15、到访，必将尽显清华园及文景地产的明星相；,竣工倒计时100天 明星期（第二阶段）,务实推广 提高性价比,建立居住标准 人文标准、科技化标准、生活标准等； “赠人玫瑰，手留余香” 建立价值标杆 风水价值、养生价值、品牌价值； 提升心理预期 高端形象、高端展示、高品位诉求； 适当压低利润 主流市场价格、能实现高速流转的平台价格。,竣工倒计时100天 明星期（第二阶段）,务实展示推广 产品为王,精装小户型等问题类产品进入市场，通过装修的二次设计，将使用功能合理化，辅之加以温馨浪漫的内涵； 情调命名42m2的产品为“小清新”，尽显成长的快乐； 情调命名57m2的产品为“邻家女孩”尽显美好的生活； 浪漫
16、如名，像这样的“女孩”，有谁能不喜欢呢？,牛人打造的温馨蜗居,竣工倒计时100天 明星期（第二阶段）,现实代言 明星期的客源构成,主流期,形象期,明星期,价值期,黄金期,单一 客户群体,多层次 客户群体,无圈层 客户群,特定 客户圈层,市场大众,形象期：树立大盘高端形象，吸引财富人群； 主流期：为满足现金流要求，市场被动横向扩张； 明星期：打造项目差异化竞争优势（功能、景观、商业） ，力争形成某一两类特殊客群（教师、公务员、医生）（？）； 价值期：代言的作用开始显现，大盘力价值实现，泛圈层客户网主动扩大； 黄金期：品牌秀，网罗市场大众为企业品牌扩张奠定基础。,竣工倒计时100天 横跨主流期及明星期,福音：十一正式竣工,综上，本提案仅对未来100天内的工作做了粗线条的探讨
