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1、题目：2014RICS亚洲大会中国城镇化之未来分会场B速记整理稿 时间：2014年2月27日下午13：30地点：北京富力万丽酒店三层会议室B参会领导：陈希 苏鑫 高愈湘 王光明 李星幻 金建 李万明 张艺艺 刘孝宁 正文： 陈希：各位尊敬的来宾，欢迎进入今天大会的会场，我是陈希，高和资本战略金融部董事总经理，是今天下午的主持人，欢迎大家！ 不久“”就要召开了，现在银行业让我们经历了过山车，我们昨天晚上有一些信息初步断定。“”前的谨慎不影响我们看到这个市场还是有些趋势的，对“”谁也不敢做判断，但是最起码积极的财政政策、稳健的货币政策，以及以人为核心的城镇化，这个肯定是一个比较明晰的方向。结合目前
2、市场上年初资金面比较宽松，股一度时间流向了债，这两天银行业的一些公告发出去之后，是不是明天或者是下周，像今天上午达到的指数就有一些回升，但这个会给市场带来什么呢？地热房冷的局面什么时候能够进一步化解呢？我们今天下午有三场嘉宾的演讲和讨论，看看他们是不是能给我们带来一些有利的思考。第一个是在城镇化下的楼宇经济与金融创新；第二个我们有几位嘉宾跟我们进行讨论，是对城镇化、对房地产金融创新能提出的要求和挑战；最后一个是城镇化引导的房地产下的投资机会。希望在这个逻辑链条下，我们能跟现场嘉宾互动，大家共同得出一些自己的思考。 下面我先有请今天第一位主题演讲者，是来自高和资本的嘉宾。这个介绍，我是作为一个主
3、持人，不是因为我俩来自高和，才介绍高和。高和资本是中国首只人民币商业地产私募股权基金，成立短短四年来，已经在北京、上海核心区收购了超过80亿人民币的物业，分别在2010年和2013年创造了当年市场上最大的商业地产并购案和最大的现房并购案。高和资本的创始人和董事长苏鑫先生，我们今天很荣幸地请到了苏鑫先生，下面我把这个话筒交给苏董事长，他给我们带来的话题是城镇化的微思考：楼宇经济与金融中心，有请苏先生。 苏鑫：其实这个话题比较大，所以我加了一个定语，因为太大的话，我讲不了。还是要微思考，基于这几年遇到的一些问题和我们实践过程当中看到的一些机会来进行思考，这个话题就展开成两部分：第一部分就是我们看一
4、看城镇化下的商业地产的机会，肯定会有变化，机会在什么地方？第二，肯定会有一些问题，这些问题有没有解决方案，也就是我们说的金融创新。 提到城镇化，我们都会想到去年年底的时候，万众瞩目的全国城镇化大会终于召开了，拖了有半年多的时间。说明什么呢？不只是政治的博弈，更主要的还是因为对城镇化可能遇到的问题大家有不同的观点。最后我们看到的还是李克强版的新型城镇化，就是以人为本。那么对我们的思考是什么？这个机会在哪里？我们要回答这个问题，首先我们想一想我们在这之前没有城镇化吗？有的。为什么还要提新型城镇化呢？以前的城镇化给我们的印象是什么？我们熟悉的城市，北京这30年的城镇化的发展，其实从规划学里边是没有城
5、镇化这个概念的，国际通例就是城市化，所以我们为了简单起见，我还是讲城市化，理解起来更容易一些。 北京这30年的城市化的发展我们看到的是什么呢？是建了很多的广场，建了很多的立交桥，建了很多漂亮的楼宇，这是我们正面的一些形象。但是2008年以后，我们想到的对城镇化的反思就不仅仅是这些。我们看到是什么呢？我们选了两张照片，这是第一张照片，我们看到的是无序的强拆，看到的是很多老百姓过来上访，看到的是城市化这几十年积累的问题，社会矛盾的激发。同样我们还能想到我们挤过地铁，我们北京的交通问题。还有一个图更能说明问题，尤其是在刚刚过去的一个星期之内，我们更多的看到的是第二张，我们办公就在国贸，天天看到的就是
6、第二张图像，2008年的时候看到的是第一张图像，环境污染。 所以我们反思30年的城市化有很多的成功，城市化为了什么？难道只是为了建那些楼宇，只是建一些桥吗？我们为什么反思呢？因为北京已经不宜居了，有大量的外企老板，到上海了，离开了，逃离了。所以也需要亲自出面来辟谣了，我们有能力改变北京的空气问题，变成一个政治任务了，是没有办法的。所以现在这个时点我们再反思城镇化，再提新型城市化，还是非常必要的。就是城市化我们要清楚目标，就像企业目标就是为了利润，城市化的目标必须让城市更加宜居，更加适合人居住，这才是硬道理。所以就会出现新型城镇化，如果讲人的城镇化，对我们来讲就是城市的再造，就是要把大广场给它拆
7、小，把大的路可能变窄，更多的单行线出现，这样的话周边的商业利于使用。可能我们也看到人行道可以连在一起，把不同的楼宇串在一起，目的还是为了更宜居。 这是一个大的话题，城市再造其实不只是北京遇到的问题，我们在汉城、在纽约、在巴黎，不同的时间都遇到了同样的问题，都需要去反思、改变以前的这种模式。在人的城市化这个过程当中，对于我们行业从业人员机会在哪里？特别是在中国这种政治环境下，机会在哪里？高和通过这几年的思考，我们提出来就是在一线城市和二线城市都已经或即将进入到存量时代，这是一个大的背景。这个背景给我们的机会是不太一样的，什么叫存量时代呢？顾名思义就是没有太多的土地让你去开发了，更多的我们看到的是
8、商业类的资产，建好的一些资产，成形的一些资产。还有一个重大的变化，就是需求的变化，我们以前看到的写字楼，大家都是一样的，我们都是希望穿着的，就像我们都穿西服是一样的，投行的每个人都穿西服，写字楼都是要穿着玻璃的外套，因为大家的需求是一样的。空调都特别冷，夏天我们都受不了，还得穿一个毛背心。为什么？因为这是从西方人的需求转过来的。而现在这些年的发展，需求发生变化了，可能就需要有些艺术类的公司、设计类的公司、创意类的公司，不希望在这种一样的、死板的、冰冷的楼宇里面，他们可能希望有人性化的，有设计感的。就像我们看到的酒店，已经不只是五星级酒店、四星级酒店，已经出现了艺术酒店。我有一个朋友做的叫皇家驿
9、站，他那个酒店就是一个老楼做了一个改造，现在的租金超过了五星级酒店的租金，他在楼顶上可以看到北海公园，能看到故宫。为什么会有这种楼宇的出现呢？是因为需求，说到底需求发生变化了，这是我们要看到的。 土地没有了就遇到了难题，对政府来说税收怎么解决？对我们投资商来说，我们惯性的是开发，我们的机会是不是少了？高和这几年的实践，我们提出来一个理念叫楼宇经济，这个概念不是我们发明的，是上海政府提出来的。其实这就是规划里面讲到的城市再造，跟刚才我们讲的城市更新是一样的，只不过它换了角度，因为中国政府是强大的，他换了角度，从政府角度来说，土地没有了，我怎么增加税收？就是要从楼里边去找税源，增加税源，所以叫楼宇
10、经济，就是城市再造。 这样有什么好处呢？如果说把一些楼宇不符合需求的，市场需求发生变化了，酒店已经不赚钱了，变成写字楼了，带来的结果是什么？城市面貌的更新，我们讲的城市再造，变化了。还有呢，地方政府的税收增加了，为什么？以前酒店可能是亏损的，以前老的写字楼租金是比较低的，企业的税收也是比较低的。我们把它的外立面，把它整个更新了以后，更大的企业进来了，当然增加了税收。在这个过程当中政府需要什么？需要钱，所以跟它的结合就会有比较大的机会。其实我们放眼到其他的一些发达的国家来看，很多的基金都是在做这些方面的，资产、并购、升值、改造、提升，然后再变现到钱。当然在中国，在可能我们看到的三年到五年之内，房
11、地产的形势还会以开发为核心的这种模式。再过五年呢？是不是这种楼宇经济变成主流的呢？是有可能的。包括下面很多的一些机构，现在已经开始在做这方面的一些商业的探讨。 我们讲一个案例，简单说一下这种模式怎么去做。左边这个图是在上海最核心区域，就是在南京西路，是上海租金最高的区域，有一个老楼，这个楼以前叫中华企业大厦。后来我们并购以后就做了一个比较大胆的改造，大家可以看看整个外立面焕然一新，不光是外立面，在室内装修、机电，除了结构的楼板没有大的调整以外，其他的全部做了更新。结果政府是满意的，城市形象好看了，税收确实增加了，以前租金只有4.5元，现在可以租到6元，是去年下半年上海租金涨幅涨得最快的这么一个
12、楼宇，原来一个老的东西提升它的价值了，租金涨价。欧莱雅几年前，七八年前在这里，后来它搬到了旁边的远洋大厦。再后来租金太高了以后，他又愿意跑过来，又进到这个楼宇这里。对政府来说它的税收实际上也在增加，当然对投资商来说也能赚到钱。因为我们把这个资产升值了，它的体现就是因为租金的上涨，因为靠我们辛苦的努力来提升的。所以呢，做这种投资呢，有些人不愿意做，因为非常辛苦，而且在中国还有一个特殊的环境，就是现在所有的法规都是基于开发的，而我们这个项目其实规划变化不是很大，但是走的程序跟开发程序完全一样，光拿这个规划证就花了七八个月的时间。还好这个项目因为地方政府非常支持，中间有些交叉，否则对你的投资收益还是
13、有比较大的影响。但是上海已经开始在做，针对旧楼改造开始做一些法规、一些政策的调整，在所有的楼宇经济这些城市里面，上海做的是最超前的，我相信北京，包括其他城市也会往这个方向去走。上海已经可以做到酒店改成写字楼了，其他的城市都很难想象。 我们讲到了新型城镇化就是人的宜居，就是需要城市的再造，这里边就有楼宇经济的一些机会。我们商业地产还面临着问题，现在最核心的问题就是资产价格偏高。为什么高？相对于租金来算的。现在毛的也就是6%到7%，净的也就是4%就不错了，这种情况下风险肯定是更大了。我们需要在这个楼宇去投资，价格又很高，未来不确定因素很大，我们怎么去解决？有没有解决方案？这是我们思考的问题。 我们
14、可以借鉴这个图，大家看到这个图，互联网，现在开发商都在讲互联网思维，重回到五年前，再次探讨房地产跟互联网的结合。它给我们一个什么启示呢？其实创新是两个条件，第一个我们要认清问题，刚才我们已经把问题提出来了，这个问题如果是真问题，你的创新就有基础了。第二个关键的是要找到解决方案，这个解决方案的核心是什么？是我们的思维模式要有创新。最近大家可能都会用过，或者关注到了打车软件，嘀嘀或者快的，争来争去。打车软件会赚钱吗？我不知道大家怎么回答，我是在微信群，我在三个都是所谓的比较高层次的微信群里面问过同样的问题，发现绝大部分上了年纪的人都有一个特点，都不看好这个软件，都认为互联网就是瞎搞，所以才出现了牛
15、总，中央电视台一个新闻评论，这个人我还跟他比较熟悉，我们当时投了一个叫拆弹专家，跟腾讯合作的这么一个微电影，他参加了两集，我还跟他中间还有一些交集。这个人我觉得代表了一类人的思维模式，创新的东西错的，互联网的这种金融是有很大风险的。如果这种思维方式，我们永远不可能解决商业地产这个难题。其实搞叫车软件，短期或者是长期都很难靠它本身赚钱。但是为什么两大巨头会投这个软件？死拼，春节都砸了几个亿，就是因为他们想进入互联网金融，必须要找到一个接口，能跟互联网金融，让消费者跟他对接起来。我们想一想，老百姓的消费习惯，吃穿住行哪个更容易对接呢？毫无疑问是打车，当然微信有它的更好的一个机会，发红包也不错。总之，互联网公司是站在了未来发展角度，是从创新的角度来思考的，所以它能找到一些解决方案。如果我们固有的思维，是永远无法理解的，只是认为他们是一个烧钱的败家子。 如果同样我们借鉴他们的思维方式，我们就可以找到一定的解决方案。它不是最终的答案，但是它给我们一些思考的方向。资产不是贵吗，我能不能找到便宜的资产？这就是答案。怎么找到便宜的资产呢？第一个，我们往前端走，做开发，但是不能用招拍挂的方式来拿土地，就需要跟产业结合。所以我们看到复地现在在做一个大的动作就是产能结合，我们在这边，在去年底已经投了一个项目，在3月份可能会通过媒体来面世，就是上海的梦中心，这个是上海的第二大项目，第一
