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1、华联城市山林均价建议,20064-24,第一部分 近期深圳市场状况分析,一、 2005年下半年深圳市场状况分析,2005年的供应总量与2004年相比，减少了87万。这主要是因为连续三年之久的土地紧缩政策终于在2005年得到了充分的表现，同时由于严控政策的频频出台，不少开发商有相当一段时间处于观望状态，因而放慢了推盘的节奏，从而造成了全年的供应量相比2004年有较大幅度的减少。因此，2005年也出现了历年来深圳楼市少见的众多楼盘出现供不应求的情况，业界也因此传出了“深圳房荒”的说法。,供 应 量 分 析,往年的供应大户南山区继2004年减少之后，2005年供应量继续大幅减少，全年的供应只有107
2、.7万，仅占全市供应总量的14.97%。受到土地供应的限制，关内供应量继续减少，2005年关内供应量仅占全市总供应量的41.64%(远低于2004年58%的比例)，而关外占了58%的份额。可见，关外成为深圳楼市的主战场已不再只是一个口号，而是有数据佐证的事实。,供 应 量 分 析,2002年-2005年商品住宅的销售面积的增长量和增长幅度都不大，增长量保持在每年85万以下，增长幅度保持在每年12%以下。其原因也是由于“供应相对不足”造成的。,成 交 量 分 析,与2004年相比，2005年各区商品住宅销售面积比例发生了比较大的变化，最显著的就是南山商品住宅销售面积占全市的比例大幅度下降，南山由
3、2004年的34%急剧下降到2005年的17.1%。与之形成鲜明对比的就是宝安区，宝安区由2004年的21%上升到了2005年的30.7%，一举超过南山区首次登上六区之首。形成这一巨大变化的仍然是供应问题，南山区2005年的供应量急剧下降而宝安区的却在增长。,成 交 量 分 析,2002年-2005年，全市商品住宅成交价格逐年上涨，而且上涨幅度也是逐年加大，2005年价格更是逾7000元/大关，涨幅达到17.38%。原因主要在于四个方面：其一，深圳经济快速发展为商品住宅价格的上涨提供了前提条件；其二，政府近四年的紧缩土地供给的措施造成了2005年供不应求的紧张局面；其三，2005年是不折不扣的
4、豪宅年，豪宅推出量巨大，这在很大程度上拉高了全市商品住宅的价格；其四，因为房价节节高，所以2005年的炒房行为比往年要多一些，房价也因此被拉高。,成 交 价 格 分 析,2005年2-8月，全市商品住宅成交价格都保持在6400-6800元/之间，并无太大变化。价格明显上涨是从9月份开始的，因为9、10月份的推盘量非常大，需求也很旺盛；加上此时炒房正当盛行，价格就一路飙升。而且10月份前后豪宅的推盘量非常大，所以到11月份时就表现得很明显了，价格上涨量接近1000元/。到12月份，大部分推出的豪宅被消化，豪宅成交量急剧下降，所以价格也就有所下降，但这种下降是由于商品住宅成交的“结构性变化”引起的
5、，并非是真正的降价。,成 交 价 格 分 析,2005年全市六区罗湖商品住宅略有小涨。但涨幅最大的是南山区，南山区比2004年上涨了2308元/，上涨幅度达到36.01%。福田区上涨了1265元/，上涨幅度达到16.28%。而位于关外的宝安和龙岗则分别上涨了1182元/和1026元/，上涨幅度分别为28.24%和24.59%。关内四个区均价都在8000元/以上，而关外两个区的均价略高于5000元/，关内外差距在3000元/以上，这说明特区内外房价差距总体来说仍然比较明显。,成 交 价 格 分 析,二 、2006年一季度深圳市场分析,从历年的情况来看，04年达到了市场的最高点，之后呈下降的态势，
6、从04年的156万平方米减少到了今年的94万平方米，这在一定程度上反映出了历年全年的一个放量对比情况。目前深圳关内在楼市发展上遇到了土地空间等的限制，供应逐年减少；但关外在交通、生活配套、环境、治安等方面存在着不少的问题，众多消费者较难在短时间内改变其置业关内的意向，所以关外的增长量难于弥补关内的减少量，整体供应量理所当然会有所减少。,供 应 量 分 析,就各区的批售项目数量来看，龙岗14个楼盘入市，但总的新推面积不大，仅占了全市总供应量的19%；宝安有8个新项目入市，总批准预售面积达33.8万平方米，占据全市36%的份额，继续处于放量第一的位置；南山虽仅有半岛城邦1期和花园城3期两个新项目开
7、盘，但这两个项目的推盘较大，共批售面积达22.2万平方米，仅次于宝安，位居第二位。而罗湖、福田和盐田的放量均不大，在5-7万平方米之间，分别占全市比例的8%、7%和6%。,供 应 量 分 析,从历年的成交表来看，06年第一季度成交量出现了明显的减少，其实从个盘的销售情况来看，06年新开盘楼盘普遍有不俗的表现，成交量的下降主要归因于供应量的大幅减少，所以相比之下，今年第一季度供求关系更为紧张，因此也成就了半岛城邦、花园城、西城上筑等众多楼盘低调入市，却迅速售罄的佳绩。,供 应 量 分 析,在众多新楼盘的带动下，龙岗区消一季度总成交量达44万平方米，占全市28%，首次超过宝安，登上榜首的位置；南山
8、凭借着半岛城邦1期和花园城3期的出色销售业绩，总成交量超过30万平方米，占全市19%，仍是深圳重要的销售主力，也是关内无可争议的主要的消化区域；福田和罗湖成交不大，各约为20万平方米。,成 交 量 分 析,从历年的价格走势图来看，呈现出不断上涨的趋势，同比05年第一季度的话，则提高了19.8%，无可置疑，供求关系的紧张是造成房价大幅上涨的重要原因之一；而发展商的竞相提价也在很大程度上主观地拉高了价格；再者，部分消费者跟风抢购住房，人为地加剧了供求紧张局面，进一步抬高了价格。,成 交 价 格 分 析,除盐田区整体成交价有所下降之外，其他各区均有不同程度的上涨。其中以南山的上涨最为明显，同比05年
9、1季度增长了41%，已达9895元/平方米。而福田区继05年冲破9000元/平方米之后，今年1季度再上一台阶，突破1万元大关，继续稳居第一位。宝安也有29%的上扬，已达6422元/平方米，高出龙岗1000多元/平方米。,成 交 价 格 分 析,三、 2006年深圳楼市后市展望,2005年，由于政策环境，加上土地限制等众多因素影响，供应量明显不足。2006年，随着土地政策的放松，城中村改造的进一步推进以及关外土地的加大开发，此种情况将有所改变，预计2006年住宅总供应面积有望达到870万，对比2005年，增长幅度有望超过20.93%，供求之间的矛盾有望得到一定的缓解。,供 应 量 预 测,从各区
10、的供应量来看，2006年宝安将继续稳坐供应冠军的座置，预计总供应量达330万。而龙岗2006年供应面积可达200万。而关内，南山仍是关内住宅供应最主要的区域，预计2006年南山区供应面积可达150万，主要集中于蛇口和红树湾两大片区，以中高端项目为主；2006年，福田区、盐田区供应量有望增加，而罗湖估计2006年的供应量在60万左右，供应量将减少。,供 应 量 预 测,由于楼盘整体质数的提高和强大需求的支撑，预计2006年深圳整体成交价仍有12%左右的涨幅。南山区继2005年大幅上涨之后，2006年借助于西部通道的开通，加上红树湾、蛇口两大片区的大批豪宅的拉升，整体成交价将继续攀升，有望突破10
11、000元/大关。,价 格 预 测,整体来看，2006年深圳全市的放量将有所加大，成交量也将有所增长，价格仍可能会继续攀升。从各区来看，罗湖、福田的变化不会很大，而宝安、龙岗和南山无疑仍是最令人关注的区域。,热 点 片 区 预 测,“稳定房价深圳再出重拳”影响几何？,4月21日，深圳政府八大措施调控房地产市场，所谓重拳，实质分析下来还是老生常谈，有新意的两条措施是“深化房地产销售制度改革，逐步提高商品房预售门槛”及“完善房地产宏观调控手段，推进房地产税制改革，加强房地产金融调控“，但具体能起到怎样的重要，还要看这两条措施的具体调控力度还要看配套措施。否则只能向以前政策所起作用微乎其微。,政 策
12、评 估,第二部分 南山市场情况分析,一、南山市场分析及后市预测,从历年的成交价格走势看，02、03、04连续三年都保持着2%-5%的小幅上涨，每年的上涨跨度都没有超过300元，比较平稳。但是进入2005年，房价在市场无形之手和政府有形之手的共同干预之下改变了方向。05年成为一个转折，价格跳过7000元，直接升到了8600元的高度，与2004年相比，价格上涨了35.5%，上涨幅度为2200元，远远超过了年初业内人士关于本年度房价的猜测。06年1季度南山商品住宅销售均价更是达到9895元/，与去年同期相比，提高了2887元/，上涨比例为41%。,成 交 均 价 分 析,05年一季度，销售的项目主要
13、是04年度的项目，这段时间房价虽然也在涨，但由于过渡时间较长，且涨势比较温和，并没有给市场带来大的冲击。但是到第二季度因红树西岸等高端项目推出价格就被陡然拉到了9000以上；第三季度价格虽然比第二季度有所回落，事实上整体均价已经不低，各片区房价已经开始全面提升；06年1季度价格的小幅回落主要是同期普通住宅的销售量较大。,成 交 均 价 分 析,代 表 楼 盘 销 售 情 况,05年下半年南山推出的较有代表性的楼盘有10个，这10个楼盘的销售情况在反映出南山市场的一种销售现象： 在一定程度上决定项目的受追捧程度的不再是价格而是项目的素质； 开盘销售率低于50的项目在一定程度上将会被视为“滞销”；
14、 项目的销售周期由原来的数月甚至1年多转变成以“天数”为单位。,这种现象也在一定程度上反映出了南山市场2005年的火爆及价格飞涨的原因,05 年 下 半 年 代 表 楼 盘 销 售 情 况,06 年 住 宅 供 应 量 预 测,06 年 住 宅 供 应 量 预 测,06 年 住 宅 供 应 量 预 测,06年预计有24个住宅项目进入市场，住宅供应量预计在150万左右，比05年增加约20万，其中蛇口仍是06年的主力供应区，预计有10个项目在06年推售，其中半岛城邦一期、花园城3期2组团已经售罄，御景东方、花半里已经开售。,06 年 住 宅 供 应 量 预 测,在关内楼市持续高温的市场背景之下，国
15、土局有望在06年新增关内土地供应，但南山能出让多少还是未知数，且该部分土地供应要到07年甚至更迟才能形成楼市有效供应。 此外西部口岸蛇口东填海区规划有约150万的居住面积，扣除旧村返还用地及农村置换用地，预计有不下100万的居住面积将投放市场，但填海区公共道路、配套设施的修善尚需时日，加上项目本身的建设周期，预计到西部通道开通后，也即2007年及以后才会陆续释放出来。因此南山供需矛盾所形成的市场紧缺局面仍将在2006年持续。,住 宅 供 求 关 系 预 测,首先05年南山房价涨幅已经非常惊人，与04年相比上涨了36%，成为全市房价最高的区域，楼价继续往上涨升的动力不足，在不考虑2006年行政调
16、控、金融政策、利率政策等不确定性因素的前提下，未来相当长一段时间会以该价位为中心，保持窄幅振动。 其次，05年第四季度南山中高档住宅的价格重心已落在6500-8500元之间，高档住宅的价格重心在8500-12000元之间，豪宅则超过12000元，06年这种格局不会有太大变化。 06年预计南山中高档和高档住宅的供应量各占4成左右，豪宅约为2成，综合量与价的关系，预计全年的销售均价会在高档住宅价格区间的中间价位形成。,与05年南山全年8688元的房价水平相比，预计2006年房价会保持20%的增幅，达到10500元，与南山05年第四季度的房价水平相当。,住 宅 价 格 预 测,总体而言，南山楼市的前景依然十分看好，南山的地理位置得天独厚，西部通道06年底正式通车，南山将成为粤港最重要的咽喉以及全国最大口岸，此外地铁1号延长线的动工、南山区未来发展定位和目标的明确以及经济长期看好等等一系列因素都将支撑楼市持续活
