房地产企业营改增政策解读

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1、房地产企业营改增逐条解读 营改增专家解读第一部分：36号文适用范围逐条解读第一条：根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知（财税201636号）及现行增 值税有关规定，制定本办法。【政策解读】本条是关于制定办法的法律依据的规定。 本办法作为36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对36号文件中确立的基本原 则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便 于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强 政策文件的可操作性。第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目， 适用本办法。自行开

2、发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基 础设施和房屋建设。【政策解读】(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的经营场所。(3)有符合国务院规定的注册资本。 房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按 照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要 求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降 低房地产投资风险，保障交易安全。(4)有足够的专业技术人员。 房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发 中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，住建部 按照房地产开

3、发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人 员要求。(5)法律、行政法规规定的其他条件。二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域 的“一手房”；三是“房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地 和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产开发项目 是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。第三条：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房 地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办 法规定的销售自行开发的房地产项目。【政策解读】第二部分：纳税人征管逐条解读第一节：销售额 逐条解读第四条 房地产开发企业中的一般

4、纳税人（以下简称一 般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法 计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地 产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算 公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价 款）（1+11%）【政策解读】本条要注意的关键词是“对应”，隐含了两层意思：2允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方 法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方 法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的 土地出让价款。第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑 面积房地产项

5、目可供销售建筑面积）支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报 的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出 售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算 的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府 委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。【政策解读】本条想要解决的问题是，房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物 业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主， 但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构 筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出

6、售的建筑面 积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并 未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际 上是有利于房地产开发企业的。第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印） 制的财政票据。【政策解读】财政票据是指由财政部门统一印制和发放，由国家机关、事业单位、或经法律法规授权的具有管理公共事务职能 的机构、代行政府职能的社会团体以及其他组织(以下简称执收单位)，依据有关法律、法规和政府部门的有关规定， 征收或者收取政府非税收入，政府举办的非营利性医疗机构 从事医疗服务

7、取得的收入，社会团体收取会费，以及上述单 位进行财务往来结算活动时，应当使用财政票据。财政票据是单位财务收支的法定凭证和会计核算的原 始凭证，也是银行代理政府非税收入业务的重要凭证，是财 政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。一、 按票面资金性质，财政票据可分为行政事业性收 费票据、政府性基金票据、罚没票据、政府非税收入票据。 各类票据的适用范围如下：3.罚没票据。适用于执法机关，或者执法机关依法委托 的代收机构向公民、法人或者其他组织收取罚没财物时开具 的凭证。4.政府非税收入票据。适用于各级国家机关和事业单 位，以及代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用行政 权力，政府信誉、国家资

8、源、国有资产或者提供特定公共服 务，准公共服务取得政府非税收入时开具的收款凭证。土地出让金票据属于政府非税收入票据。二、按票据用途特点，财政票据可分为通用票据和专用票据前者是指能够满足一般政府非税收入征收管理需要，具 有通用性质的票据。后者是指通用票据不能满足政府非税收入征收和管理需要，根据非税收入特点而设计的，具有特定 式样的专用性票据。土地出让金票据即属于专用票据。三、按票面设置特点，财政票据可分为定额票据和非定额票据前者是指票面设置有固定数额、金额、使用时不需填写的财政票据。后者是指没有固定数额、金额、使用时需用票人人工填写或用计算机打印的财政票据。四、按财政票据的填开方式分类可以分为手

9、写票据和机打票据两类。前者是指使用时由用票人根据有关规定用手工填写的 财政票据。后者是指使用时由用票人根据有关规定按事先在 计算机中设定的项目、标准，用计算机打印的财政票据。五、其他财政票据其他财政票据主要包括往来结算票据，社会团体会费收据、医疗票据、捐赠收据等财政票据。1.往来结算票据。是指国家机关、事业单位、社会团体、政府举办的非营利性医疗机构在发生暂收暂付、代收代付及 单位内部往来结算业务时开具的凭证。往来结算票据不得作 为报销凭证。2.社会团体会费收据。是指经依法登记成立的向其个人 和单位会员收取会费时开具的收款凭证。3.医疗票据。适用于政府举办的非营利性医疗机构从事 医疗服务取得收入

10、时开具的收款凭证。捐赠收据，是指依据中华人民共和国公益事业捐赠法规定，由各级国家机关、 事业单位、社会团体及其他团体接受捐赠时开具的凭证。其 中，以政府名义接受的非定向的货币捐赠收入，纳入政府非税收入票据管理范畴。第七条：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情 况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。【政策解读】本条主要是明确了房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理要求。 台账原本是指摆放在台上供人翻阅的账簿，故名台账，后来，经过不断地演化，现代企业管理中又把一些资料也称 之为台账，如固定资产管理台账、企业安全生产台账、人事 管理台账、商品购销台账等，这些台账不单是一些统计数字，

11、 而包括一些文件、工作计划、工作汇报、工作总结以及有关 资料，分门别类，整理成册成本，便于平时日常查阅及上级 检查。对企业来说，比较重要的台账有：财务管理台账、客 户管理台账、生产管理台账、人事管理台账、行政管理台账 等。台账在企业管理过程中可发挥重要作用：第一，台账是 企业规范管理的重要工具；第二，台账是企业管理的得力助 手；第三，台账是企业创新的有效依据；第四，台账是提高 企业工作执行力的实用工具；第五，台账是制度的积累，是 规范的源头。一套台账管理系统，可以帮助企业及员工提高工作效率、理清事务头绪、及时查出问题、掌握工作大局，可以说，台账是一套全员增效的系统工具。办法中规定，房地产开发企

12、业中的一般纳税人应建 立台账，登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超 过纳税人实际支付的土地价款。由于现行政策规定，土地价 款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认， 逐步扣除。因此通过台帐对各期土地价款扣除的具体情况进 行记载，是非常必要的。第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可 以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择 简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计 税。房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者 未取得建筑工程施工许可证但建

13、筑工程承包合同注明的 开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。【政策解读】为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的 建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以 及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按 规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门 申请领取施工许可证。 工程投资额在30万元以下或者建筑 面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许 可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以 根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报

14、国务院建设行 政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报 告的建筑工程，不再领取施工许可证。第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用 简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售 额，不得扣除对应的土地价款。【政策解读】本条的意思是，如果房地产开发企业中的一般纳税人销售老项目选择了简易计税方法，就不能扣除对应的土地价款 了。而且一旦选了简易计税方法，36个月内不能变为一般计 税方法。这里所说的“房地产老项目”，依然是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者 未取得建筑工程施工许可

15、证但建筑工程承包合同注明的 开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。第二节 预缴税款 解读第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房 地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。【政策解读】房地产开发企业收到这类预售款以后，应区分项目的具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报 期向主管国税机关预缴税款。第三节 进项税额 解读第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼 有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房 地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工 程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规 模）【政策解读】本条的主要意图是，明确应以“建设规模”这个指标作为计算不得抵扣