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1、,中国只有一个桂林桂林只有一个奥林匹克花园,桂林奥林匹克花园GuiLin Olympic garden,市场调研报告,中国有多大 九鼎轩告诉你,2,3 桂林市宏观环境分析4 桂林市概况8 城市规划与格局10 桂林市经济产业分析11 其他影响房地产的因素12 桂林市房地产市场分析13 桂林市房地产市场供给14 桂林市房地产市场需求15 桂林市房地产价格状况分析16 桂林市房地产板块分析16 东区板块17 南区板块18 北区板块19 西区板块（临桂县）21 西区（临桂县）SWOT分析22 桂林房地产供给调研23 工作方法24 调研结果29 景观配套典型个案31 桂林房地产需求调研32 工作方法34
2、 调研结果39 总结分析42 供给、需求状况对比及分析,Contents,目录,中国有多大 九鼎轩告诉你,3,桂林 宏观环境分析,中国有多大 九鼎轩告诉你,4,地处南岭山系西南部，广西壮族自治区东北部，是世界著名的风景旅游城市，拥有其它城市无可比拟的旅游资源。一座具有2000多年历史的文化名城，古文化遗址丰富。秦代建筑灵渠，是中国古代三大著名水利工程之一，与古运河、都江堰齐名；明代的靖江王城和王陵是目前中国规模最大、保存最完好的王城和陵墓。此外，还有被誉为“中国四大孔庙之一”的恭城文庙；有历史悠久的全州湘山寺；有历代摩崖石刻3000多件，其中“桂海碑林”、“西山摩崖石刻”最为著名。,广西桂林如
3、同意大利的威尼斯、浙江的杭州和海南的三亚，有着不同于一般城市的独特魅力，每年吸引着众多的外地游客、购房者,桂林市概况,近年来，到桂林旅游人数逐年上升。“桂林山水甲天下”，桂林市已成为世界著名的旅游胜地。,桂林市概况 行政区划地形与气候历史沿革,5,桂林市下辖秀峰，象山，七星，叠彩，雁山5城区和灵川，兴安，全州，临桂，阳朔，平乐，荔浦，龙胜，永福，恭城，资源，灌阳12个县。行政区域总面积27809平方公里，其中市区面积565平方公里。靠近市区的西面，是目前发展最快的一个方向，是市区未来发展的自然延伸。目前西城区（临桂县）的房地产各方面条件都在改善，有望成为购房者的首先置业区域。,桂林向西生活向奥
4、林匹克,桂林市概况,6,桂林市地处南岭山系的西南部，为中、低山地形，有喀斯特山地、丘陵、台地。桂林为典型的岩溶地貌,两侧高,中部低,处在自西北向东南延伸的喀斯特（岩溶）盆地中。岩溶峰林地貌是具有世界意义的自然景观旅游资源。桂林地处低纬，属中亚热带季风气候。境内气候温和，雨量充沛，无霜期长，光照充足，热量丰富，夏长冬短，四季分明且雨热基本同季，气候条件十分优越。年平均气温为189 C。8月最热，月平均气温为23 C，1月最冷，月平均气温156 C。年平均日照时数为1670小时。因此，桂林在整个广西省都占据了地理上的优势。许多到桂林购房的客户十分重视这里优美的自然环境和宜人的气候条件，他们购买风景
5、好且价格相对便宜的西城区（临桂县）的物业，在旅游度假时暂时居住。,桂林市概况,优良的自然、地质环境适宜的气候，为打造生态、宜居社区奠定了基础,7,临桂县是广西惟一申报国家奥林匹克体育后备人才基地并获初步认定的县。近年来，临桂县向国家输送了唐林生、李婷等体育名将，并有多名举重运动员达到国家一、二级运动员水平，向自治区体工队、区体校输送了多名运动员，奥林匹克花园的“运动、健康、和谐”的主题，符合当地人的心理习惯，容易引起他们的共鸣。,桂林市概况,桂林历史十分悠久，夏商周时期，这里就是 “百越”人的居住地。秦始皇时期置“桂林”、“象”、“南海”三郡，这是“桂林”名称的最早起源。后贞观八年（634年）
6、改名临桂县，属桂州始安郡，1914年又改名桂林县。1940年始设桂林市，1949年桂林解放，为广西省辖市。1998年9月8日经国务院批准，桂林市和桂林地区合并，组建为今天新的桂林市。桂林不仅风景秀丽，而且人杰地灵，名人辈出：有中国上古时代“三皇五帝”之一的虞舜；六次东渡日本的佛教名人鉴真；抗日战争、解放战争时期的著名将领白崇禧；国民党桂系首领李宗仁；杰出的画家和美术教育家徐悲鸿；创作抗日救亡歌曲200余首的音乐家张曙，还有桂林历来有重视体育事业的传统，培养出许多著名的体育世界冠军，派出的体育代表队也都取得了不俗的成绩。,8,总体目标：将桂林建设成为世界闻名的国际旅游城市。具体步骤：严格控制旧城
7、的开发强度，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。十五规划：到2010年，以建设现代化国际旅游城市和旅游枢纽为目标，集中力量建设桂林中心城，加快建设周边县城，形成各具特色的卫星城，鼓励发展小城镇。逐步构筑层次分明、布局合理、规模适度、特色鲜明、优势互补、协调发展的城镇体系。,城市规划与格局,城市规划与格局 发展规划城市建设基础设施,新的目标新的规划新的机会,9,桂林的城市基础设施逐步配套，城市功能日益完善。许多未来重点发展区域的房地产会随着配套的完善逐渐升温。交通现状：东西南北贯通、空中、地上、江河相连的立体交通网络。 公路四通八达，直达货运公路运输24小时内可抵达香港任何指定
8、地点。 火车可直达国内主要城市。 两江国际机场拥有国际、国内航线50条，21家航空公司飞行桂林机场。城市基础设施的兴建，除了在整体上提升城市实力与形象，促进房地产的进一步发展之外，也将产生大批动拆迁户，进一步带动居民的住房需求增长。,城市规划与格局,桂林市区通往两江国际机场的必由之路,10,自1990年以来，桂林市国内生产总值，一直以每年9左右的速度快速上升，预计到2005年底，GDP将达487亿元，人均9770元，达到全国平均水平。西部大开发的实施对桂林的经济、社会、城市形象都产生了巨大的影响。因而在未来几年中这种增长势头不仅会持续下去，并必将产生重大的飞跃，同时也对桂林的房地产起到基础的支
9、撑作用。固定资产投资和房地产投资也保持稳定的增长势头。,调整产业结构，逐年加大第三产业比重。重点发展现代商贸、现代物流、金融保险、房地产、旅游会展、信息咨询等产业。预计至2005年底，第三产业比重达到38.8%（含房地产），这表明房地产供应量在持续增加。可支配收入的高低直接决定着对商品房的购买力。随着收入提高，许多原来在城区居住的客户，开始购买第二套房所；同时部分高收入者也开始接受别墅产品。,经济产业分析 整体状况产业结构居民收入,经济产业分析,11,政策影响在全国抑制房价的大环境下，广西（包括桂林）提出了“稳定不抑制”的执行思路，并且对房地产企业进行扶持、鼓励；鼓励开发桂林的精品房和安居房，
10、走高端和大众消费两端的市场路线；借山水优势扩大对外地、海外的宣传力度，将桂林房地产项目推向全国，推向世界；土地出让价格按照土地面积，而非建筑面积计算；对房地产项目的环境指数要求很高，环保局有一票否决权。 城市化进程1990年桂林的城市人口比重约为16.25%，到2005年，桂林城市人口比重将达到30%，快速的城市化将使购房需求急剧增加。,人口环境人口数量是房地产潜在需求的重要支撑，至2005年底，桂林人口总规模将达到500万人。按静态统计，桂林市每年将新增3.4万人口，5年内增加17万人口，如果按18/人住房面积计算，约需300万，随着城市的发展，每年仅净增人口的居住面积需求量将在60万以上。
11、 得天独厚的旅游资源，不仅吸引着大量来自海内外的游客，同时也吸引了大量拥有更高学历或专业技能外来人口，就职于桂林的高新技术行业和三资企业。这部分人是桂林房地产中、高端市场的主要力量。,其它因素 政策影响城市化进程人口环境,经济产业分析,1998-2005年接待旅游者人数（万人）,12,桂林 房地产市场分析,中国有多大 九鼎轩告诉你,13,桂林市近5年房地产开发规模约800万平方米，建设完成242万平方米，商品房销售约360万平方米。在政策的鼓励及各种有利因素的影响下，房地产的供给在逐年增加。,市场供给,市场供给 开发情况新开工竣工状况,桂林市房地产开发投资图(亿元),桂林市房地产供应市场走势图
12、（万）,总体开发属良性发展，未出现供应过量的状况。桂林房地产起步较晚，开发规模有限，造成其开发商土地储备量不足，反映在市场层面上，就是供应量无法对高速增长的市场形成有力的支持。,14,市场需求,市场需求 销售形势空置状况,0104年，每年销售面积的增长都大于30%，远大于市场供应量的增长速度，显示了强劲的市场需求。其中个人购房占销售总额的93.4%，个人消费占绝对多数。预计今后2-3年内，桂林房地产市场的总需求量，将基本保持在每年60万平米左右，价格稳中有升（但每年的上涨幅度不大，预计在5%8%之间）。,桂林2001-2004年房地产销售额（亿元）,与逐年增长的需求相比目前市场供给仍显不足,0
13、4年施工面积达到最高峰，这部分项目有可能在今年下半年或明年推向市场，届时商品房供给量将大量增加。与市场供应量相比，空置量增幅不大，空置率逐年降低。,房地产市场供应与空置走势图（万）,15,政府宏观调控，尤其土地交易市场化后，土地成本的增加，成为房价上扬的主要因素；房地产开发门槛的提高，加之建材涨价，形成房价上涨；营销成本的增加；消费者居住、投资意识的兴起，也促成房价上涨。城区房地产价格上涨幅度较大，可供应量减少；城区外延与郊区县的开发量放大，成交量上涨，拉动整体价格下降。,价格状况 近年来桂林市各城区的住房价格呈波动状态，其主要原因有以下几点：,桂林房地产价格走势图（元/）,价格状况,16,东
14、区板块东部主要是七星区，也是高新技术开发区。该区域离市中心较近，居住环境比较优越，配套设施成熟完善，是开发时间较早且发展较快的板块，有众多大型企业，如三金制药等。这里也是70%购房者的首选地区，各楼盘销售速度比较快。该区以中高档次的大型精品社区为主，住宅面积从40-190（建筑面积），户型从1房1厅到6房2厅（复式楼）不等，以1房1厅、2房1厅、3房2厅较为畅销。价位在3000-7000元/，其消费群体年龄为28-50岁，月收入在1000-5000元/月以上的事业单位职员、政府官员、各企业的白领及个体老板和各大院校的教职工。购房者多为二次置业，商业投资、结婚用房者为数也不少。东区较有代表性楼盘
15、 漓江奥林苑 七星新城 碧水康城 澳洲花园 樱特来山庄 奇峰小筑,板块分析,板块分析 东区南区北区西区,17,南区板块南区落后于东区和西区，该板块北部景观较好，生活配套比较齐全，板块南部无论从城市规划、生活配套都逊于北部，整体缺乏生活氛围。20%购房者会选择此地，是桂林市区内新的扩展地区，房价上涨较快。南区住宅面积与东区接近，户型从1房1厅到5房2厅不等，以1房1厅、2房1厅、3房2厅较为畅销，价位在2500-4000元/（建筑面积），其消费群体年龄为28-50岁、月收入在1000-3000元/月以上的事业单位职员，政府官员等区域客户居多。南区较有代表性楼盘： 瑞城加州花园 惠龙世纪城 聚龙湾 安厦世纪城,板块分析,18,北区板块桂林北部主要是叠彩区和灵川县的一部分，主要有北极广场、八里街两个区域。其发展较早，早期缺乏有序的规划，楼盘众多，开发的年代也比较长，但因配套一直跟不上，各项目的销售情况都不好，价格虽低，选择城北区的人很少。该区域以中低档多层住宅和小高层住宅为主，住宅面积在40-190的范围内，户型从1房1厅到4房2厅不等，以1房1厅、2房1厅、3房2厅较为畅销。单价10003000元/，其消费群体年龄主要为3060岁、月收入在800-2500元/月以上的企、事业单位职员。北区较有代表性楼盘： 圣隆天龙居 蓝洲湾 七彩欧洲小镇 玉龙山庄,
