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1、 1 江苏镇江房地产市场 投资潜力 分析 目录 一、 投资环境 1、城市概况 2、经济运行 3、交通状况 二、土地市场成交情况 1、近年经营性用地成交情况 2、 2008 年土地市场回顾 1）、区域土地市场成交情况 2）各类型土地成交情况 3、 2009 年 1 季 度经营性用地成交情况 三、房地产市场交易情况分析 1、近年房地产市场投资情况 2、 2008 年房屋交易情况回顾 3、 2009 年 1 季度房屋交易情况总结 1）、区域成交情况 2） 1 季度各月成交情况 四、部分新兴区域前景分析 1、丹徒 2、丁卯 3、大港 五、小结 江苏省 镇江市 2009 年一季度房地产市场分析 一、 投
2、资环境 1、 城市概况 镇江位于江苏省西南部，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。地处世界第三大河流 长江和中国最长人工运河 京杭大运河的交汇处，为江苏省地级市，辖丹阳市、扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。是一座集港口、工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市 。 市区面积 1082 平方公里。 2008 年末市区总人口 102.81 万人 。 2、经济运行 2009 年 一季度 镇江 市民营投资达140.3 亿元，比上年同期增长 37.6%，其中： 规模以上民营投资完成 106.79 2 亿元，比上年增长 37.3%，完成年计划的 27.4%。 1 3
3、 月份镇江市区城市居民人均可支配收入为 6832 元，同比增长 11.3，增幅在苏南五市中列第一。 近年来， 镇江 市民营房地产经济快速发展，房地产投资额稳步攀高，市场销售量大幅提升，民营经济已成为我市房地产业发展的主导力量。截止 3 月底，全市民营房地产共 245家，占全市房地产企业总数的 85%。实现商品房销售 52.96 万平方米，比上年增长 44.7%，占全部房地产销售面积比重达 83.8%，实现销售额 18.24 亿元，比上年增长 56.36%，占全市商品房销售额比重为 80.8%。累计完成投资 12.91 亿元，比去年增长 6.3%，高于全市平均水平 1.5 个百分点，占全市房地产
4、投资的 80%。 镇江市 以打造千亿产业、百亿企业为重点，推动工业集群发展、高端延伸。装备制造、新材料、绿色化工、特种金属和造纸五大产业实现销售超 2000 亿元，增长 32%，占全市工业总量的 80%。其中，装备制造业实现销售 1050 亿元，率先突破千亿目标。新增两家上市公司，两个投资超 10 亿元的重大项目成功落户。科技创新能力增强，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达 30.3%，同比提高 3 个百分点；亿元 GDP 专利授权量位居全省第二，获 “ 全国知识产权示范城市创建市 ” 称号。 3、交通 状况 镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交
5、通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。镇江临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过，拥有现代化的通讯体系。 2008 年镇江市 加大建设力度，综合交通能力不断增强。交通基础设施投入超过 60 亿元，投资总额为历年最高。 “ 两铁 ” 拆迁进度全线领先，泰州大桥南接线、 镇大公路开工建设。沿江高等级公路完成 80%的工程量， 243 省道、宁杭高速公路镇江段等重点工程相继建成。全社会港口吞吐量突破亿吨，其中沿江港口达 8700 万吨。 二、 土地市场 成交情况 1、近年经营性用地成交情况 2006 年 以来， 镇江 市经
6、营性用地成交量 逐年下降： 2007 年上市土地 3164.62 亩，同比下降 9.62%， 2008 年上市土地共 29 宗 2088.79 亩 ，供应面积同比下降 33.99%。 3501.4063146.622088.79010002000300040002006 2007 2008近年镇江市经营性用地成交情况单位：亩2、 2008 年土地市场回顾 2008 年镇江市区成交的经营性 用地上市规模整体偏小， 29 幅地块中， 50 亩左右有 19块，占宗数的三分之二，与此同时，几乎所有的地块均加价一次成交。 1） 、 区域土地 市场 成交情况 润州和丹徒区是 08 年镇江土地出让的重点区域
7、，其中润州区 成交的经营性用地面积达到 825 亩，约占总面积的 40%。从具体地块来看， 08 年镇江市成交的几宗规模较大的地块多 3 集中在这一区域：例如 307 亩的林隐路地块、 226 亩的金桥大道以南润州路以西 1 号地块、239 亩的长江引航道以南的一宗地块等等，这样看来，润州区的成交量位居榜首也不足为怪了。 2008 年镇江市区经营性用地交易情况（一）单位：亩、万元01000050000100000150000成交面积 成交总价成交面积 276.18 825.13 235.78 556.96 194.74成交总价 132550 137150 16620 25300 11890京口
8、 润州 丁卯 丹徒 大港从成交价格来看，京口区的土地 以 479.94 万元 /亩的价格摘得最贵土地的称号。 京口区是镇江市的主城区 ，位于镇江市东部，是镇江市的政治、经济、商业、金融中心。从居住的角度上考虑京口区有着不可替代优势环境和人文氛围，随着 09 年滨江旅游专线的开通、欧尚超市年内营业的计划一些楼盘的升值空间增加， 京口区的地位不断提高 ，出现较高的土地价格也不足为奇 。 在 08 年成交的地块中 ，京口区的双井路地块均价高达 678 万元 /亩，该地块面积为 173.9 亩，规划用途为商住用地，由 镇江市城市建设投资公司摘得。 2008 年镇江市经营性用地交易情况（二）单位：宗、万
9、元 / 亩0100200400600成交宗数 成交均价成交宗数 4 6 5 8 6成交均价 479.94 166.2 70.48 45.4 61.05京口 润州 丁卯 丹徒 大港2）各类型土地成交情况 2008 年，镇江市区没有纯住宅用地成交，在成交的 2088 亩经营性用地中，商住用地最多， 1278 亩，超过总面积的 60%，这要归功于润州区的金桥大道以南 1 号地块、林隐路地块和京口区的双井路地块，这三宗地块总面积就达 700 余亩。 4 2008 年镇江市区各类型经营性用地成交情况 ( 一 )单位：亩、万元0500100015000500001000001500002000002500
10、00成交面积 成交总价成交面积 291.75 82.3 273.77 138.62 24.01 1278.34成交总价 15450 7410 47770 6400 12100 234380综合 批发零售 商务金融 商服 商业 商住2008 年镇江市区商住用地总计成交 18 宗，超过成交总宗数的 60%，但从成交均价来看，商业用地的价格最高， 08 年镇江市区总计成 交纯商业用地 1 宗，即长江路南、电力路以西的一幅地块，该地块位于京口区，面积为 24 亩，成交均价超过每亩 500 万元。 2008 年镇江市区各类型经营性用地交易情况（二）051015200100200300400500600成
11、交宗数 成交均价成交宗数 3 2 3 2 1 18成交均价 52.9 90 174.48 46.16 503.95 183.3综合 批发零售 商务金融 商服 商业 商住3、 2009 年 1 季 度经营性用地成交情况 进入 09 年，镇江土地市场 步伐明显放缓，据本网资料库数据显示，截止 4 月 27 日，镇江市区总计出让 6 幅经营性用地， 除一宗纯住宅用地以外，其余均为 住宅、商务金融 用地。 附：镇江市区 2009.1.1-4.27 经营性用地成交情况 位置 面积（亩） 用途 成 交 价（万元） 成交 时间 镇扬汽渡东侧 21.65 住宅 780 2009-04-24 润州路以东，滨江外
12、环路以南 144.86 住宅、商务金融 5600 2009-04-24 润州区政府西侧 29.7 住宅、商务金融 2620 2009-1-19 镇大公路京口区拆迁安置房地块 50 住宅、商务金融 1680 2009-1-19 5 丹徒新区盛丹路 2 号地块 70.95 住宅、商务金融 2900 2009-1-19 学府路以北、谷阳路西侧 79.92 住宅、商务金融 8300 2009-1-19 三、 房地产 市场交易情况分析 1、 近年房地产市场投 资情况 近年来 ,镇江房地产投资稳步快速增长， 其中 2004-2006 年是房地产投资的高速增长期，进入 2007 年以后，镇江房地产投资开始趋
13、缓 ， 2008 年，镇江市区房地产开发投资 56.66 亿元，同比减少 7.1%，房屋施工面积 538.25 万平米，同比增加 12.8%，其中住宅 432.93 万平米，同比增加 11.7%。 2003-2008镇 江市区房地产投资情况56.6662.1367.4260.542.236.150204060802003 2004 2005 2006 2007 2008投资总额（亿元）2、 2008 年房屋交易情况回顾 2008 年 1-12 月，镇江市区商品房销售面积为 128.4 万平米，同比减少 26.9%，其中住宅为 113.43 万平米，同比减少 28.1%，商品房销售额 52.33
14、 亿元，同比减少 10.7，其中住宅为 42.52，同比减少 15.4 2008 年 1 12 月份，镇江市市区商品房的加权平均成交价格 (下同 )为 4075 元 /，较上年同期上涨 13.7%。其中商品住宅 (含别墅 )的平均成交价格为 3749 元 /，同比上涨17.67%。 2008 年镇江市房屋交易情况单位：万、元 / 02040010002000300040005000成交面积 成交均价成交面积 11 4.9 12 11 16 11 12 9.8 9.5 31 11 16成交均价 379 354 370 397 369 332 394 407 395 431 462 4411 月
15、2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月10月11月12月从上表可以看出， 2008 年 前 10 各月镇江市区房价变化不大，基本在 3700/ 左右浮动，进入 10 月后，价格出现明显上浮，尤其 11 月份，更升至 4600/ 的当年最高点。从成交面积来看， 10 月份，由于国家一系列利好政策的出台，成交量猛涨。 6 从具体区域来看，京口区的成交面积明显优于其他区域，但成交价上却是润州区拔得头筹。作为镇江经济、政治、文化中心， 价格高于其他区域也很正常，从实际销售来看，该区供销相对平衡，区域各项目销售率都较高。 并且 08 年区域内别墅型产品逐渐增多，拉升区域整体均价。
16、 2008 年镇江市各区域住宅商品房交易情况单位：万、元 / 0100010002000300040005000成交面积 成交均价成交面积 60.4 43.8 22.6 16.6 12.78成交均价 2796 4545.7 3453.2 2748.77 3240京口 润州 丹徒 大港 丁卯大港区 10 月、 12 月部分项目大量地推出了新产品，区域内安置房较多，一定程度上影响了区域的供销结构。 并且 上半 年银山鑫城的安置房大批备案，拉低了区域均价，普通商品房价格全年相对稳定。目前丁卯区发展还尚未成熟，市场去化能力一般，销售率较低，导致供求失衡，但随着区域的成熟，未来市场值得期待。区域均价上半年相对稳定，但随着 10月一些高档项目以及商业项目的开盘，大大拉升了区域均价。 3、 2009 年 1 季度房屋交易情况总结 2009 年 1 季度镇
