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1、12008 年中国房地产市场回顾和 2009 年预测中国指数研究院指数研究中心一、2008 年中国房地产市场整体情况2008 年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008 年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由 2007 年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但 2008 年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发
2、展的态势。1、 2007 年的投资过热，导致 2008 年整体市场供给压力大1.1、房地产开发投资增幅上半年在 30%上高位运行，下半年涨幅出现回调受 2007 年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于 30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的影响，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的影响，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从 1-6 月的 33.5%一路下滑到 1-11 月的 22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值仍超过了 20%以上，可
3、见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。图 1：2007 年 11 月-2008 年 11 月全国房地产开发投资走势20500010000150002000025000300002007:11月2007:12月 2008:2月 2008:3月2008:4月 2008:5月2008:6月 2008:7月2008:8月 2008:9月2008:10月2008:11月0%5%10%15%20%25%30%35%40%房 地 产 开 发 投 资 额 开 发 投 资 额 增 长 率数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.2、自 1998 年以来，土地购置
4、未开发面积近 12 亿平方米，市场潜在供给能力强。与 2007 年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008 年，中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由 1-2月的 34.7%，到年中（1-6 月）的 7.6%，1-11 月的-5.9%，除 1-5 月外，增幅都是逐月在下降；而土地开发面积同比增幅也是由 1-2 月的 20.2%，一路回落到 1-11 月的-2.7%，除1-6 月外，也是逐月下降。2007 年狂热的土地市场降温明显。但 2008 年 1-11 月土地购置未开发面积仍达 1.12 亿平方米，可见开发商囤积土地的意愿并没有出现
5、根本性变化。图 2:2007 年 11 月-2008 年 11 月土地购置开发面积情况05000100001500020000250003000035000400004500007:1-1107:1-12 08:1-2 08:1-3 08:1-4 08:1-5 08:1-6 08:1-7 08:1-8 08:1-908:1-1008:1-11单位：万平方米-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%土 地 开 发 面 积 土 地 购 置 面 积 开 发 面 积 增 长 率 购 置 面 积 增 长 率数据来源：国家统计局、中国指数研究院中国指数研究院对自 1998 年以来土地
6、购置未开发面积统计表明，该数据高达 11.9亿平方米，如果不考虑国家收回土地的情况，以容积率为 2 计算，能为市场提供 23.8 亿平方米的房地产，以前三年平均销售面积来看，这些土地全部消化还需 3 年半多的时间，以户均 100 平方米、3 人计算，能解决 7000 多万人的新增住房，房地产市场潜在供给量很大。3图 3:1998 年-2008 年 11 月土地购置开发面积情况010000200003000040000500001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072008:1-11(单位:万平方米)-10%0%10%20%30%40%
7、50%60%土 地 购 置 面 积 土 地 开 发 面 积 购 置 面 积 增 长 率 开 发 面 积 增 长 率数据来源：国家统计局、中国指数研究院1.3、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大2008 年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的 31.6%、27.2%和 32.1%下降到 1-11 月的 6.1%、5.4%和 17.7%， 1-11 月新开工面积 8.4 亿平方米，超过销售面积 71%，而施工面积 25.5 亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近 4 倍，假设施工面积中四分之一已经
8、作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化 3 年。以户均 100 平方米、每户 3 人计算，如果全部竣工后，可以为市场提供 2550 万户，7650 万人的新增住房，可见尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。图 4:2007 年 11 月-2008 年 11 月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况0%5%10%15%20%25%30%35%1-11月 1-12月 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月竣 工 面 积 增 长 率 施 工 面 积 增 长 率 新 开 工 面 积 增 长 率数据来源：国家统计局、中国指数研究院42、
9、2008 年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲2.1、住宅日均销售 1.3 万套，2008 年房地产需求更加理性2007 年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响） ， 2008 年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由 08 年上半年的-7.2%，下降到 1-11 月的-18.3%。图 5:2007 年 11 月-2008 年 11 月销售面积及增长情况01000020000300004000050000600007000080000900002007:11月2007:12月
10、 2008:2月2008:3月2008:4月2008:5月2008:6月2008:7月2008:8月2008:9月2008:10月2008:11月-30%-20%-10%0%10%20%30%40%商 品 房 销 售 面 积 (万 平 方 米 ) 销 售 面 积 增 长 率数据来源：国家统计局、中国指数研究院2008 年 1-11 月的销售面积比 2005 年同期增长 13.3%，比 2006 年增长 6.6%（由于统计口径的变化，我们不考虑 2005 年以前的数据） 。如果不考虑 2007 年这个特殊因素的话，可以看到 2008 年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。图 5:2001
11、 年-2008 年 11 月销售面积及增长情况0100002000030000400005000060000700002001:11月2002:11月2003:11月2004:11月2005:11月2006:11月2007:11月2008:11月-40%-20%0%20%40%60%80%100%商 品 房 销 售 面 积 销 售 面 积 增 长 率数据来源：国家统计局、中国指数研究院为对 2008 年的销售量下滑这一现象分析得更加透彻，我们对 2006 年-2008 年这三5年前 11 个月的住宅日均销售套数进行分析，其中 2006 年和 2007 年的套均建筑面积是以2006 年和 200
12、7 年全年的住宅销售面积除以住宅销售套数得到，而 2008 年套均建筑面积是以中国指数研究院对国内主要城市的 2008 年前 11 个月住宅成交的监测数据计算得出。我们可以看到，2008 年前 11 个月日均销售住宅约 1.3 万套，比 2007 年同期下降了12.5，与 2006 年同期相比，增长了 12.8%，年复合增长率在 6.2%左右，可见，如果不考虑过热的市场带来的销售量大幅上涨的 2007 年，仅与 2006 年比较，2008 年销售量增长仍处于合理的区间。另外从这些数据也可以看到，2008 年销售面积的下降，一个重要的原因是套均面积的下降，或者说中小户型住房比例的增长，中小户型住
13、房在总价上减轻了购房者的压力，也有利于节约资源和能源，这一点与国家的调控方向是一致的。表 1:2006 年-2008 年前 11 个月全国住宅日均销售套数年份 2006 年 1-11 月 2007 年 1-11 月 2008 年 1-11 月住宅销售面积 41560 54976 44645 套均建筑面积 107.7 110.5 102.6 日均销售套数 11691 15070 13186 数据来源：国家统计局、中国指数研究院表 2:2006 年-2008 年主要城市住宅总销售套数和日均销售套数2006 年 2007 年 2008 年 1-6 月 2008 年 1-11 月 年份城市总套数 日均
14、 总套数 日均 总套数 日均 总套数 日均北京 161761 443 122823 337 35139 195 74366 225 上海 187131 513 234495 642 86093 478 137002 415 天津 73478 201 87201 239 24640 137 42849 130 重庆 90710 249 163404 448 61629 342 118984 361 深圳 74982 205 49944 137 16731 93 61275 186 武汉 94891 260 107536 295 27412 152 48125 146 数据来源：中国指数研究院2.
15、2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲2007 年 9 月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台关于加强商业性房地产信贷管理的通知 ， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分6投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中国指数研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008 年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到 81.3%，而 2006 年、2007 年该比例分别为 75.0%和70.1%，以此估算,2006 年、2007 年和 2008 年
16、 1-11 月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为 0.29 万套、0.45 万套和 0.25 万套,可见 2007 年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008 年投资投机型购房套数比 2007 年下降超过四成；而 2006 年、2007 年和 2008 年日均销售套数中自住型购房分别为 0.88 万套、1.05 万套和 1.07 万套,可见 2008 年自住型需求仍在强劲增长。3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌由于供给类指标的快速增长，2008 年商品房销竣比一路下跌，由 08 年上半年的1.53 下降到 1-11 月的 1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了 1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008 年 1-11 月商品房施工面积/销售面积高达 5.2，而 2006 年、2007 年同期该比例分别为 3.8 和 3.6，同时 1-11
