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1、2008 年 长春房地产市场消费者调查结果分析 2008 长春房地产及相关产业产品展示交易会长春房地产市场消费者调查结果分析 2008 长春房交会相关活动之一，第 12 次房地产市场消费者调查结果已经揭晓。这次调查共收回有效答卷 31023 份。和历次调查相比，本次调查结果主要有以下特点：一是消费者计划购房价格大幅提高，选择每平方米 3000 元以上者比去年 (调查结果，下同 )增加了 21 个百分点，相对应的可承受购房总价款及月还款能力也有提高。二是受国家宏观调控政策的影响，拟购小面积房屋的消费者继续增加，选择 90 平方米以下者占（受 访者，下同） 60.8%。三是消费者计划 3年内购房的
2、占 84%，说明市场需求潜力仍然较大。四是近五成受访者认为我市未来两年内房价会小幅上升，只有 10.7%的消费者认为房价可能下降。五是车位已逐渐成为消费者购房时考虑的主要因素之一，一半以上消费者（占 50.3%）选择需要车位。 一、关于消费者购房意向 1、本次调查中，本市（市区）居民占调查总人数的 87.8%，外地居民常住长春的占 10.4%，外地居民占 1.8%。 2、 在对消费者可承担的购房类型调查中，选择购买普通商品住房的消费者最多，占 60.2%；其次是购买保 障性住房，占 29.2%，两项共占比89.4%。 3、本次调查中， 95.2%的消费者选择买房，而选择租房的只占 4.8%。
3、4、消费者预计购房时间。有 33.2的购房者预计在 1 年内购买住宅，较去年增加 3.6 个百分点。而选择 1-3 年内购买房子占 50.8%， 3年内购买房子的高达 84%，比去年增加 7 个百分点，说明市场需求潜力仍然较大。 5、 从房源上看，购买商品房仍是消费者的第一选择，占 90.1%，比去年增加 18.5 个百分点。选择初装修的消费者占比 37.5%，目前，长春房地产市场上的装修房主要是小户型，而符合 消费者需求的二室一厅装修房，市场上却鲜有供应，这点值得开发商关注；选择购买二手房的消费者比例为 9.9%，较去年有所下降，人们的消费观念还是以购买新房为主。 6、在置业次数方面，首次置
4、业的消费者最多，占 60.9%；其次为二次置业，占 32.6%；多次置业只占 6.5%比例。随着人们生活水平的提高，改善型的二次置业人群比例已占有很大比例，但首次置业的消费者仍然是需求主力。 7、 在区域选择上，南关区以 23.9%的比例排在第一位，比去年增加 6.1个百分点，主要因为南关区便利的交通，加上市政府的南迁，是南关区成为消 费者购房首选区域的主要因素；朝阳区也非常受消费者青睐，位列第二，占 21.9%，比去年增加 4.4 个百分点；其它区域排名依次为经开、绿园、二道、宽城、高新、净月、汽贸、双阳。今年问卷中新增加了双阳区，占 0.2%的比例。总体来说，选择在老城区居住的消费者高于开
5、发区。 8、 在住宅地理位置的选择上，有 45.3%的消费者选择在市中心或靠近市中心；其次是无所谓，只要周边设施完善即可；然后是市区边缘；排在最后的为近郊。市中心或靠近市中心是消费者首选的地理位置，主要是因为其交通便利，商业、医疗、学校、金融等配套设施齐全 。 9、相比市中心来说，净月区有着得天独厚的自然环境资源和浓厚的人文气息，高新区内也坐落着众多高等学府，这些条件对于消费者来说都是购房时考虑的因素。虽然选择在开发区购房的消费者占少数，但随着城市的建设和发展，城市开发区的配套设施的不断完善，一些开发区将对购房者产生更大的吸引力。 10、 从购房目的选择上可以看出，改善型需求是消费者购房的主要
6、动因 ,因为生活水平的提高，原有房屋功能与结构、小区配套、物业服务等方面无法满足当前消费者更高的居住需求，因而改善住房条件的占比最高，为 41.7%，较去年增加 7.3 个百分 点；其次是满足居住要求，占 24.8%，较去年降低 14 个百分点；值得说明的是，今年投资所占的比例为 1.9%，较去年降低 0.9 个百分点，主要受金融政策的影响，银行利率的上升，使得投资者的成本增加，风险加大。 11、 在消费者能承受的单价中， 2000-3000 元 /是消费者能承受的单价主流区间，较去年降低 13.9 个百分点；能承受 2000 元 /以下的占 20%，较去年降低 7.1 个百分点；而选择 30
7、00-4000 元 /和 4000-5000 元 /价格段的均比去年有所提高，分别增加了 4.2 和 12.4 个百分点。说明消费者 的经济水平逐年提高；能承受 5000-6000 元 /的消费者占 4.1%；承受 6000 元 /以上的消费者极少，只占 0.5%的比例。 12、 消费者承受的总价中， 20-30 万元是目前消费者购房所能够承受总价的主流区间，占 39.8%，比上年增加 8.5 个百分点；其次是 15 万元以下，占 25.5%，比上年减少 27.7 个百分点；主要是因为消费者的经济生活水平在提高，购买力随之提高。同样能够体现上述问题的是， 50-60万元和 60-70 万元两个
8、价格段共占 16.4%，而去年承受总价在 45 万元以上的消费者只有 0.3%的比例，今 年较去年中高价段（ 50-70 万）上升了很大的幅度。 13、 在付款方式选择上，一次性付款和按揭贷款的比例基本持平，按揭贷款稍高一些，比一次性付款高 3.6 个百分点。但和去年相比，今年选择一次性付款方式的比例较去年上升了 14.6 个百分点，说明消费者的收入水平以及购买能力有所提升。 14、首付交完，消费者每月承受的支付能力基本随着可承受总价的升高而升高。总价承受能力在 20 万元以下的消费者，每月支付能力大多在 1000 元以下；总价承受能力在 20-30 万元的消费者，每月支付能力大多在 1000
9、-1500 元； 总价承受能力在 30-40 万元的消费者，每月支付能力大多在 1500-2000 元；这样看来，不同总价承受能力的消费者，每月支付能力基本和月还款额度相适应。 15、 从消费者对能够接受的物业费用选择中看出，消费者能接受的物业费用集中在 0.5-0.8 元 / 月，占 37.5%；其次是 0.5 元 / 月以下，占 30.3%；能接受的物业管理费在 0.8 元 / 月以下的占 67.8%；而选择物业费用在 1.0 元 / 月以上的比例只有 14.0%。当前消费者越来越关注小区物业服务质量，物业费用的涨幅也受到消费者关注，物业企业能否能 够提供性价比较高的物业服务，也会成为消费
10、者选择住宅时考虑的主要因素之一。 16、 随着社会经济的发展，有车族比例不断上升，因此对住宅车位提出更多的需求。本次调查中，消费者选择需要 1 个车位的比例达 48.5%，需要 2 个车位的比例为 1.8%，两项共占 50.3%。车位已逐渐成为消费者购房时考虑的主要因素之一。 17、 在购买住房时考虑的主要因素中，价格是消费者购房时考虑的最主要的因素，过高的房价不利于市场需求的释放。房屋质量、供暖质量、物业管理、开发商信誉的被选率紧随其后，这些因素同样是消费者购房时考虑的重 要因素；交通条件、户型、入住费用、地理位置、小区规划、周边配套、周边及小区内人口素质等因素被选率相对较少，但仍然被消费者
11、关注。 二、消费者对住房的要求 1、消费者对住房的面积需求： 60-90 需求占到总需求的 55.6，是住宅市场需求的主流，其次是 90-120 的占到总需求的 21.4，这两项共占总需求的 77%；另外120 以上占总需求的比例较少。由此可见，消费者的面积需求以经济实用的中小面积住房为主。 2、 消费者对住房的户型需求：二室一厅是消费者最青睐的户型，占55.9%，较去年提高 7 个百分点 ，其次为二室二厅，占 18.6%，较去年下降 1.3 个百分点；这两种户型的被选率共占 74.5%，这是由二室类住宅的基本特点所决定的 能够满足消费者的使用功能，总价相对较低，后续物业管理费、采暖费等比较低
12、。另外受消费者收入水平所影响，虽然目前消费者生活水平提高了，但是工薪阶层仍然是购房的主流，他们的需求是以经济实用的二室类为主。 3、主力户型对应的面积区间需求：不同户型的面积需求各异，近一半的二室一厅类消费者希望能购得 60-90 平方米的住房，说明二室一厅类消费者在确保能够满足使用功能、居住空间的前提下，主要关注 的还是经济实用的户型。对于三室一厅户型，消费者偏好的面积区间为90-120 平方米。 4、可承受单价对应的面积需求： 3000-4000 元 /单价偏好的面积区间是 60-90 。在中低价位的商品住宅的需求方面，消费者偏爱经济实用、性价比较高的产品。在可承受单价较高的区间内，消费者
13、主要偏好 120 以上的大户型住宅。产品的功能、舒适程度等方面是这部分消费群体主要考虑的因素。 5、消费者对于供暖方式的选择：选择地热供暖方式的消费者占一半以上，高于选择普通供暖的消费者比例。由于地热供暖存在节能、温度可控、节省空间等很多 优势，一定数量的消费者选择地热供暖的方式。但仍有 41.2%的消费者选择普通供暖方式，说明对于部分消费者来说仍然习惯普通供暖的方式。 三、有关房地产市场 1、 对于入住后业主最担心的问题，排在前五位的依次是房屋质量存在问题、开发商不能按合同约定及时办理产权、水电暖气不达标、物业管理不到位和配套不兑现，这五个因素都和开发商的品牌信誉有关。 2、对于未来两年，我
14、市房价的变动情况： 大部分消费者对于未来两年我市房价走势持乐观谨慎的态度。近一半的消费者预计未来两年我市房价总体保持小幅上涨的趋势，近三成消费者认 为未来两年我市房价与现在基本持平，只有 10.7%的消费者认为未来两年我市房价可能下降。而认为未来两年我市房价大幅上涨的消费者还不到 10%，说明消费者对于我市房价走势看好的同时，保持谨慎的消费心理。近年来 ,政府不断出台新的土地政策、不断调整房地产金融市场 ,使消费者在看待房地产市场发展方面持更加理性的态度。 3、 大部分消费者认为我市房地产中介公司服务质量有所提高，消费者对于房地产中介公司的信任度增强。房地产中介公司服务质量的提高不仅有利于提高自身知名度，而且有利于房地产市场的健康发展。
