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1、济南别墅市场月 度 调研 报告 一、 月度 市场概况及特征 十月份 以来 ，开始入市进行推广的项目主要是中海紫御东郡、名门世家 ，其中 ， 中海紫御东郡项目推广力度较强，分别在大众日报、齐鲁晚报地产版进行硬广投放；名门世家 11 月 12 日在济南时报投放了一次 整版 硬广 。 受 市场大环境 平淡、消费者观望情绪较重 的影响， 10 月份济南别墅市场 处于较为沉寂的 状态 。 在售项目均未新推出产品， 可售房源 较少，价格 未出现变动；郊 区 别墅目前来看销售惨淡，市场氛围冷却， 来访来电客户 较少。 二、新入市项目分析 （一）中海紫御东郡 1、 项目 概况 项目名称 中海紫御东郡 物业类别
2、 别墅（双拼、联排）、高层住宅 占地面积 17 万平米 总建筑面积 34 万平米 物业地址 历下区花园路东首，国际会展中心北侧 价格 未定 物业费 未定 开发商 济南中海地产 景观设计公司 泛亚环境国际有限公司 建筑设计公司 梁黄顾建筑师（香港）事务所 、 济南同圆建筑设计研究院 销售电话 8888 2888 开盘时间 未定 容积率 1.65 绿化率 35.3% 社区规划 紫御东郡延续了新古典主义建筑风格，景观设计上以英国汉普顿公园为蓝本，细节之处尽显尊贵 优雅，户型设计注重仪式感、亲地性，空间利用舒适合理，全方位打造奢华高贵的生活体验，将重新定义济南的城市别墅标准。 周边配套 内部配套商业街
3、、幼儿园、小学，教育配套有齐鲁软件学院、高新区第一实验学校、山师附小； 商业配套有国际会展中心、银座华信店、洪楼店、社区商业、建设银行、农业银行、中国银行、济南商业银行、农村合作银行等； 医疗配套有历下区第三人民医院、省立医院东院区、汇丰医院、贤文医院等。 交通情况 交通便利，东临奥体中路南行 5 分钟可达奥体中心与龙奥大厦，南临花园路西行 6 分钟可达洪楼广场。周边有 11、 138、10、 47、 99、 122、 302、 308、 311、 318、 319、 321 等多路公交车。 2、项目推广情况 （ 1） 10 月份投放四次宣传。 时间 媒体 主题 形式 版面 10.10 山东商
4、报 每 15 个香港人中就有 1 个选择中海建造的房子 硬广 跨版 10.10 山东商报 中海地产 中国房地产第一品牌正式登陆济南 软文 整版 10.10 齐鲁晚报 每 15 个香港人中就有 1 个选择中海建造的房子 硬广 整版 10.17 齐鲁晚报 世界仅有 5 座迪斯尼乐园中海就建造了其中的 1 座 硬广 整版 （ 2） 11 月 6 日，分别在大众日报、齐鲁晚报地产版投放了半版、整版硬广。 3、 示意图： 约克郡 温莎堡 威尔特郡 爱丁堡 （二） 名门世家 1、项目概况 项目名称 名门世家 物业类别 别墅 建筑类别 景观叠加、联排、双拼 占地面积 55361 平米 总建筑面积 6 万平米
5、 总户数 230 车位比例 1： 1.2 物业地址 槐荫区腊山南坡半山 价格 起价 5800 元 /平米 物业费 1.2-1.7 元 /平米 /月 开发商 山东嘉缘旅游开发有限公司 代理商 上海鹏翔 销售电话 8798733387568999 开盘时间 08 年 12 月份 入住时间 09 年 7 月 31 日 容积率 0.89 绿化率 42% 一期产品 6 栋叠拼、 4 栋 townhouse、 3 栋 社区规划 社区建筑风格为新欧式自然主义建筑风格 ； 景观设计充分汲取了江南园林的 风格 ，并注入了中国传统儒家文化的精义，创造出了古典文化的氛围，如陶渊明的桃花溪、竹林七贤的七贤亭、孔子论语
6、的 “ 里仁为美 ” 等近 30 余文化景观小品， 并以江南园林的风格作为展示手法，设计精致、鬼斧神工，并植有几十种珍惜树木、百余种四季不败之花 ； 社区内建有泉城首家矿泉 SPA 主题会所，物业采用英式管家式管理方式。 周边配套 社区内配套：统一银座超市、幼儿园、 SPA 会所 环境配套：森林公园、湿地公园等 周边配套：医院、银行、邮局等配套齐全 2、项目推广情况 项目推广力度较弱， 11 月 12 日在济南时报投放了一次整版硬广。 主题及诉求点是：一墅领西城，名门世家腊山麓，城中央，双拼、联排、叠加，墅学经典，西城核心，城市罕珍第一居所别墅。 3、项目 11 月份动 态 名门世家五证齐全，
7、开始内部认购。 10 月底，名门世家五证到位，并于 11 月10日开始推出 30套房，内部认购启动。一期产品主要是叠拼与联排，户型 130-500平米，起价 5800 元 /平米。 4、项目示意图 泮泉枫林 桃花溪 梅园鹤亭 三、 在售 楼盘 月度 动态 序号 名称 区位 物业类型 规模 万 主力户型 均价 当月动态 1 彩石山庄 东部 双拼、联排、洋 房 2.6 万 280-340 目前在售联排、双拼别墅，按套卖，155-300 万 /套 近两个月未有成交，别墅余量 30 套左右。 2 御景山墅 东部 联排、叠加 一期约 40 户，剩余几套 2 万 175 240 联排均价： 1100014
8、000 叠加： 8000 11000 本月未有成交。 10 月 份推出 ，购二期房 源可享最高优惠 5万元或 10万元 3 蟠龙山水 东部 独栋、双拼 2 万 275-399 180-280 万 独栋均价6500-7000 元 /平米， TOWNHOUSE 均价5000 元 /平米。 本月价格未有变化。三期别墅共开发 25 套，目前已售 8 套。 10 月份销售 2 套， 11 月销售 1 套。目前优惠活动为送价值2 万的礼券，即总价优惠 2 万。 4 皇冠水岸 东部 独栋、双拼、联 排、叠拼别墅 在售约 5 万多 177-500 5200 元 / 本月价格未有变化；目前在售产品主要为联排和双
9、拼，单套面积较大。10 月份销售 2 套，本月截至 到 18 日，销售量 2套；现场优惠政策为每平米 200-300 元，还可获赠电器大礼包，优惠延续至圣诞节。 5 东方美郡 南部 联排为主 （一期剩 4、 5套联排） 10 万 （ 200套） 在售面积 240、 280 、350 13000-14000 元 /总价 310万、 370万、480 万 无成交 6 蝶泉山庄 南部 联排 在售约 4 万 250-350 均价 9000 12000 别墅暂时停止推售 7 崮云湖 西部 独栋、双拼 6 万平米 独栋 304-487 双拼 234-262 7500 元 /平米 四、 政策法 规 中央七招
10、调控力保金融稳定 十一届全国人大常委会第五次会议第二次全体会议上表示中国的金融体系稳健安全，中国有能力有效抵御外部冲击。下一阶段，中国将部署七大金融调控措施以保障和维护货币及金融稳定，内容包括保证市场流动性充分、支持房地产业合理信贷需求、增强人民币汇率弹性等。 央行再次降息，存贷款利率再次下调 中国人民银行日宣布，从年月日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的下调至，下调个百分点。一年期贷款基准利率由现行的下 调至，下调个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 这是我国央行一个月内两度作出降息决定，政策力度之强历史罕见。在国际金
11、融危机愈演愈烈、全球金融市场动荡加剧的大背景下，本月日，我国央行就曾作出下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点的决定。 中央七项工作落实 促进房产市场平稳健康发展 国务院 10 日上午在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。国务院总理温家宝发表重要讲话。他指出，为应对国际金融危机对我国经济带来的不利影响，党中央 、国务院近日作出决定，要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的促进经济发展的政策措施。各地区各部门要认真贯彻落实中央的决策和部署，扎实做好各项工作，努力保持经济平稳较快发展 。 温家宝部署了落实中央政策措施七项工作： (一 )加大投资力度和优化投资结构。
12、 (二 )着力扩大消费需求特别是居民消费需求。 (三 )促进 房地产 市场平稳健康发展。 (四 )努力保持出口稳定增长。加快实施出口市场多元化战略。积极扩大国内需 要的先进技术、设备、关键零部件和能源原材料进口，增加重要战略物资储备。 (五 )着力提高企业素质和市场竞争力。最根本的是要激发企业的活力，促进企业发展。 (六 )认真做好金融财政工作。改进金融调控，综合运用多种政策工具，保持货币信贷合理增长。 (七 )积极推进关键环节和重点领域改革 。 分析：虽然国家出台的一系列房地产暖市政策，与别墅项目关系不大，但是对于整个房地产市场的回暖，以及消费者置业的信心提升方面有着积极的作用，从这个层面讲
13、，国家出台的系列政策还是对别墅市场有着积极的作用的。 五、 其他动态 1、 大学科技园将成城区 新区 15 日，济南市规划局、济南市西区投融资管理中心公示的大学科技园片区控制性详细规划方案提出，未来的大学科技园包括三个高校组团，三个居住组团，一个科研综合组团以及一个居住综合组团。 结合地形，大学科技园片区分为南北两个功能片区、两个公共中心和两条功能轴线。从中部穿过的生态绿化走廊将城区分隔成两个功能片区，北片区以教育科研和城区公共中心为主，南片区以生态居住和休闲度假服务为主。 在总体布局上，大学科技园片区建设用地规划结构可以概括为“两心、两轴、八组团”。两心指两个核心组团；两轴指公共设 施轴与滨水景观带；八组团包括三个高校组团，三个居住组团，一个科研综合组团以及一个居住综合组团。 大学科技园规划人口规模为 31 万，包括 16 万学生及 15 万居民。城市建设用地规模 31.55 平方公里。立足于西部片区的整体发展，以教育科研、研发设计、文化创意、会议会展、商务办公、现代商业、旅游度假以及高标准的生态居住为主要功能，打造一流的人居环境，创建生态型的新型城区。 济南思源 房地产 经纪有限公司 2008-11-24
