2008年4月重庆市房地产市场月度研究报告-同成置业

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1、目 录 第一部分 行业动态 . 一、政策法规 . 二、市政规划 . 三、行业动态 . 第二部分 土地市场 . 一、供应分析 . 二、成交分析 . 第三部分 本月新增物业研究 . 一、新开楼盘一览表 . 二、新增住宅市场分析 . 第 四部分 商品房市场 . 一、供求关系分析 . 二、供应分析 . 三、成交分析 . 第五部分 房市营销动态研究 . 一、 4 月各类营销活动概况 . 二、 4 月营销分析 . 第一部分 行业动态 一、政策法规 央央 行行 年年 内内 第第 三三 次次 上上 调调 存存 款款 准准 备备 金金 率率 ， 再再 调调 0.5 达达 到到 16 中国人民银行 4 月 16

2、日宣布，从 4 月 25 日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。这是央行 08 年以来第 3 次上调存款准备金率，也是 07 年以来第 13 次动用这一货币政策工具。 此次调整后，普通存款类金融机构将执行 16的存款准备金率标准，再创历史新高。 链接： 2007 年以来存款准备金率调整后的股市表现 次数 公布时间 调整前 调整后 幅度 公布后 首个交易日沪指表现 13 08 年 04 月 16 日 15.5% 16% 0.5% - 12 08 年 03 月 18 日 15% 15.5% 0.5% 上涨 2.53% 11 08 年 01 月 16 日 14.5% 15% 0.

3、5% 下跌 2.63% 10 07 年 12 月 08 日 13.5% 14.5% 1% 上涨 1.38% 9 07 年 11 月 10 日 13% 13.5% 0.5% 下跌 2.4% 8 07 年 10 月 13 日 12.5% 13% 0.5% 上涨 2.15% 7 07 年 09 月 06 日 12% 12.5% 0.5% 下跌 2.16% 6 07 年 07 月 30 日 11.5% 12% 0.5% 上涨 0.68% 5 07 年 05 月 18 日 11% 11.5% 0.5% 上涨 1.04% 4 07 年 04 月 29 日 10.5% 11% 0.5% 上涨 2.16% 3

4、 07 年 04 月 5 日 10% 10.5% 0.5% 上涨 0.43% 2 07 年 02 月 16 日 9.5% 10% 0.5% 上涨 1.40% 1 07 年 01 月 5 日 9% 9.5% 0.5% 上涨 0.94% 【同成 分析 】： 央行 年内第三次上调 存款准备金率 ， 这一举措是为落实从紧的货币政策要 求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长。此次是央行 08 年以来第 3 次上调存款准备金率，也是 07 年以来第 12 次动用这一货币政策工具。 二、市政规划 快快 速速 公公 交交 线线 南南 延延 三三 套套 方方 案案 出出 笼笼 重庆首条快速公交线（

5、 BRT）已在高九路上运行（大坪九坑子 九龙园区）。 4 月 23 日， BRT 公司正准备把 BRT 运行线路，从九坑子延伸到龙头寺。而向南延伸的三套方案也出笼了。 向北：九坑子到龙头寺 从九坑子向九龙园区方向运行到虎头岩转盘，掉头向北；穿虎头岩隧道，上嘉华大桥；过桥后通过在建的鸿恩寺隧道，到达冉家坝；再 经新溉路或其他道路，最终到重庆北火车站（龙头寺）。 向南： 3 种方案备选 BRT 线向南的延伸方案，目前准备了 3 个。即从现在的九龙园区向 3 条不同的候选线路延伸。方案一：九龙园区经在建的水碾立交，过李家沱长江大桥，到达李家沱。这基本上是一条很平直的路。方案二：九龙园区 陈庹路 大渡

6、口。方案三：九龙园区 华福路 金建路，形成一个环线再到大渡口。 BRT 线路将分段延伸 据 BRT 公司透露， BRT 线的线路延伸方案，定下来后不会一步到位。“我们将根据城市道路建设、客流增长等多种因素，逐段延伸。” BRT 公司有关负责人说。 【同成 分析 】： BRT 高九段的运行，对沿线及辐射区域房地产项目有不小的推动作用。而 BRT 延伸段的选址建设，也必将给线路沿途及辐射区域房地产市场带来新的热潮。 三、行业动态 主主 城城 09 年年 建建 80 万万 平平 米米 限限 价价 房房 3 月 31 日，市国土房管局公布了重庆市 2009 年度住房建设计划（以下简称计划）。计划显示，

7、 2009 年全市拟新建住房建筑总面积 3115.17 万平方米，并首次提出限价商品房的建设计划： 09 年建限价普通商品住房 100 万平方米。 90 平米以下户型超 7 成 2009 年的住房建设依然以中小户型为主。计划显示， 2009 年全市拟新建住房建筑总面积 3115.17 万平方米，其中主城区拟新建住房建筑面积 1724.63 万平方米，远郊区县拟新建住房建筑面积 1390.54 万平方米。 从户型结构看， 09 年住房建设计划中，单套套型建筑面积 90 平方米以下的住房面积为2283.17 万平方米，占住房建设总面积的 73.29%。 4.58 万套经适房 09 年开建 在 31

8、15.17万平方米的总建筑面积中， 09年计划建设政府保障性住房 326.94万平方米。 保障性住房主要包括廉租房和经济适用房。计划显示，在 326.94 万平方米的 保障性住房中，廉租住房 51.99 万平方米，经济适用房的建筑面积为 274.95 万平方米。按照我市出台的相关政策，经济适用房的套型面积控制在 60 平米左右，照此计算， 09 年我市有 4.58万套经济适用房入市。 09 年我市将推限价房 计划显示， 09 年全年计划商品住房建设 2788 万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房 1856 万平方米。 在 09 年的住房建设计划中，我市首次明确了限价商品房的建设计划， 20

9、09 年全年拟建限价普通商品住房 100 万平方米，其中主城拟建 80 万平方米。 计划还显示，大户型、花园洋房等高档房的全 年建设计划仅为 832 万平方米，约占全年计划的 1/4。 2009 新建住房： 3115.17 万平方米 主城区： 1724.63 万平方米 远郊区县： 1390.54 万平方米 建保障性住房： 326.94 万平方米 主城： 180.74 万平方米 远郊区县： 146.20 万平方米 其中 廉租房： 51.99 万平方米 经适房： 274.95 万平方米 限价商品房： 100 万平方米 主城： 80 万平方米 远郊区县： 20 万平方米 各区拟建住房具体计划（建面）

10、 区县 廉租住房 经济适用房 商品房 渝中区 27 万平方米 沙坪坝 1 万平方米 16.90 万平方米 133 万平方米 江北区 4 万平方米 10.66 万平方米 157 万平方米 南岸区 2 万平方米 20.38 万平方米 325 万平方米 九龙坡 5 万平方米 24.50 万平方米 277 万平方米 渝北区 2.4 万平方米 28.40 万平方米 445 万平方米 大渡口 0.8 万平方米 9.40 万平方米 31 万平方米 北碚区 2 万平方米 43.60 万平方米 55 万平方米 巴南区 0.50 万平方米 9.20 万平方米 94 万平方米 远郊区县 34.29 万平方米 111

11、.91 万平方米 1244 万平方米 预计 300 万平米住房 09 年将卖给外地人 计划称， 2007 年底，全市常住人口 2816 万人，城镇人口 1361.31 万人。全市城镇居民人均住房建筑面积 27.31 平方米，全市现有住房总建筑面积 37177 万平方米。其中，都市区城镇居民人均住房建筑面积 27.68 平方米，住房成套率 69%。 综合重庆市近年来住房需求的变化趋势和经济社会发展情况等各种因素，预计 2009年新增住宅需求量在 2800 万平方米左右。其中，新增城镇人口产生的住房需求约 1500 万平方米，城市 居民改善住房条件产生的住房需求约 1000 万平方米，市外购房产生

12、的住房需求约 300 万平方米。 重重 庆庆 首首 次次 推推 出出 限限 价价 房房 土土 地地 市地房局近日发布公告，公开出让部分地块的国有建设用地使用权，其中北碚静观的一块土地，首次限定了建设商品住宅的最高销售价： 2200 元 /平方米（套内）。 据悉，推出限价房土地，这在重庆还是首次。这块土地位于北碚区静观镇城镇规划组团Ca 分区，二类居住土地，面积 5858 平方米。按规划要求，地上建筑总规模要控制在 17574平方米以内，基本容积率不超过 3，建筑密度不得大于 35%，绿地率必须在 30%以 上。与此同时，市物价局对该宗地块商品住宅最高销售价格进行了限制：套内面积 2200 元 /平方米。 市地房局表示，此宗土地经过“招、拍、挂”确定中标单位后，各项规划指标不得改变，公共服务设施数量不得减少。市物价局表示，售房时，开发建设单位可以在限价内下浮销售，但不得擅自突破限价。 【同成 分析 】： 从今年起 ，国家和地方政府逐步大力开展保障性住房的建设，这对商品房市场将带来一定的冲击。 但通过对建设计划的分析，可以看到，短期内保障性住房对商品房市场影响不明显，原因一是保障性住房用地多位于较为偏远的区域；二是目前保障 性住房大多成为变相的公务员、事业单位集资房。 第二部分 土地市场 一、 供应分析 重庆 08 年 4 月土地公开拟出让情况汇总（按公告时间统计）