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1、2008 南京 房地产市场年终回顾与 2009 年预测 中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网 回顾篇 2008 年以来，南京房地产市场整体态势由供销两旺的局面完全转变为量价齐跌的局面。这一剧烈的市场变化， 主要归因于国内外经济形势恶化导致房地产市场需求走弱，其次 国家针对 楼市 的 调控政策 也对楼市有较大影响 。从宏观方面看， 美国次贷危机引发的全球金融危机，并逐渐向实体经济传导，中国直接受到市场需求萎缩、出口锐减、原材料价格波动的强烈冲击，同时，中国自身在前几年高速发展过 程中的积累的诸多深层次结构 性 问题逐渐显现，国内经济进 入一轮调整周期 。国内国际的经济形势恶化和未来走势的不
2、确定性，导致房地 产市场的支付 能力和 支付信心在短短几个月内迅速减少， 在南京房地产市场上具体表现为 ： 商品房销售面积今年以来总体表现为持续下降 、商品房销售价格由涨幅趋缓到开始下降、房地产企业资金链日趋紧张、房地产项目以打折促销和低价入市为主 。 1、宏观经济概述 2008 年以来 ，受国际经济震荡加剧、宏观政策趋紧、自然灾害冲击、通货膨胀明显 等因素的影响，南京全 市上下负重前行，努力化解经济运行中的突出矛盾和问题， 整体社会经济继续处于平稳较快上升轨道， 主要 经济 指标继续保 持增长 。 1-10 月份，南京 市规模以上工业完成现价产值 5452.52 亿元，同比增长 16.8%，
3、低于1-9 月增幅 2.9 个百分点。 1-10 月份全社会完成固定资产投资 1840.08 亿元，比去年同期相比，增长 20.8%。 1-10 月份，南京 市对外贸易进出口总额为 349.41 亿美元，同比增长 18.8%，比去年同期高出 4.2 个百分点。其中，出口总额完成 202.24 亿元，增长 19.8%。 1-10 月份， 南京 市实现财政收入 612.97 亿元，比去年同期同口径增长 16%，受工业和房地产业效益下滑的影响，增幅比上半年下降 6.5个 百分点；其中，地方财政一般预算收入 308.47亿元，增长 14.6%。 1-10 月份，城市居民人均可支配收入为 19568.2
4、7 元，同比增长 13.9%，增幅为今年 2月份以来的最低点，低于去年同期 2.6 个百分点。 2008 年以来，南京 市 CPI 总体呈现“前高后低”、逐月走低的态势。 10 月份，南京 市居民消费价格指数涨幅同比上升 4.5%，是 2008年以来南京 市 CPI 的月度最低涨幅。与 9 月比较，全市食品类价格下跌 1.5%，比今年 2 月的峰值下跌 15.5%。 2、房地产开发经营分析 1-10 月，南京市完成房地产开发投资 436.33 亿元，比去年同期增长 17.21%。其中共完成住宅投资额 354.47 亿元，同比增长 33.23%。 1-10 月全市共完成商品房销售额 254.98
5、 亿元，同比减少 42.05%。 图 1：住宅竣工面积与销售面积 02004006008001000120007:1-1007:1-1107:1-1208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-10单位：万平方米- 1 0 0 %- 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%350%住宅竣工面积 住宅销售面积 竣工面积同比 销售面积同比数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（ CREIS） 1-10 月，南京住宅投资额为 354.47 亿元，同比增长 33.23%；施工面积为 2948.42 万平方米，同比增长 13.68%
6、；竣工面积为 514.31 万平方米，同比增长 94.03%。 1-10 月，南京住宅的累积销售面积为 460.18 万平方米，同比下降 42.98 %，其中现房销售面积为 88.48 万平方米，同比下降 31.87%，期房销售面积 393.8 万平方米，同比下降45.74 %；实现住宅累积销售额 213.92 亿元，同比减少 42.42%，其中现房销售额为 34.94亿元，同比下降 36.01%，期房销售额为 196.98 亿元，同比下降 43.42%。 图 2：房地产开发投资额与商品房销售额 010020030040050060070007:1-1007:1-1107:1-1208:1-3
7、08:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-10单位：亿元- 5 0 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%10%20%30%40%50%房地产开发投资额 商品房销售额 投资额同比 销售额同比数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（ CREIS） 1-10 月，住宅的累积空置面积为 32.58 万平方米，较去年同期继续增加，占整个商品房空置面积的 67.51%， 2007 年底 以来南京楼市成交 量较低 ，楼市一直处于供大于求的状态，住宅空置面积不断增加。 1-10 月，南京市别墅和高档公寓的累计新开工面积为 64.01 万平方米
8、，累计施工面积270.86 万平方米，累计销售面积 23.45 万平方米，累计销售额 25.41 亿元。 3、商品 住宅 新增供应 量明显 下降 由于南京 2008 年商品住宅销售始终低迷，开发商推盘比较谨慎，特别是下半年。 总体说来 2008 年 1 11 月新增供应量比 2007 年同期明显减少， 2008 年 1 11 月批准上市总套数 55015 套，同比 2007 年减少 18279 套，降幅为 25.94；批 准上市总面积 5871492 平方米 ，同比 2007 年减少 1889546 平方米 ，降幅 24.35。 虽然供应明显下滑，但相对销售量而言还 供大于求。 截止到 11
9、月底，南京住宅可售套数为 51833 套，以南京楼市 1 11 月平均月销量 3288 套计算，要全部消化掉现有存量需要约 16 个月，总体供求形势不容乐观。 图 3：南京商品房 2007-2008 年商品房新增供应面积对比 0500000100000015000002000000250000030000003500000一季度 二季度 三季度 （1 0 1 1 月）平方米2008年 2007年数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（ CREIS） 4、商品房成交量大 幅 下滑 2008 年前两季度主要受楼市宏观调控政策影响，后两季度更多受国内外经济形势 恶化影响，南京楼市持续低迷，成交量相
10、比 2007 年同期大幅下滑。 2008 年 1 11 月南京共成交商品住宅 36163 套，与去年同期相比减少 49256 套，同比降幅 57.66。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块，也就是新三区，约占总销售量的 70。 图 4： 2007-2008 年南京 商品住宅成交量对比 0200040006000800010000120001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月套数- 9 0 . 0 0 %- 8 0 . 0 0 %- 7 0 . 0 0 %- 6 0 . 0 0 %- 5 0 . 0 0 %- 4 0 . 0 0 %- 3 0 . 0 0 %-
11、2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2007 2008 环比数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（ CREIS） 5、商品住宅供大于 求 对商品住宅 供应和成交情况进行比较，可以发现 2008 年 1-11 月商品住宅总体表现为供应量大于成交量，同时不同月份变化极大。 2008 年 1 11 月南京商品住宅总供销比为 1.37，其中一季度供销比为 1.28，二季度供销比为 1.52，三季度供销比 1.55，四季度前两个月供应量明显回落，供销比降到 0.67。 结合现有住宅存量情况，南京楼市总体销售形势严峻。只是临近年关，最近 5 周 成交量持续上涨，市场变化值
12、得关注。 6、 当地房地产企业运行状况 面对 2008 年严峻的房地产形势，南京各房地公司改变了以往提价和捂盘惜售的营销策略，加大了促销降价力度。其中以万科金域缇香和恒大恒大绿洲大幅降价而影响巨大，其他项目也有较大幅度的降价优惠，近期浦口板块多个楼盘大幅降价，拉动全市销售量连续5 周上涨，其中以苏宁天润城最为引人注目。由此可见，只要价格足够低，还是会有人买房的。另外，南京最大的本地房地产 开发 企业栖霞建设 ，在 2008 年 11 月 10 日召开的 第三届董事会第三十九次会议通过两项重要决议：一：变更募集资金投资项目 。取消了 无锡瑜憬湾三期的募集资金投资，相 应的募集资金 3 亿元用作补
13、充公司流动资金。无锡瑜憬湾三期的投资将根据公司调整过的开竣工计划，通过其他融资方式解决。二、以闲置募集资金暂时补充流动资金的议案 。 拟将南京 B5 地块投资项目的闲置募集资金 1.2 亿元、南京上城风景二期投资项目的闲置募集资金 0.8 亿元，暂时用于补充公司流动资金，补充流动资金的时间不超过 6 个月。透过这两项决议，我们不难发现栖霞建设也在减少投入，确保现金，以应付未来的挑战。 7、房地产市场政策回顾 2008 年对 南京 房地产业来说是 充满挑战和压力 的一年， 2008 前半年延续 2007 年楼市 调控政策 以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标；下半年随国
14、内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量一蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确 保房地产行业健康稳定发展 为主要目标 。中央多次降息、降低交易费税和二套房贷款 部分松动等政策 变化 ，再加上 南京 市 政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了一定的作用。 现将 2008 年 南京 房地产政策汇总如下： 关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定 2008 年 8 月 27 日， 南京市工商行政管理局、南 京市房产管理局、南京市公安局、中国人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了关于进一步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定，
15、从 2008 年 9 月 1 日起正式实行。 关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知 2008 年 10 月 7 日， 根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发 2005 26 号）和南京市政府办公厅关于保持房地产市场稳定健康发展的意见（宁政办发 2008 106 号）文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普通住房的标准如下： 一、享受优惠政策的住 房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在 144 平方米（含）以下。 二、本标准自 2008 年 10 月 1 日起执行，与本通知精神不一致的，按本通知规定执行。 关于保持房地产
16、市场稳定健康发展的意见 2008 年 9 月 19 日南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展的意见。意见的主要内容包括：进一步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度 (最高为房款总额 1%)；进一步优化房地产业投资发展环境，加大金融 扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求；适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。 预测篇 1、 楼市调控将与整体经济调控方向更趋一致 宏观调控是个长期的 举措 ，这是由房地产行业的属性决定的， 南京市 政府不可能对 房地产投资过热、 房价 过快 上涨置之不理 ，也不会对楼市持续低迷坐视不管 。 2009 年 南京市政府针对楼市的调控政策和配套措施仍将继续， 与针对南京社会 经济的
