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1、2008 第三季度成都市房产市场总结报告 目 录 一、房地产市场宏观环境分析 -1 （一）房地产政策及其影响 -1 （二）市政发展动态 -3 （三）市场发展动态 -4 （四）房地产市场发展动态 -5 （五）土地政策 -5 二、土地市场分析 -7 (一)08 年第三季度土地供应市场 -7 (二)08 年第三季度土地交易分析 -8 (三)07 、08 年第 3 季度土地市场同比分析 -9 (四)2008 年第 3 季度成交土地可开发量情况分析 -9 (五) 第四季度土地市场供应与需求状况预测 - 10 三、新盘市场分析 - 10 (一) 住宅供应总况 - 10 (二) 供应特征 - 11 (三)
2、市场趋势 - 13 (四)08 年第四季度楼市预测 - 14 四、第三季度市场需求状况 - 15 (一) 第三季度商品房供销分析 - 15 (二) 第三季度二手房市场分析 - 16 (三)2008 年第三季度郊县市场分析 - 17 0 一、房地产市场宏观环境分析 （一）房地产政策及其影响 国土资源部:叫停建设占用耕地跨省域补充 【尺度点评】： 近几年来用于建设用地的不断增长，特别是用于房地产用地资源的不断扩张，其市 场已扩展到郊区，占去农民大量耕地，而这些耕地是农民的生存之本，给本已失去这些耕地的农民来说就意味着失去生存之道，特别是一些后备耕地资源少的地区， 一些开发商为为弥补他们就跨省域易地
3、补充，这严重违背了耕补占地平衡的规定，导致我国土地浪费、不合理利用的现象非常严重。 国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充体现了我国对土地资源的重视，作为国土资源部门应加大调控力度，严格根据耕地占补平衡考核办法，要严格按建设用地项目考核，确保补充耕地数量和质量。要统筹协调建设占用和补充耕地规模。根据本行政区域内耕地占补平衡的要求，各省(区、市)国土资源部门在新一轮土地利用总体规划修编和年度土地利用计划指标分配时，应充分考核当地耕地后备资源状况、补充耕地潜力等因素，合理确定非农建设占用耕地和补充耕地的规模、布局和时序，确保实现耕地占补平衡。 住房城建部：逐步取消毛坯房推广全装修房 【尺度点评】
4、： 虽然购买全装修房总价高、缺少个性，而且交房时间通常也一般推迟 6 个月到一 年，但是选择全装修房的好处也是无可比拟的，现我们将其好处归纳为以下几点： （1 ）可以省掉毛坯房装修时不必要的麻烦和纠纷。另外，全装修房还比较环保，能保证装修后的空气质量，避免有害物质过多将损害健康。 （2 ）选择全装修房，就是花钱买时间、买经验、买设计。 （3 ）选择全装修房，可以减少花费在房屋装修上的时间、心力，减少房屋装修的遗憾，获得相对较好的房屋装修设计。装修房的排风口、排烟管、空调外机位置、热水器外置锅炉位置等都有统一的设计。这一设计能保持物业的良好形象，有助于保持物业的抗跌性。 当然实行这一决策，不能盲
5、目跟风，采取“一刀切”的办法，要结合当地实际情况，来逐步达到取消毛坯房，提供全装修成品房的目标。 1 国家发改委：7 月房地产开发购置面积降 27.7% 【尺度点评】： 由于去年开发商的疯狂拿地， 导致今年多数开发商资金链断裂和对后期市场预期不 确定的双重影响，在今年一些开发商已不愿意增加土地储备，开发量也随之相应萎缩。另外也由于今年成都遭受 5.12 地震的重创，房地产市场首当其冲,市场观望氛围更加浓厚,成交量大幅缩水，这势必也会影响到开发商的拿地信心。 住房部将首次承担“拟订稳定房价政策”职责 【尺度点评】： 在我国，住房是房地产业的主体，住房投资在整个房地产投资中所占比例达到了 60%以
6、上，抓好了住房工作，也就更有利于整个房地产市场的健康发展，同时住房也是一种特殊商品，社会性和政策性极强，关系到普通百姓的安居乐业。 近几年来，房价一路攀升，特别是 07 年全国房价都出现了疯狂上涨，其住宅已成 为少数人享有的奢侈品，而多数人只能望房兴叹。国家部门虽然也出台了相关政策抑制其房价的疯狂上涨，但都没明确将其作为一项职责来承担，而住房部作出的这个决定，且将把职能进一步的细分化，更将能做好住房上出现的问题，如防止房价过快上涨和过快下降以及打击炒房者等。 （二）市政发展动态 成都新行政中心将处置变现，所得用于灾后重建 【尺度点评】： 众所皆知，此次汶川大地震造成上百万房屋倒塌、上百万人无家
7、可归，成都损失十分巨大，全市遇难 4304 人，受伤 33506 人。因而成都市委、市政府作出这一决策，体现了市委、市政府坚持党性原则，践行以人为本执政理念的基本政治品格。同时也表明了市委、市政府与灾区人民心连心、同呼吸、共命运、共建美好家园的坚定信心和坚强决心。 虽然此项决定有利于解决一部分无家可归的灾民，缓解财政困难，但政府南迁的暂缓，将有可能影响正准备在南边拿地的开发商，因为他们正是看好政府南迁给城南区域带来的潜在价值，介于此，他们有可能会暂缓在南边拿地；而对于购房者及一些投资者来说，也正是因为看2 好政府南迁给城南区域带来的利好，选择在南边买房，但介于此也可能暂时放弃在南边购房打算，甚
8、至选择其它区域。 重建都江堰旧城区限高 3 楼一环路内为古城区 【尺度点评】： 对于 5.12 地震后的灾后重建工作 ,成都市政府对都江堰作出的以上的灾后恢复重建工作的措施, 更是体现了国家及市政府心系灾区, 一切以灾区人民的利益为重、一切为了灾区。尤其是市政府决定将建筑的高度在 5 到 6 层，更是考虑到灾区人民深受此次地震的影响，对高层建筑有一种畏惧感，因而整个市场将以多层建筑为主，当然这也体现传统特色的旅游文化风貌。 相信按照这些规划修建，重建后的都江堰将会别有一翻韵味，将会更能体现更为传统的都江堰文化。 提督街拟建 197 米成都最高楼楼顶将修停机坪 【尺度点评】： 由于楼顶停机坪的修
9、建在成都尚属首次，且高度也为成都之最，建成后也必将成为成都的又一地标性建筑，同时这一高度的修建也证明成都并不会因受此次地震的影响，而改变向高密发展的模式。 （三）市场发展动态 人大财经委：坚持从紧的货币政策 【尺度点评】： 据了解，今年前 5 个月的 CPI 数据除 2 月份受到雪灾影响冲高外，已从 8.7%的高位开始逐月回落。虽然 CPI 数据有所回落，但 PPI 数据则相反，已进入上行轨道。同时由于国际油价上涨、铁矿石等初级商品的进口价格上涨，PPI 在下半年将继续维持较高水平，并有可能传导至CPI，导致通胀压力不断增大。这一系列数据都说明国家坚持继续从紧的政策不会变。 另外今年国家的自然
10、灾害比较多，如湖南的雪灾、四川的地震、南方的特大暴雨等，这些自然灾害必然导致今年的财政收入减少， 尤其是今年四川发生的 5.12 汶川大地震将影响我国财政收入大幅减少,这也决定了我们必须坚持从紧的贷币政策，即努力增收节支，优化财政支出结构，提高资金使用效益。同时，要严格控制行政开支，降低行政成本。 3 央行决定下调贷款基准利率和存款准备金率 【尺度点评】： 央行宣布降息，并下调存款准备金率，从表面上看，这一消息对于目前低迷的楼市来说具有一定的积极作用，从政策细节来看，央行下调中小金融机构存款准备金率，充分体现了政府“区别对待”的原则，因为小银行的服务对象是中小企业，大银行“按兵不动”，给中小银行“松绑”能够对其流动性提供动力，对这些中小银行盘活低效率资产，增加贷款有很大帮助。 虽然此次央行降息对中小企业的资金链有一定缓解，但要想撼动低迷的楼市，最终也得看购房者对市场的信心，特别是受地震影响严重的成都市场，要想仅仅靠利率和准备金率都是回调一档，就能重塑购房者对成都楼市的信心，恐怕还难以成行。 （四）房地产市场发展动态 成都新规定：出租房屋不备案，最高可罚 3 万元 【尺度点评】： 关于个人出租房屋要征税并非新政策，从 2004 年就已经开始，但主要是由房主到地税部门自行申报。由于是自行申报，这就需要房东有强烈的纳税意识，而这样有纳税意识主动咨询纳税流程的房东毕竟是
