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1、 1 江苏 7 城市房地产 2007 年统计分析报告合订本 第一篇 :2007 年常州房地产开发投资统计分析报告 2007 年，常州房地产市场继续呈现健康平稳的发展态势，开发投资总量保持较快增长，房屋施工面积和竣工面积进一步增加，新开工面积降势逐步减缓，商品房价格涨势逐步趋缓。综观全年房地产市场运行情况，主要表现为以下几方面特点： 1、开发总量不断上升，建设规模继续扩张。 2007 年，常州房地产开发投资首次突破两百亿大关，达到 225 亿元，比上年增长 31.6%，增幅比上年下降 18.1个百分点。从投资用途来看，住宅完成投资 159.2 亿元，增长 29%；办公楼完成投资 6.7 亿元，增
2、长 32.8%；商业营业用房完成投资 33.8 亿元，增长 29.1%；其它投资 25.3 亿元，增长 54.3%。房地产开发投资规模的持续扩张，使其在全社会固定资产投资中的比重稳步上升， 2007 年达到 18.7%，比上年又提高 0.8 个百分点。 2、房屋施工面积增加，高层比重明显提高。近年来，随着城市建设改造步伐的加快以及国家宏观调控力度的加大，常州市区土地资源紧缺的矛盾有所加剧，土地成本持续上涨，商品房开发向“空中”拓展的趋势日益明显。截止 2007年末，全市在建 商品房屋施工面积达 2197.3 万平方米，比上年末增长 29.1%，其中住宅施工面积 1707.5 万平方米，增长 2
3、6.8%。在建商品房屋中， 11 层及以上高层建筑施工面积达 1168.4 万平方米，比上年末增长 57.6%，所占比重达53.2%，比上年提高 9.8 个百分点，其中当年新开工高层建筑面积 434.7 万平方米，占全部新开工面积的比重为 53.4%，比上年提高 13.3 个百分点。 3、期房销售仍占主体，价格涨势相对放缓。尽管受宏观调控的影响，常州商品房销售速度有所放慢，但房地产市场的根本格局尚未发生扭转，期房销售仍是 房地产市场销售的主体。 2007 年，全市商品房销售面积为 579.5 万平方米，比上年增长 20.9%，其中期房销售 505.3 万平方米，所占比重为 87.2%；住宅商品
4、房销售面积 514.5 万平方米，比上年增长 26.1%，其中期房销售 460.7 万平方米，所占比重为 89.5%。与此同时，商品房销售价格在经历上半年高位徘徊后，下半年的上涨开始有所放缓。全年商品房平均销售价格为 3943 元 /平方米，比去年同期下降 49 元，其中住宅平均销售价格为 3764 元 /平方米，比去年同期下降62 元。 4、民间投资增势强劲，比重份额稳步提升 。近年来常州房地产开发投资主体日益呈现多元化发展趋势，非国有经济投资快速增长，所占比重进一步提高。2007 年全市房地产开发投资中，国有及国有控股企业完成投资 10.8 亿元，比上年下降 16.5%，所占比重为 4.8
5、%，比上年下降 1.6 个百分点；非国有经济完成投资 164.1 亿元，比上年增长 33.5%，所占比重为 72.9%，比上年提高 2.8 个百分 2 点，其中民营经济完成投资 162.2 亿元，比上年增长 34.3%，在房地产开发投资中所占比重为 72.1%，比上年提高 2.1 个百分点；外商及港澳台商完成投资 50.2亿元，比上年增长 28.9%，在房地产开发投资中所占比重为 22.3%，比上年提高3.2 个百分点。 5、房地产开发到位资金充裕，利用外资大幅增长。 2007 年，常州房地产开发在建项目累计到位资金 361.7 亿元（包括上年结转资金），比上年增长 26.2%，其中本年到位资
6、金 294.2 亿元，增长 22.5%。从本年到位资金的构成看，利用外资增长势头十分强劲，总量达 2.9 亿元，比上年增长 6 倍；其次为银行贷款 58.6亿元，增长 45.7%，占到位资金的比重达 16.2%，比上年提高 2.5 个百分点；自筹资金和其他资金分别为 53.1 亿元、 179.6 亿元，比上年增长 24.1%和 14.6%。 尽管过去一年常州房地产业总体保持了快速发展的良好势头，但房地产开发投资中的矛盾和问题进一步显现，特别是国家实施的一系列宏观调控政策，使得房地产企业和房地产市场发展面临着日益严峻的考验。 一是房地产开发企业各项应付款有增无减。从 2007 年开发资金情况来看
7、，尽管总体上仍然较为充裕，但受央行连续加息的影响，资金供应状况已经开始发生一些变化，房地产开发企业拖欠款的情况有所加剧，各项应付款保持较高的增幅。截止 2007 年度末，全市房地产开发企业各项应付款合计达 50.1 亿元，比上年末增长 26.5%，其中拖欠工程款达 28.1 亿元，比上年末增长 13.9%。 二是房地产开发企业资金来源对预收款和银行贷款依赖度仍然过大。宏观调控在较大程度上限制了金融机构对房地产开发的信贷投放，使得许多房地产企业不得不寻找新的融资渠道，然而目前常州房地产开发企业的融资渠道仍较为单一，银行资金在房地产开发资金中比例过高，其潜在的金融风险不容忽视。 2007年常州房地
8、产开发到位资金中，直接来自于银行贷款的比重达 19.9%，来源于销售定金及预收款的比重占 61.1%，而这部分资金大多也是房地产开发企 业或购房者间接从银行取得的。房地产企业自有资金的比重仅为 8.3%，与上年相比基本持平。 三是经济适用房的建设和供应量相对不足。经济适用房作为一种政府福利性住房，既能让中低收入家庭尽快圆上“住房梦”，同时还能有效抑制投资性需求的攀升。 2007 年，常州虽然开工建设了青龙、丽华二期等经济适用房，但与市场需求相比仍相差甚远。全年经济适用房仅完成投资 1.8 亿元，比上年下降34.6%；投资规模在同期房地产开发投资中所占比重仅为 1.1%，较上年降低了 1.2个百
9、分点。 第二篇 :2007 年武进区房地产开发简析 2007 年，房地产业在国家宏观紧缩中快速发展。一方面房地产开发继续保持快速增长，全国房地产开发投资增幅高于全社会固定资产投资增幅 5.4 个百分 3 点，另一方面，国家为遏制房地产过度开发、抑制投机和炒作、保障民生，采取了一系列调控政策，首付提高、银根紧缩、清查囤积土地、限期开发等等。武进区房地产业在宏观调控政策趋紧和区域经济快速发展的双重影响下，继续保持较快增长，市场稳定，结构逐步调整，经济效益上升。 一、开发投资保持快速增长。 2007 年武进区资质以上房地产企业开发投资持续快速增长，全年完成开发投资 60.93 亿元，比上 年增长了
10、34.6%，高于全区全社会固定资产投资增幅 14.7 个百分点，从开发结构看，住宅开发投资 43.23亿元，比上年增长 23.2%，商业营业用房投资 8.96 亿元，比上年增长 27.1%，其他用房投资 6.82 亿元，同比增长 1.2 倍。在住宅投资中，别墅投资明显下降，别墅投资 1.87 亿元，比上年下降了 54.7%。 二、施工规模扩大，竣工交付增加。受上年度结转项目的影响，在建施工规模继续扩大，项目竣工交付大大好于上年。 2007 年房地产企业房屋施工面积达609.15 万平方米，比上年增加 117.66 万平方米，同比增长 了 23.9%，其中住宅施工面积 477.21 万平方米，比
11、上年增长 20.3%，办公楼 11.51 万平方米，同比增长 2.4 倍，商业营业用房 72.31 万平方米，同比增长了 8.7%。在住宅中，大户型面积明显下降，单套面积大于 140 平方米的住宅面积为 134.57 万平方米，比上年减少了 83.2 万平方米，下降了 38.2%。房屋竣工面积达 184.45 万平方米，比上年增加了 78.83 万平方米，同比增长了 74.6%，其中住宅竣工面积 145.68万平方米，同比增长 72.6%。 三、市场销售稳定，价格缓慢上扬。 2007 年房地产市场 保持着稳中有升的态势，新开工项目有序推出，市场销售稳定增长，价格上升步伐逐步趋缓。 2007年商
12、品房销售面积 161.79 万平方米，同比增长了 14.0%，商品房销售额 68.11亿元，同比增长 20.9%。在商品房销售中期房销售仍占主导地位，期房销售面积141.07 万平方米，占销售总量的 87.2%，同比增长 9.2%。商品房价格分地区看，市区价格已开始回落，城区价格缓慢上升，乡镇价格继续走高。 2007 年商品房销售年平均价为 4210 元 /平方米，其中住宅 4028 元 /平方米，每平方米分别比上年增加 240 元和 107 元，同比分 别上涨了 6%和 2.7%，其中住宅期房价格为 4124元 /平方米，同比增长 3.9%。 四、企业效益高位高增长。连续多年产销两旺的市场使
13、整个房地产行业获利颇丰，经济效益大幅度提高。 2007 年企业主营业务收入 43.36 亿元，比上年增长 50.8%，其中商品房销售收入 43.18 亿元，同比增长 53.9%。企业利税总额达10.71 亿元，比上年增长 65.3%，其中利润总额 7.59 亿元，同比增长了 89.8%。实现增加值 12.02 亿元，同比增长 67.2%。经济效益提升的同时企业实力明显增强，企业资产合计 244.51亿元，所有 者权益 50.09亿元，分别比上年增长了 62.5%和 56.1%，企业资产负债率为 79.5%，企业投资经营总体上处在较好的运行状态。 五、城区房地产业平稳发展。由于武进城区大力推进城
14、市基础设施建设，这几年城区面貌有了根本的变化，再加上武进经济的快速发展，房地产市场保持稳定的增长。 2007 年城区（含高新区和经发区）完成房地产开发投资 30.01 亿元，比上年增长 12.1%，占全区开发企业投资的 49.3%。房屋施工面积 378.42 万平方米，比上年增长 30.0%，其中住宅面积 312.76 万平方米，比上年增长 25.4%。由 4 于城区结转项目较多，房屋的竣工交付较上年有较高的增长，竣工面积 93.01万平方米，比上年增长 97.1%，增幅高于全区 22.5 个百分点。商品房销售保持良好的态势，商品房销售面积 92.61 万平方米，其中住宅面积 87.71 万平
15、方米，分别比上年增长 27%和 28.6%，从商品房价格看，年平均价为 4272 元 /平方米，其中住宅价格为 4041 元 /平方米，分别比上年增长了 5.5%和 3.5%，增幅高于市区商品房价格增幅。 2008 年房地产业将继续在严紧宏观调控下行进，如何在众多不利因素下寻找突破，求得又好又快的发展，是 房地产企业必须面对并且亟待解决的问题。目前存在问题主要表现在： 1、土地成交量下降，后续项目减少。受市场和政策的影响， 2007 年房地产企业购置土地量减少，土地购置面积 44.29 万平方米，比上年减少 4.79 万平方米。新开工项目明显减少，全年新开工面积 173.47 万平方米，比上年
16、减少了106.98 万平方米，同比下降了 38.1%，其中住宅下降了 43.2%。土地购置量的下降，是导致新开工项目减少的直接原因之一，新开工项目持续减少势必导致武进区后期房地产投资规模萎缩和少部分开发企业的淘汰出局。 2、开发成本提 高，房价难以下调。 2007 年钢材、建材大幅上涨，人工工资也有较大的提高（ 2007 年建筑业从业人员平均劳动报酬比上年增长 16.7%），使得房屋建造成本上升。与此同时，土地价格也在上涨， 2007 年土地年平均成交价为 1516 元 /平方米，而上年为 1054 元 /平方米，增长了 43.8%。开发成本上升后，开发商为确保自身得益，势必将增加的成本大部分转嫁给购房者，房价难以下跌。目前房地产市场正处在比较微妙的境地，一些地区房价已开始回落，有些地区还在缓慢增长，房地产市场会逐步进入盘整阶段。 3、企业参差不齐，影响自身发展 。目前武进区房地产开发企业中开发量超亿的企业有 23 家，占企业总数的 43.4%，没有开发工作量的企业有 6 家，占企业总数的 26.1%，有五分之一
