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1、2007 年河南房地产市场调查报告 为了解河南省主要城市房地产市场运行情况，人民银行郑州中心支行选择省会城市郑州、辖内较大城市洛阳以及漯河、驻马店等四个城市，对相关房地产开发企业和居民进行了快速调查。选取样本企业 18 户，其中郑州 10 户、洛阳 8 户；回收有效居民调查问卷 600份，其中郑州、漯河、驻马店各 200 份。 调查显示，今年以来，河南继续落实国家宏观调控政策措施，进一步规范市场秩序，促进了河南房地产市场有序、健康发展。从 +看， 15 月份，房地产开发投资继续保持快速增长，投资结构进一步优化，新开工面积增加，施 工规模扩大，开发资金到位充足，房价在需求拉动等因素的作用下持续上
2、升，六成以上的开发商认为行业运行状况和发展前景良好。 一、房地产投资高位小幅回落，定金及预收款成为重要资金来源 (一 )房地产投资小幅回落，但仍处在高位。 2007 年前 5 个月，河南省房地产投资完成252 9 亿元，同比增长 46 1，低于 2006 年投资增速 3 7 个百分点。尽管本期增速较上年略有回落，但增速仍处于高位。同期郑州市房地产投资完成 91 3 亿元，同比增长 27 4，低于 2006 年增速 9 4 个百分点。 (二 )投资资金供给充足，定金及预收款 、自筹资金和银行贷款是重要的投资资金来源。今年 1-5 月郑州市房地产开发投资资金来源 225 1 亿元，同比增长 63
3、8，高于 2006 年13 6 个百分点。其中，国内贷款、自筹资金和其它资金 (主要是定金及预收款 )分别占 13 3、21和 36 3，定金及预收款已成为房地产开发投资的重要资金来源。从三项资金来源增长情况看，定金及预收款同比增长 96，较 2006 年同期提高 47 1 个百分点，自筹资金同比增长 28 1，较 2006 年下降 57 4 个百分点；银行贷款同比增长 41 4，较 2006 年上升 19 9 个百分点 (见图 1)。 从被调查的 18 家房地产开发企业资金来源结构看，也是集中于银行贷款、自筹资金和其它资金来源三个渠道 (见图 2)。 二、房地产开发面积稳定增长，住宅投资比例
4、小幅上升， 90 平方米以下套型占比明显提高 (一 )房地产施工、竣工面积稳定增长。 2007 年 15 月，郑州、洛阳两市房屋施工面积3529 万平方米，同比增长 55 8，其中住宅施工面积 2627 8 万平方米，同比增长 54 8。房屋竣工面积 181 9 万平方米，同比增长 33 2，其中住宅竣工面积 150 万平方米，同比增长 51 1。 18 家被调查企业房屋施工面积 230 9 万平 方米，同比增长 7 5，其中住宅施工面积 193 1 万平方米，同比增长 12 9。房屋竣工面积 63 7 万平方米，同比增长 111 5，其中住宅竣工面积 59 7 万平方米，同比增长 187 2
5、。 (二 )住宅投资占房地产开发投资完成额的比例同比小幅上升，办公楼、商业营业用房投资占比小幅下降。 2007 年 1-5 月，郑州、洛阳两市房地产开发投资完成 121 8 亿元，其中，住宅投资 92 5 亿元，占比 75 9，同比上升 0 5 个百分点；办公楼投资 6 3 亿元，占比 5 2，同比下降 1 8 个百分点，商业营业用房投资 14 5 亿 元，占比 11 9，同比下降 0 3 个百分点；其他投资 8 5 亿元，占比 7，同比上升 5 4 个百分点。 (三 )在住宅投资结构中，随着 “双 70 ”政策的实施， 90 平方米以下套型占比明显提高。2007 年 1-5 月，郑州、洛阳两
6、市房地产开发住宅投资中， 90 平方米以下的占比 21 6，同比提高 17 7 个百分点，经济适用房占比 6 9，同比提高 0 7 个百分点；别墅、高档公寓占比 5 4，同比提高 1 7 个百分点。经济适用房建设力度在 2005-2006 年连续下滑之后有所扩大，但值得注意的是，别墅、高档公寓占比在 2005-2006 年连续下滑的基础上今年以来小幅回升 (见表 1)。 (四 )经济适用房、廉租房建设力度有所加强，但仍不能满足居民需求。 2007 年 1-5 月，全省经济适用房建设完成投资 14 5 亿元，同比增长 57 6，高于商品住宅增速 9 个百分点。经济适用房新开工面积 101 1 万
7、平 方米，同比增长 50 5。但是，从整体看，目前适合于中低收入家庭的经济适用房和廉租房仍然偏少。郑州市 2005 年经济适用房投资占住宅投资的比重为 6 8， 2006 年这一比重降低到 5。从对居民的问卷调查看，认为政府提供的经济适用房远不能满足中低收入者需求的居民占比高达 55 7；认为廉租房建设远不能满足低收入者需求的高达 28 5，有 35 3的居民不知道政府有廉租房建设，认为经济适用房申购标准不合理、存在高收入者混购现象、住房质量没有保证、房价太高的居民占比分别为 28 7、 28 3、 18 2、 26 2；认为廉租房申购标准不合理、房源太少、有高收入者混租现象、房屋面积太小、租
8、金太高的居民占比分别为 11 3、 17 5、10 7、 18 3和 13 8。 (五 )在建房地产项目绝大多数为住宅，其中开发住宅主打面积一半属于 80120 平方米的中等户型。 18 家企业调查问卷中，选择 “在建房地产项目属于住宅 ”的 15 家， “在建房地产项目属于商业营业用房 ”的 12 家， “在建房地产项目属于办公楼 ”的仅 1 家。其中，选择 “在建住宅开发项目主要投资于普通居民小区 ”的 14 家， “在建住宅开发项目主要投资于别墅、高档公寓 ”的只有 1 家。选择 “开发住宅主打面积 80-100 平方米 ”的 5 家， “开发住宅主打面积 100-120 平方米 ”的
9、4 家，合计占比 50 (见图 3)。 (六 )土地购置面积下降明显。 2006 年以来，随着国家一系列调控政策的出台和贯彻落实，河南紧缩 “地根 ”效果显著。 2007 年 1-5 月，郑州、洛阳两市房地产开发企业购置土地面积101 2 万平方米，同比下降 46 9；完成开发土地面积 114 9 万平方米，同比下降 10 7。 三、在自住性需求的拉动下，房地产销售上升，空置面积下降，同时，中心城市楼盘外销对市场起了放大作用 (一 )房地产市场需求旺盛，房屋销售面积和销售额上升，空置面积下降。 2007 年 1-5 月，河南省房屋销售面积 904 5 万平方米，同比增长 40 2，高出 200
10、6 年 0 6 个百分点。房屋销售额 204 亿元，同比增长 65 6，高出 2006 年 15 个百分点。其中，现房销售面积和销售 额分别为 276 9 万平方米、 48 3 亿元，分别增长 58 5、 55 8，分别比 2006年提高 44 3、 40 3 个百分点；期房销售面积和销售额分别为 627 6 万平方米、 155 7亿元，分别增长 33 5、 68 9，分别比 2006 年低 27 6、 4 4 个百分点。现房销售速度加快和期房销售速度减缓，导致房屋空置面积下降。 5 月末，河南省房屋空置面积为 194 9万平方米，降到 2005 年以来的最低水平，分别比 2005 年末、 2
11、006 年末、 2006 年 5 月末减少 112 4、 76 1、 30 3 万平方米。郑州市 2007 年 1-5 月份，房屋销售面积 319 9 万平方米，占全省销售面积的 35 4，同比增长 37 5，房屋销售额 105 8 亿元，占全省的51 9，同比增长 73 1。其中：现房销售面积 45 4 万平方米，增长 16 9，现房销售额 10 6 亿元，增长 15 1；现房住宅销售面积 39 7 万平方米，增长 15 5，现房住宅销售额 8 7 亿元，增长 20 5；期房销售面积 276 3 万平方米，增长 42 6，期房销售额 95 2 亿元，增长 83 6；期房住宅销售面积 253
12、9 万平方米，增长 36 4，期房住宅销售额 77 7 亿元，增长 66 3。 5 月末，郑州市房屋空置面积 46 4 万平方米，分别比 2005、 2006 年末下降 9 9、 29 7 万平方米，其中，住宅空置面积 22 8 万平方米，分别比 2005、 2006 年末下降 20 3、 15 万平方米。从房屋销售面积和销售额占比看，郑州市作为河南省省会城市对全省房地产市场有决定性影响。 (二 )居民购房需求主要是自住性需求，投资性需求增加，投机性需求较少。 600 户居民调查问卷显示，在过去一年居民购房中，有 89的居民购房是为了自住， 3 3是为了出租获利， 6 6是为了升值后出售，未来
13、一年内购房需求中，自住的占 83 3，出租获利的占 10 6，留待升值出售的占 6 1。尽管未来一年内居民购房需求中自住需求有所下降，但仍是主体性需求。投资性需求增加，出租获利占比上升了 7 3 个百分点。投机性需求占比一直较小，且变化不大，说明内地居民对于住房的投机观念与发达地区相比尚有较大差距 (见图 4)。 与全省情况相比，郑州市居民对住房的投资性需求明显偏高 (见图 5)。 从居民调查问卷看， 77的居民对当前居住条件满意或认可， 45的居民在购房时倾向商品房。在购买面积上，选择 120 平方米以上大户 型的居民较少， 62 1的居民倾向于选择 90-120 平方米的住房。 (三 )中
14、心城市楼盘外销情况显著，城市化进程中 “新进入者 ”托升了房地产市场需求。从郑州市调查情况看，个别楼盘主要以外销为主，外地购房者占比接近一半 (见图 6)。 四、在地价、税费、建安成本、市场 需求等多种因素的推动下，房地产价格快速上涨 (一 )2005 年以来商品房价格在波动中持续上涨， 2007 年上涨速度明显加快。到 2007 年5 月末，郑州市商品房销售均价达 4105 元平方米，同比增长 26 3。其中，商品房住宅销售均价达 3573 元平方米，同比增长 19 4 (见图 7)。 从调查情况看， 88 9的企业认为本企业同档次商品房销售价格同比上升， 83 3的企业认为未来 6 个月内
15、房价将继续上涨，并且上涨幅度在 3以上，其中 20的企业认为房价上涨在 10以上。 88 2的居民认为当前房价过高或较高， 72 2的居民认为未来一年内房价将上涨； 46 2居民的房价收入比在 6 倍以上， 13 2居民的房价收入比在 10倍以上； 62 6居民的房租收入比在 10以上 (见图 8)。 (二 )接受调查的各方普遍认为，地价、税费、建安成本、市场需求是引起房价上涨的主要原因，但对各因素的重要性认知不同。从企业情况看，对于引发城市房价上涨的各种原因，100的企业选择了地价上涨， 77 8的企业选择了相关税费偏高， 61 1的企业选择了建筑安装成本上升， 33 3的企业选择了居民购买力提高。对于近年来房价上涨以及政策调控不力的原因，开发商认为 ，一是政出多门，参与调控的行政部门对房地产发展形势认识存在差异，各自从本部门认识出发而制定的政策不配套、不协调；二是地方政府与中央调控政策的着力点存在偏差。一方面，土地作为不可再生的稀缺资源供给有限，存在很大的升值空间，通过招拍挂方式出让土地，必然拉高地价，另一方面，近年来地方政府从土地储备出
