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1、 1 合肥房地产市场研究报告 二零零七年六月 2 目 录 第一部分 合肥市房地产市场概况 . 3 一、供求状况 . 3 二、 2007 年 合肥房地产市场概况 . 5 第二部分 细分市场研究 . 7 一、新建商品住宅 . 7 二、非住宅市场 . 28 三、二手房市场 . 32 第三部分 趋势分析 . 34 一、宏观影响 . 34 二、行业趋势 . 34 三、规划发展 . 35 四、量价走势 . 35 第四部分 影响 因素分析 . 37 一、十一五城市规划重点 . 38 二、中远期规划中合肥的区域划分 . 39 三、 “141 ”规划介绍 . 41 3 第一部分 合肥市房地产市场概况 一、 供求
2、状况 1供应 2006.1-2007.5合 肥商品房供应走势图01002003004005006007008002006.1 2006.2 2006.3 2006.4 2006.5 2006.6 2006.7 2006.8 2006.9 2006.10 2006.11 2006.12 2007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5供应量（万） 数据来源：合肥家园网 合肥市房地产供应量的统计方法为累计供应量 。 2003 年至 2005 年之间，合肥全市商品房年新增供应量保持在 450-550 万方左右，年成交量在 400-450万方左右，历年累计存量在 150-200 万
3、方之间 ，供求关系平稳 。 2006-2007 年，供应量开始增加，尤其是进入 2007 年以来，大量 50 万方以上甚至百万方以上体量的项目进入市场，且大多数十万方同期开工，同期销售， 市场需 求有限， 造成市场上大量 存量积压，供求关系发生变化。 截止 2007 年 6 月 4 日 ，合肥市共入网上市 503 个项目，入网销售 201860 套、 1990.15 万，；其中可售商品房 76603 套，可售面积 717.18 万。 4 2 成交 2006.1-2007.5合 肥商品房成交量价走势图010000020000030000040000050000060000070000080000
4、02006.1 2006.2 2006.3 2006.4 2006.5 2006.6 2006.7 2006.8 2006.9 2006.10 2006.11 2006.12 2007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5260027002800290030003100320033003400成交量（） 成交均价（元/ ） 数据来源：合肥家园网 自 2003 年以来，合肥全市商品房年成交面积保持在 400-450 万， 2006 年成交量较高，达 520 万。 成交均价在 3000-3200 元 /左右浮动。 2 月份由于春节因素，造成成交量和成交均价的下滑，属于正常的市
5、场反映，部影响市场的整体走势。同时，统计数据表明，每年 的 3-5 月份、 9-10 月份、12 月份以及来年的 1 月份会形成 3 个 成交高峰，成交价格和成交量均有较为明显的攀升。 5 二、 2007 年合肥房地产市场概况 1市场去化出现回暖，但供大于求的态势未变 2007 年前 4 个月，合肥市房地产开发投资达 96.96 亿元，占合肥固定资产投资的比重为 29%，同比下降 3 个百分点。商品房销售面积 232 万平方米，同比增长 13.3%。其中住宅销售面积达 213 万平方米，同比增长 16%。商品房空置面积约 106 万平方米，同比增长 57%，比一季度回落 27 个百分点。住宅空
6、置面积约 68 万平方米，增幅比一 季度回落 40 个百分点。 尽管前 4 个月的交易量出现了较为明显的增长，但是合肥房地产市场供大于求的状况没有根本性的改变。 土地供应 缩减 ， 2006 年合肥市土地出让与上一年相比减少了 1000 多亩，今年一季度，合肥市出让土地总面积仅为 65.1 万平方米，与 2006 年同期相比下降 58.9。 2房产价格微幅波动，仍为滞涨状态 由于前两年供应面积过大，销售回暖并没有从根本上改变市场供应格局，因而合肥房价几乎仍然处于滞涨的状态，甚至出现了微幅下跌。合肥市房地产管理局统计表明，今年前 4 个月，全市商品房销售均价每平方米约 3400 元，住宅每平方米
7、 3100 元左右，比去年同期分别增长了 0.43%和 1.23%。事实上，合肥商品房至 5 月底可售套数达 7.7 万套，可售面积超过 727 万平方米，这意味着，即使没有新的商品房上市，市场也至少要一年半的时间才能“消化” 完毕 。 6 3 需方市场更倾向于小户型 2007 年 1 4 月份实际登记的商品住宅中，单套建筑面积在 90 平方米以下的占总套数的 26.2%，与 2006 年同期相比增长 4.67%；建筑面积占总住宅面积的 16.26，与 2006 年同期相比增长 4.29%；单套建筑面积 144 平方米以下的普通商品房套数 占住宅总套数的 83.1%，与 2006 年同期相比下
8、降 2.75%，建筑面积占总住宅面积的 74.44%，与 2006 年同期相比下降 1.77%。随着调控政策的略施和个人所得税的全面征收，购房者对户型面积的消费有了较理性的选择，需方市场更加倾向于小户型。 2007 年 1 4 月份登记销售的商品住宅中，从已成交套数统计，销售单价在 2500 元 /平方米以下的占总套数的 20.74%，与 2006 年同期相比增长 0.5%；销售单价在 2500-3000 元 /平方米以下的占总套数的 23.37%，与 2006 年同期相比增长下降 0.3%；销售单价在 3000 4000 元 /平方米以下的占总套数的42.09%，与 2006 年同期相比增长
9、 0.1%；销售单价在 4000 元 /平方米以上的占总套数的 11.98%，与 2006 年同期相比下降 0.16%； 2007 年 1 4 月份登记销售的商品住宅中，从已成交套数统计，本市居民购买的商品住宅套数 11226 套，占总套数的 97.6%，与 2006 年同期相比增长 0.4%，占总建筑面积的 97.68，与 2006 年同期相比增长 0.53%；外地居民购买的商品住宅套数 279 套，占总套数的 2.44%，建筑面积于 2006 年同期相比基本持平。 【 总 结 】 从上述官方统计数据可以看出，目前合肥市场上普通型住宅为市场主角，单价与单套面积成正比的现象比较普遍，结合市场实
10、地调研的情况，我司发现市场上一些大型、实力型开发企业所开发的项目，由于物业品质较高，整体项目定位为中高档，故售价较高，且通常以大房型为主，结合一些小面积（如 60 70 左右）房型的配置。此外，合肥市场的住宅去化仍以内部消化为主，对于外在的消费者，合肥的住宅市场缺乏足够的吸引力。 7 第二部分 细分市场研究 一、 新建商品住宅 1总体市场特征 政府对房地产的宏观调控力度不断加强，房价涨幅放 缓 自 2002 年以来，合肥商品住宅均价一直呈稳步上升的趋势， 据合肥市物价局相关数据显示 ，新建商品住宅销售均价在 2003 年 9 月到 2004 年 9 月期间上升较快，上涨幅度为 36.4%，销售
11、价格达到了 3147 元 / 。而自 2004 年 9 月份以后，合肥的楼市涨幅有所放缓，持续到了 2005 年 5 月份时，房价达到 3278元 / 由于 2005年的国八条以及 2006年的国六条对合肥新建商品住宅的成交价格造成较大的影响。从 2005 年 5 月份“国八条”颁布后合肥楼市销售价格就开始呈现下滑趋势，即从 2005 年 6 月份后，合肥的新建商品住宅的成 交价格达到历年的最高点为 3311 元 /，随后开始下降并呈现窄幅振荡的趋势。 2006 年 2 月开始恢复性反弹，但涨速趋缓 ， 呈良性发展趋势， 一直徘徊在 3100 3300 元 / ， 全年价格走势平稳， 结束了价格的非理性上涨。 2007 年前 5 个月，合肥新建商品住宅成交均价为 3139 元 /，在稳定的基础上小幅回调。 合肥商品住宅成交均价走势05001000150020002500300035002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2 0 0 7 年5 月成交均价
