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1、 第 1 页 共 62 页 合肥房地产 2007 年度回望 2007 年，合肥楼市是不平静的一年，在这一年中，伴随着政府调控、银行利率调整、二手房征收营业税，个人所得税等诸多因素影响着合肥楼市的发展。而同时，合肥楼市也随着合肥 GDP 的飞速发展而抓住机遇快速发展。随着合肥大拆违、大建设而一步步创造着奇迹。本专题将从楼市回顾、 各 大行政区楼市情况，回顾了 2007 年合肥整体楼市情况，带你一起解读 2007 年合肥楼市，并且预测了 2008 年合肥楼市发展方向。 一、住宅市场分析 2007 年全市房地产开发企业 937 个，开发项目 554 个。房地产开发购 置土地总面积 365.62 万平
2、方米，与上年同比增长 23.6%；完成开发土地 646.98 万平方米，与上年同比增长 87.14%；房地产投资 373.6 亿元，其中住宅投资 276.5 亿元，与上年同比增长 41.82%、27.87%。开发企业投入资金当中，国内贷款占 16%，利用外次占 1.25%，自筹资金占 24%，收取定金、预付款和个人按揭款占 58.6% 全年施工面积累计 3331.3 万平方米，其中住宅 2705.13 万平方米，同比增长 34.79%、 35.33%；新开工面积 1615.32 万平方米，其中住宅 1285.5 万平方米，同 比增长 36.15%和 31.4%；竣工面积 871.9 万平方米，
3、其中住宅 714.9 万平方米，同比增长 16%、 17.2%。 2007 年商品住宅房价格变化不大，始终在 29003300 元 /平方米上下浮动。 2500 元 /平方米以下占总套数 11.8%，占总面积的 14.1%， 第 2 页 共 62 页 3000 元 /平方米以下占总套总套数的 22.9%，占总面积的 23.2%； 4000 元 /平方米以下占总套数的 47.39%，占总面积的 45.6%， 5000 元 /平方米以下占总套数的 15.5%，占总面积的 14.24%,5000 元 /平方米以上占总套数的 2。 4%,占总面积的 2.7%。 2007 年全市住宅商品房网上销售备案
4、78292 套，面积 890.03 万平方米，分别同比增加了 92.56%、 90.60%。其中 144 平方米以下的普通住宅商品房销售 67824 套，面积 706.86 平方米，分别占全年销售所有住宅商品房的 86.63%、 79.42%；同比增加 91.48%、 89.86%。90 平方米以下小户型房屋销售 19834 套， 142.99 万平方米。分别占全年销售所有住宅商品房子的 25.33%、 16.07%； 同比 增加 110.04%、120.39%。从以上几组数字看， 2007 年 90 平方米以下小户型住宅商品房市场有了长足的进展，显现了 2005 年开始的房地产宏观调控的结果
5、，而且日前市场自住购房人群购卖面积意向相对集中在 80 110 平方米区间， 2007 年全年的销售数字也显示出了这种市场取向。市场均衡发展的第二方面体现在全市的各区域分布上 ，详见下图： 200 7年合肥九区住宅商品房新增、销售面积图（万平方米）17030 301008211611060371501945126851621589863020406080100120140160180包河区 滨湖区 高新区 经济区 庐阳区 蜀山区 新站区 瑶海区 政务区全年新增销售面积 全年销售面积 第 3 页 共 62 页 2007 年全年住宅商品房月均销售面积为 74.17 万平方米，回看 2006 年，月
6、均是 36.91 万平方米，单月超过 40 万平方米的有 6 个月，且基本是 2006 年的下半年。两年间，月售 40 万平方米住宅商品房保持了 8 个月， 50 到 100 万平方米 有 5 个月。 2007 年全市新批预售住宅许可住宅商品房 681.57 万平方米，网上销售备案 890.03 万平方米，这就意味着去年把 全年新增商品房面积全部卖掉，还“消化”了历年积压积压存量商品房 208.46 万平方米。（只是面积数字加减，不表示 2007 新增商品房全部卖掉）。 2007 年合肥住宅商品房每月销售面积图（万平房米）42284357 586082105109112118980204060
7、801001201401 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2007 年合肥住宅商品房分月销售走势图 第 4 页 共 62 页 从下图可以看出，蜀山、包河、新站 占据了全市总销售额的 55%， 尤其是包河区、蜀山区还位于全年住宅商品房销售的第二和第三位，但蜀山、包河、新站三个区还是有区别的，新站区板块开发比较均衡，火车站站前板块、站后板块及西板块，都有不错的销售业绩，较低的销售均价也是助了新站区一臂之力。 蜀山区的开发略显不均衡，项目相对集中在长江西路、潜山路、望江西路和合作化南路周边及其合围的区域内，其销售业绩也主要源于此板块。史
8、河路以北、潜山北路、清溪路沿线项目少，相对受消费者冷落，对全区销售业绩贡献不足。包河区就更显不均衡， 2007 住宅商品房销售业绩主要来自马鞍山南路、太湖东路和望江东路沿线，在徽州大道 和金寨 路之间及南二环周边明显开发不足。 2007 年合肥九区住宅商品房销售比例经开区12%高新区6%包河区19%蜀山区19%政务区8%瑶海区9%庐阳区9%新站区16%滨湖区2% 第 5 页 共 62 页 名次 销售套数 销售面积 销售金额 销售均价 2006 年 2007 年 2006 年 2007 年 2006 年 2007 年 2006 年 2007 年 1 蜀山区 新站区 蜀山区 蜀山区 蜀山区 蜀山区
9、 高新区 高新区 2 新站区 蜀山区 新站区 新站区 包河区 包河区 政务区 包河区 3 包河区 包河区 包河区 包河区 新站区 新站区 包河区 蜀山区 4 经开区 经开区 经开区 经开区 经开区 经开区 庐阳区 政务区 5 庐阳区 庐阳区 庐阳区 庐阳区 庐阳区 庐阳区 蜀山区 瑶海区 6 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 瑶海区 庐阳区 7 政务区 政务区 政务区 政务区 政务区 政务区 新站区 新 站区 8 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 高新区 经开区 滨湖区 9 滨湖区 滨湖区 滨湖区 经开区 2007 年合肥九区住宅商品房销售排名表 截至 2007 年 11
10、月，合肥市八个中心城区采用招挂方式供应土地仅为 190 万平方米，大大少于往年的供应。拿地渠道规范化，导致土地拍卖竞争日趋激烈，地价不断提升。 2007 年合肥土地挂牌、拍卖平均地价达到 217 万 /亩，摊 薄容积率后住宅用地楼面 地 价达到925/平方米。下图为合肥历来土地招拍挂情况： 第 6 页 共 62 页 各年招挂拍情况（万平方米） 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 住宅类 173.35 301 170.6 101 商业类 39.5 15.9 33.1 32 办公类 0 0.67 30.8 2.2 综合类 157.75 156.2 32 249.9 合计 370
11、.6 473.8 266.5 385.1 2007 年，合肥房地产整体市场上涨较快，楼市在次受到投资客的关注。以纯投资、投资兼顾 自住为目地的购房群体比例有所上升。购房者控制投资总价导致的最直接结果就是对面积的需求大幅度减少。年初与年末相比， 100 平方米以内的小三房和 80 平方米左右的舒适两房成为购房者的首选，约占整体需求的 70%以上。 见下图： （共六幅，） 第 7 页 共 62 页 200 7年全年购房者年龄变化图0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%30岁以下31-35岁36-40岁41-50岁50岁以上年初 年末从上图我们可以看到在整个购房人群众当中，青年
12、及中青年人群众在购房者中占半数，他们是房地产市场销费的主力军， 30 岁以下购房者比例大幅上升，由年初的 21%上升到年末的 60%。 第 8 页 共 62 页 0% 10% 20% 30% 40% 50%3 万元以下3 - 5 万元5 - 1 0 万元1 0 - 1 5 万元1 5 - 2 0 万元2007 年合肥全年主力购房群体收入变化年末 年初从这张图可以看出，虽然工资有调整，但年轻的购房者与年龄较大的购房者相 比，家庭收入不高，一定程度上影响购卖力水平。 第 9 页 共 62 页 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%300 0以下3001-3500元3501-4000元
13、4001-4500元4501-5000元200 7年合肥全年购房者预期价格变化年末 年初0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%20-2526-3031-4041-4546-5050以上200 7年全年合肥购房者预期总价变化（万元）年末 年初在价格预期方面，由于现在购房者将购房区域多定位在二环以外及价格较为便宜的区域，因此预期在 3000 以下的比例有所上升，但也有一部分购房者对房价的预期较高，基本接近目前 3500-4000 元 /平方米的市场价格，受住宅单价的提高，与年初相比，大多数的消费者选取了控制部份的方式，预期总价在 30 万以下成为现在市场主流。约
14、占 70%以上。 第 10 页 共 62 页 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%自用投资自用兼投资200 7年全年合肥购房者购房目的变化年末 年初0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%80以下80-100101-120121-141141-180180 以上200 7年全年合肥购房者面积需求变化（平方米）年末 年初2007 年，合肥房地产整体市场价格上涨较快，楼市在次受到投资客的关注，以纯投资、投资兼自住为目的的 购房群体比例有所上升，购房者控制总价导致最直接的结果就是对面积需求大幅小。市场上 80-100
15、平方米成为购房者的首选，约占整体市场需求的 70%。 第 11 页 共 62 页 2007 年全年合肥市分区销售情况 销售套数 销售面积 销售金额 销售均价 （套） （平方米） （万元） （元 /平方米） 住宅 蜀山区 13653 1635357.92 581183.06 3553.86 庐阳区 7810 869263.7 282470.72 3249.54 包河区 13533 1474693.8 560663.9 3801.9 瑶海区 6979 775842.74 255703.37 3295.81 高新区 3573 443720.54 172675.91 3891.55 经开区 10959 1315375.51 350798.62 2666.91 政务区 5243 662774.66 229091.65 3456.55 新站区 14872 1540958.43 489806.05 3178.58 滨湖区 1646 181341.16 53285.23 2938.4 第 12 页 共 62 页 2007 年全年合肥市分区 销售情况 销售套数 （套） 销售面积 （平方米） 销售金额 （万元） 销售均价 （元 /） 商业 蜀山区 1171 88
