2007年杭州住宅供应白皮书

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1、说明 合创行销机构以 2007 年 10 月 1 日为截止时间，从三个方面对未来几年杭州（不含萧山、余杭）可预计住宅供应量进行了统计： 可售存量房源：是指已领取预售证，但尚未达成销售的房源 。 未售余量房源：是指分期开盘（开发）的单个楼盘（已有开盘记录），尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量 新增潜在供应：是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源 (数据统计时间起止为 2004 年 1 月 1 日 -2007 年 10 月 1 日 ) 本次统计主要依据杭州市透明售房网 ()数据和杭州国土资源局公布的土地出让信息以及对开发商的针对性访问，同时说明以下几点： 20

2、04 年 1 月 1 日以前公开出让，且到目前为止仍然没有开盘记录的宅地所产生的供应量，未计入本次统计。 未通过招拍挂公开出让，且到目前为止仍然没有开盘记录的宅地所产生的供应量，未计入本次统计。 萧山、余杭的住宅供应量，未计入本次统计。 因变更政府规定容积率所产生的住宅供应量变化，未计入本次统计。 非住宅性质用地所产生的酒店式公寓、单身公寓、写字楼、 商铺等房源，未计入本次统计。 “ 未售余量房源 ” 的统计由于相关信息披露不完善，可能存在误差。 本次统计旨在为供应量趋势变化提供参考，因延期开发或捂盘等因素造成的供应断档，不作为本次统计分析的依据。 总述 总述 : 杭州总体可预计住宅供应量 /

3、约 1260 万平方米 核心数据：本次统计表明，未来几年杭州（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应面积约为 1260 万平方米；若以平均每套 120 平方米计，可预计住宅供应套数约为 10 万套。 本次统计表明，未来几年杭州（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应量约为 1260.6 万平方米，其中： 可售存量房源：约为 53.7 万平方米 未售余量房源：约为 203.5 万平方米 新增潜在供应：约为 1003.4 万平方米 若以平均每套 140 平方米计，杭州（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应套数约为 90042 套；若以平均每套 120 平方米计，总体可预计住宅供应套数约为105050 套；若

4、以平均每套 90 平方米计，总体可预计住宅供应套数约为 140066套。 杭州 (不含萧山、余杭 )总体可预计住宅供应量一览表 (单位 :万平方米 ) 从上表可以看出， 可预计的杭州住宅后期 1260 万平方米的供应量不可小视。随着更多住宅用地的出让，这样的供应只多不少，供应无疑是巨大的，预计这些供应量主要集中在 2008-2010 年，届时，杭州将迎来一个竞争和供应的高峰期。 从各城区可预计的住宅供应的比例上看，西湖区的比例位居第一，占杭州主城区总供应量的 30%；江干区以 243.9 万方的住宅供应总量排列第二，占据 19.3%的比例；前几年的供应大户滨江区退居第三，住宅供应量为 185.

5、6 万方，不足西湖区的一半，占整体供应的 14.7%；之江区、下城区和上城区三个城区的住宅供量在楼市中占据的比重相对较弱，总和为 12.5%，与拱墅区的供应相持平。 分述一：可售存量房源 /约 53 万平方米， 3364 套 (一 )总体可售存量房源情况 杭州 (不含萧山、余杭 )住宅可售存 量房源情况表 以上数据来自杭州市透明售房网，截至 2007.9.30 24:00 根据透明售房网的统计，截至 2007 年 10 月 1 日前，目前杭州 (不含萧山、余杭 )可售存量房源为 3364 套，约 537362 平方米，供应量并不大，以杭州传统淡季 2007 年 7 月成交住宅 3120 套推测

6、，预计在销售旺期的 10 月、 11 月份，约1 个 月的时间就可以销售完毕。 可售存量房源供应量的稀少，使购房者选择余地减少，同时也加剧了购房的急迫心理，从而更加促使新房源的快速消化，造成新房开盘哄抢、漏夜排队等热闹场面。 (二 )各城区可售存量房源对比情况 从各城区可售存量房源对比情况图可以看出，八大区域中，西湖区存量房源所占据比例最大，为 19%，代表楼盘主要有 今日嘉园、枫华府第、西鉴枫景和银马公寓等，其次是江干区和滨江区，比例分别为 15.8%和 15.5%，江干区代表楼盘是金基 晓庐等，滨江区代表楼盘是彩虹城、南岸晶都、观邸国际寓所等。相对而言，由于之江区目前在售楼盘较少，故存量房

7、源也最少，仅 232 套，主要代表楼盘是九树公寓、云溪香山和刚刚开盘的阳明谷等。 分述二 未售余量房源约 204 万平方米 各城区供应不均 (一 ) 总体未售余量房源情况 各城区未售余量房源情况（单位：平方米） 分析：首先要做个说明，这里的未售余量房源，是指分期开盘（开发）的单个楼盘（已有开盘记录），尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量。 从未售余量房源看，杭州（不含萧山、余杭）总体可供量 约 203.5 万平方米，按平均 90 平方米 /套计，约 22600 多套；若以平均 120 平方米 /套计，约 16900多套。以杭州 2006 年共销售商品房 25000 套计算，在

8、正常销售状态下，预计半年至一年左右时间，这些房源就将被消化完毕；仅在 2007 年 6 月，杭州（不含萧山、余杭）就销售住宅 4850 套，因此，从这点可以看出，近期可能提供楼市的未售余量房源较为有限，与目前旺盛的需求相比，近期的供量略显不足 。 从各城区未售余量房源供应比例看，各城区后期的供应存在不均衡性。江干区的供应比例最大，以 43.5 万平方米占据总供应的 21.4%：主要是由于从 2007年开始，江干区的不少项目上市推盘，且后期余量较大；而钱江新城部分楼盘后期未上市也有一定的量，因此，该区域后期未售余量房源较大。其次是滨江区，以 41.8 万平方米、 20.6的比重位居第二。下城区未

9、售余量较少，只有亿城嘉园和海华花园在售，后期房源推出尚不确定。 本次统计的 203.5 万平方米未售余量房源，是目前在售楼盘的后期供量，预计供应期也集中在 2007 年 10 月到 2008 年年底。 (二 )区域分析 上城区：无明显板块分布，将售房源少 上城区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 分析：上城区已上市的项目中后期有未售余量房源并不多，目前只有赞成林风和景江城市花园后期有新房源上市，也没有形成较明显板块分布。 下城区：区域中未售余量房源最少 下城区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 分析：下城区未售余量房源是所有区域中最少的，只有海华花园、亿

10、城嘉园等少数几个楼盘后期有少量余房，未售余量供应较小， 拱墅区：各大板块均有代表楼盘，新盘为主，老盘为辅 拱墅区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 分析：拱墅区汇聚了目前楼市的众多热点板块，如桥西、申花路、登云路等。其中申花路板块后期供量最大的代表楼盘是万家花城，经过两次开盘后，尚有近10 万平方米的建筑面积将在 2008 年上半年上市；同样，位于桥西板块的银树湾在经过两次开盘后，后期也将有 4 万平方米的供应；登云路板块的嘉泰馨庭是本板块第一个开盘的楼盘，后期尚有 4.5 万平方米的供应。此三个楼盘都是 2007年新上市的新盘，因此后期有较大余量的供应；而协安 景上作为拱

11、墅区老盘的代表，只有约 6500 多平方米的未售余量房源会在今年上市， 从而进入尾盘状态。 由此可见，拱墅区总体未售余量房源的供应将会集中在 2007 年底及 2008 年上半年，且各板块均有一定量的房源供应，对于购房者而言，在选择时可适当考虑。 江干区：供量最大，老盘为主，新盘为辅 江干区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 分析：江干区是目前各大城区未售余量房源最多的一 个区域，也是可供项目最多的一个区域，主要分布在九堡、钱江新城两个板块。九堡板块目前在售的三个代表楼盘：香槟湾花园、魅力之城和旅游 红苹果后期都有较大的供量。特别是魅力之城，有近 12 万平方米的余量供应；

12、其中 2.4 万平方米将在今年分两批推出销售，其余在 2008 年 6 月之前销售完毕。旅游 红苹果后期也有 3.8 万平方米的供量，预计也会在 2008 年上半年之前完成。钱江新城板块只有东方润园、金基 晓庐和水岸帝景公寓在售，后期未售余量房源最多的是金基 晓庐，而东方润园 9 月份推出 “ 楼王 ” 后，将还会有一次开盘。 在江干区未售余 量房源供应中，大部分以 2007 年之前的老盘为主，如浅草名苑等；而 2007 年首次上市的项目如万科 魅力之城等，虽然当年供量不大，但攻势不弱。 西湖区：老楼盘为主，规模大盘是余量主角 西湖区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 分析

13、：西湖区的未售余量房源都是以老楼盘为主，主要分布在城西文教区和申花路 两个板块。城西文教区目前在售的楼盘有今日嘉园、梧桐公寓和兰庭国际等，但只有银马公寓尚有一幢房子在后期销售，余量房源较为有限；申花路板块文鼎苑是西湖区未售余量房源中供应量最大的一个楼盘，后期约有 15 万平方米的供应；其中 38#楼预计将于 10 月中旬开盘。 滨江区：供应减少，大量集中在个盘 滨江区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 滨江区未售余量房源的供应主要集中在观邸国际寓所等少量项目上；彩虹城后期将推出彩虹豪庭，定位为豪宅项目；贺田尚城后期将有大量房源推出， ND组团尚待开发；最近一次将会在 10

14、月份推出，主力户型是 90 平方米和 153 平方米。 从目前的数据看，滨江区的未售余量供应已经在逐渐减少，加上后期 2007年推出的土地量不多，预计在两三年后，滨江区将改变供应大户的形象；而随着区域配套的成熟、大量楼盘的交付入住，滨江区在未来几年将会逐渐形成居住的氛围，区域整体也会日趋成熟。 之江：排屋别墅为主，高 档楼盘逐渐增加 之江区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 之江区一直是排屋、别墅类型为主的区域，普通公寓的供应量不大。从目前看，阳明谷度假村和云溪香山分别是排屋别墅项目和普通公寓项目的代表，阳明谷度假村以现房销售的方式，以及超过 50000 元 /平方米的均价

15、，使之江区的排屋别墅销售价格有了一个巨大的 突破，也为之江区迎来一个高质、高价的高端项目时代；西房 云溪香山为之江国家旅游度假区转塘板块的首个大型居住项目，建筑类型为多层、小高层及高层，颇受市场关注。一期开发以多层为主，目前售价为 6100 元 /平方米，后期尚有超过 10 万平方米的供应。 下沙：单盘规模大，楼盘个数少 下沙区未售余量房源代表楼盘一览表 (下表面积单位均为 M2) 分析：楼盘规模大是下沙区域项目的一个显著特点。从目前在售的华元 梦琴湾到野风 海天城、再到理想 伊萨卡，三个楼盘规模就达 125 万平方米。梦琴湾已在尾房销售中，海天城和伊萨卡尚有约 17 万平方米的供量。 从目前

16、看，下沙区域楼盘的销售速度并不快， 17 万平方米的房源将需要一段时间的消化。虽然下沙个盘规模大，但楼盘数量并不多，主要的竞争也集中在两三个楼盘身上，因此，在售楼盘的竞争较为激烈。 分述三：新增潜在房源 新增潜在供应房源 /约 1003 万平方米，后劲充足 (一 )总体新增潜在供应情况 各城区新 增潜在供应量情况表 分析：这里的 “ 潜在供应量 ” ，是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源（数据统 计时间起止为 2004年 1 月 1 日 -2007年 10月 1 日）。 从数据来看，未来潜在供应量相当大，八大区合计共约 1003.4 万平方米。以平均 90 平方米 /套计，约 111400 多套；若