2007年广西房地产市场研究报告

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1、 8 广西壮族自治区房地产市场研究报告 【 重点分析广西的房地产基本状况，重点分析首府南宁市近几年来的发展建设和房地产投资环境，为公司提供可靠的数据，以便正确把握市场机遇，最大化规避不利因素 】 2 前 言 本调查研究是通过对近年来广西的城市建设及房地产投资进行较为深入地了解、总结后，在结合市场调查分析及广西实际情况的前提条件下形成的。对于广西的概况及房地产开发、市场供求等都有了较为清晰的思路 ,并形成文本提交贵司参考，以此来指导和统筹今后公司在广西发展推进和展开。但由于时间紧 迫等诸多不确定的因素，报告中某些具体细节、数据不尽完善，经过不断调整和不断使本调查更具有说服力和符合实际情况，以便促

2、进公司能够以良好的心态进驻广西投资、发展。和运作项目。 本报告中，重点分析广西的房地产基本状况，重点分析首府南宁市近几年来的发展建设和房地产投资环境，为公司提供可靠的数据，以便正确把握市场机遇，最大化规避不利因素。 第一篇 广西房地产整体分析 第一部分 广西整体市场分析 第一节 、 广西概述 3 广西壮族自治区简称桂 , 首府城市为南宁 .广西位于祖国南疆 ,中国大陆沿海地区的西南端，西南面与越南接壤，北面和东面与云南、贵州、湖南、广东等省毗邻，面向东南亚，背靠大西南，处于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，具有沿海开放、沿江开放、沿边开放等优势。是整个西南地区唯一的沿海省区中国东南沿

3、海地区和中国大西南地区的交汇地带，是中国西南最便捷的出海通道。广西分别有南宁市 (广西首府 )桂林市 柳州市 百色市 梧州市 ”泛北部湾经济区 (即 :钦州市 北海市 防城港市 )”等市 ;广西国土面积共 23.6 万多平方公里 ,居住着汉、壮、苗、瑶、侗等 12 个民族生活在此。到 2005 年人口约 4889 万 .06 年广西总人口为 4961 万人，比上一年增加 36 万人 ,07 年人口将突破 5000 万人口规模 . 广西地处中国 东盟自由贸易区的中心地带，连接中国国内和东盟两个市场，具有双向沟通中国与东盟的区位优势。是中国唯一与东盟既有陆地接壤又有海上通道的省区。目前已建成出海、

4、出边大通道，形成了与东盟国家的立体交通网络。是中国沿海地区，又是西部地区，是中国最具增长潜力的省份之一。 2003 年 ,温家宝总理在中国 -东盟 (10+1)领导人会议上代表中国政府建议 ,从 2004 年开始 ,中国东盟博览会每年在广西的首府南宁举办 .这就把南 -北 钦 防沿海扇形 经济带和整个广西推上国际区域性经济合作前沿 , 随着中国 东盟自由贸易区建设进程的推进，加快了广西在广西太平洋西岸经济新增长的一部分，中国 东盟自由贸易区更加成为广西新的经济增长点，中国西部大开发战略引擎的作用将更加凸显 . 4 20062007 年广西”泛北部湾经济区 (即 :钦州 北海 防城港 )发展”的

5、提出和实施 ,更加促进了广西多数经济的发展 ,同时 ,广西房地产也蓬勃健康有序地发展 . 第二节 、 广西房地产业发展沿革 回顾广西房地产业从兴起至至今，走过了极其艰难的成长历程，广西房地产的发展，开始于 20 世纪 70 年代末 80 年 代初，大体可以分为三个阶段。 一、 1979 1990 年广西房地产萌生期 1979 年，由政府拨款在柳州、梧州、南宁三市建房向居民出售，这是首例广西房地产开发经营。 1983 年开始对私有房的遗留问题进行处理，即落实私房政策，并从法律上确定租房为国家所有，妥善解决私房改造户的留房问题。同时根据国家“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”十六字方针，加大

6、城镇住房建设力度， 19781988年的 10 年间建成的住宅，相当于前 30 年的建设总和，居住水平由每人的 3.65/提高到每人的 5.61/。 1998年开始在城市进 行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度的改革和房地产生产体制的改革，广西新时期的房地产业便萌生了。 1988 年，广西住房制度改革正式起步。 1989 年、广西壮族自治区人民政府确定了南宁、柳州、桂林三市和武鸣、柳城两县作为首批改革试点单位。 1989 年，根据武明县房屋标准差别小、职工大多数是当地人的特点，确定了房改的总体方案，即卖房起步，合理定价，售价优惠，先卖后租，租金改息，一步到位。 5 二、 19911998 年

7、广西房地产起步期 1.房地产投资过热后调整 20 世纪 90 年代，北海成为广西房地产投资热点，拉动广西房地 产快速启动。 1992 年、 1993 年成为广西房地产投资的高峰，投资增长率高达 382.2%，导致局部地区房地产泡沫的出现。由于炒地成风，投资过度，有效需求不足，北海等广西沿海城市出现了严重的房地产泡沫。 1993 年随着国家宏观调控，广西房地产业进入调整期，因投资惯性的作用， 1994 年和 1995 年仍然有较大的反复的产投入。但是，在 1995 年后出现连续 4 年的负增长，平均投资增长率为 24.35% 2.住宅建设与房改初见成效 1992 年 7 月，国务院房改领导小组比

8、复了广西壮族自治区城镇住房制度改革的实施意见。 1994 年 9 月，广西壮族自治区人民政府颁发广西壮族自治区贯切国务院关于深化城镇住房制度改革的决定的实施方案，房改的内容概括为“三改四建”。 “三改”即改变计划经济体制下福利性的旧体制；改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行体制；改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主和货币工资分配方式。“四建”即建立经济 适用的商品房供应体系；建立住房公积金制度，发展住房金融和住房保险；建 6 立住房信贷体系；建立房地产交易市场。 19891998 年广西房地产完成投资 245.87 亿元，住房建筑面积达 1.6636亿平方米，住

9、宅建设投资达 900 多亿元，占国内生产总值的比重有 1998 年的 4.95%提高到 1998 年的 9.62%。到1998 年，广西城市居民人均住房居住面积 8.8 ，人均使用面积 14.24 ；县镇人均居住面积 9.92 ，人均使用面积 15.17 。 1998 年 10 月，广西壮族自治区人民政府印发了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的实施办法，明确提出，从 1998 年 12 月 31 日开始，广西停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。 三、 19992007 年广西房地产发展期 1999 年在越过房地产投资 负增长以后，进入新一轮的房地产高速发展阶段，广西房地产投资

10、建设规模不断扩大，成为新的经济增长亮点。 1.房地产投资总量快速增长 1999 年以后广西房地产投资扭转了负增长的局面，进入新一轮的发展热潮。一是投资迅速扩张。增势迅猛，尤其是 2001 年，同比增长 43.7%；二是占全社会固定资产投资的比重逐年上升，从 2000 年的 5.9%上升到 2003年上半年的 18.3%；三是对国民经济的贡献率大大增强，增长率总体上明显高于同期 GDP 及投资增长率。 2.房地产建设规模稳步扩大 7 广西 房地产施工规模不断扩大， 2002 年首次 突破千万平米大关，达 1257.2 万平米。 20002003 年上半年，施工面积同比增长 31.6%、 22.5

11、%、 51.5%，竣工面积逐年上升趋势，同比分别增长 13.3%、 46.1%、 6.4%、 761%。19992003 年广西房地产开发竣工面积合计 1646.1 万平米，房地产增加值对广西国内生产总值直接贡献为 2.5% 3.商品房销售持续增长 从购买主体来看，一方面由于住房制度改革的推进以及旧城改造粒度的增大，另一方面随着居民富裕程度的上升和投资意识的增强，个人购房成为销售热点。 19992003 年广西商品房销售面 积合计 1478.42 万平方米。 4.2007 年广西房地产发展期 今年头 1-2 月，广西主要经济指标增长明显加快，实现了“开门红”。 1-2 月广西财政收入 105.

12、41 亿元，同比增长 30.7%，提高 5.7 个百分点，增幅为 2002 年以来同期最高。其中一般预算收入 58.28 亿元，增长 22.7%。一般预算支出 96.48 亿元，增长 17.9%； 1-2 月，广西城镇固定资产投资 183.02 亿元，增长 40.7%，比去年同期加快 0.3 个百分点。工业投资完成投资 83.37 亿元，增长 74.5%，增幅提高 38.5 个百分点，其中重大项目计 划总投资项目 532 个，完成投资 98.68 亿元，占城镇投资比重 53.8%； 1-2 月，广西社会消费品零售总额 311.04 亿元，同比增长 15.4%，城乡消费市场快速同比增长； 1-2

13、 月，外贸进出口总额 10.71 亿美元，同比增长 22.7%，其中出口 5.64 亿美元，增长 25.3%，增幅同比提高 3.1 个百分点；进口 5.07 亿美元，增长 19.9%。今年东盟仍是 8 我区最大的贸易伙伴和房地产投资重点； 2 月末，金融机构本外币各项存款余额 5144.92 亿元，比年初增长 2.3%。金融机构本外币各项贷款余额 3823.7 亿元，比年初增长 5.1%。 第三节 、 广西整体规划房地产发展规划 1. 城市规划 中心城市要进一步增强综合竞争力，不断提高辐射带动能力。南宁市，突出“绿城”品牌，发挥自治区首府优势，加快构建与东盟国家合作交流的平台，期末建成区常住人

14、口超过 200 万人，努力建成区域性国际化城市。柳州市，发挥自治区工业中心的优势，期末建成区常住人口 140 万人。桂林市，发挥国际旅游名城的优势，期末建成区常住人口 90 万人。其它区域中心城市要发挥比较优势，稳步扩大城市规模，逐步增强辐射作用。县城和重点镇建设要因地制宜，突出特色，集聚各类生产要素， 吸纳农村转移人口，增强经济活力。 2. 广西人均住房面积发展规划 到 2010 年，广西将实现城镇居民人均住房建筑面积达到 25 平方米，农村居民人均住房建筑面积达 30 平方米，力争“十一五”期间，完成房地产开发投资 1000 亿元。广西确定了“十一五”期间总体目标的主要指标是，健全住房保障

15、制度，初步形成适合广西实际的经济适用房、廉租房供应保障体系，基本解决城镇中低收入家庭的住 9 房问题；改善住房环境与质量，提高城市居民的居住面积；全面推进住宅产业化，建设节能省地型住宅，力争到2010 年，新建建筑全部达到节能省地的设计标准。 第二部分 广西房地产市场供销形势分析 第一节 广西全区房地产竣工 销售 均价分析（详见下表） 年份 2001 2002 2003 2005 2006 竣工面积 314.29 万平米 419.6 万平米 543.03 万平米 1299 万平米 1130.5 万米 销售面积 275.94 万平米 417.48 万平米 490.67 万平米 1047 万平米

16、1502.1 万米 供销比率 1.14 1.01 1.11 1.2 商品房均价 1760 元 /平米 1811 元 /平米 1860 元 /平米 2037 元 /平米 2196/平米 小结 : 从竣工和销售的速度来看，广西房地产供销两旺，并且都在高速地增长，销售的平均增幅比竣工平均增幅高 ,从表中可以看得出， 20012006 年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来广西房地产市场发展的均衡性，根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场能够化程度处于优化状态，这 10 正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断广西的房地产市场运行是良性的健康的。 1999 年广西房地产进入发展期高速发展期，到 20