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1、 1 2007 年 8 月武汉市场形势报告 一、 8 月国家宏观形势分析 1、 8 月 7 日发布的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（以下简称意见或 24 号文）首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。 24 号文内容概要 低收入家庭的住房困难仅靠市场无法解决，须由政府承担责任。意见规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。 意见中确实提出了解决中低收入家庭住房的具体办法，如经济适用房限制面积为 60 ， 购买的对象也做了限制，这就避免了过去经济适用房中出现的比如建设经济适用
2、房面积过大、购买对象基本没有做限制等问题。而现在意见的出台，可以把政府的补贴用到刀刃上。 限制产权、限制面积可能对那些中高收入的人来说，在居住上和物业的升值等方面，会感觉到一些不舒服，但对真正解决那些困难住户家庭的住房却是很有意义的。 尽管意见强调的是解决城市低收入家庭居民住房困难的问题，但对于城市化过程中农民工的住房问题也列入城市住房保障体系所关注的问题之内。也就是说，城市住房保障体系并不是以户藉为基点，而是以城市居住者的居住条 件为基点，城市化进程中农民居住困难问题同样要纳入各地方政府住房保障体系之内。如果这样，不仅有助于进城后的农民工居住条件的改善，也有助于中国城市化的进程。 另外对经济
3、适用房如何回购，意见中没有提出，这也不是国务院的文件中所要提出的问题，这是每个地方政府要出台的政策。 24 号文的重要意义 本次意见的重要意义在于：理清了市场与政府自各的职能， “各就各位、各司其职 ”，不再混为一谈。 总体看，只要中国的整体经济仍保持着高增长，需求是不会在一个较长的周期中出现变化的，而供给总量的增长在满足需要和让供大于求的可能 性上也是看不到希望的。也就是说除非国家政策发生进一步的变化，否则还看不到太阳落山的信号。 24 号文与全国住房工作会议大约都给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障
4、体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。 当医疗改革中政府加大了保障性的力度之后，医价就不再是争论的重点了。自愿享受高价医疗服务的仍大有人在，仍供不应求。但最终价格会改变供求关系，只要打破垄断，市场就会平衡，而高价服务已与人们的基本保障无关了。 当教育改革中 政府加大了保障性的力度之后，教育价格也同样不再是争论的重点了。包括社会帮助的圆梦行动都是在弥补国家保障的不足而不是争论教育的价格。同样享受高价教育的也大有人在，也同样供不应求，也只能靠价格来调节供求关系。 最终在政府建立了住房保障制度之后，房价才会成为调节供求关系的工具，成为真正没有 “政治责任 ”附加义务的商品，才会根据供求关系与产
5、品质量有涨有落，并随着资源的稀缺与经济的整体上升而长期处于上升的趋势。 2 2、 10 年一会，未来调控方向以完善住房保障体系为主，不会采取过重的措施 8 月 24 日，由国务院主持的全国住宅工 作会议 (或称 “住房保障工作会议 ”)正式召开。此次会议是在距 1998 年召开的全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议近 10 年后，又一次由国务院召集的高规格全国性住宅工作会议。在会议上，明确了调控政策的 “两步走 ”方针，第一步，进一步完善政府主导的住房保障体系 ;第二步是让住宅产业朝着温和、健康的方向发展。 记者从权威人士处了解到，本次全国住宅工作会议的参加部门包括建设部、央行、国土资源部、
6、财政部、民政部、国税总局等多个部门。由此可见，本次会议不但规格空前，将讨论的政策除涉及土地、规划之外之后，也将涵盖金融、财政、税 收等方面。 从目前的政府态度看，后续调控政策将有如下几个方面的趋势： 后继政策仍将是微调、渐进式的 调控或将加力，前景仍然看好 3、为了配合住房保障体系的建设，建设部正在筹建住房保障司 建设部已经向中编办提交了相关人员编制的申请。 建设部一位权威人士告诉记者，建设部正在筹建住房保障司将现有的 “住房保障与房改指导处 ”与 “公积金管理处 ”合并，成立一个专门机构来管理全国保障性住房工作。 按照现行的管理架构，全国保障性住房的管理工作，一直由建设部住宅产业司主管，设一
7、名分管副司长，具体工作则由住房保障处完成，编 制工作人员不超过 7 人。显然，这样的人员配备已经无法满足保障性住房领域的管理工作需要。 住房保障司设立之后，将担负管理地方经济适用房建设、规划、备案以及检查落实情况等职能，同时，属性一直存在争议的“两限房 ”也可能被归置于住房保障司进行管理，此前，建设部刚刚明确 “两限房 ”属于住房保障体系。 有消息称，在两限房被定性为保障性住房之后，将在全国范围内推广，且很可能带有部分强制性要求，即要求人口规模达到一定标准的城市，必须开建限价商品房，用以加大保障性住房的总量以及在市场中所占的比例。 附注： “两限房 ”是指经城市人民 政府批准，在限制套型比例、
8、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。 4、金融政策的调控成为影响房地产市场的主要手段，下半年将持续小幅加息，调控主基调未变 8 月 22 日，央行年内第四次加息。从目前形势来看，在金融政策方面，下一步货币政策紧缩力度将进一步加大，货币财政政策双管齐下。预计将上调存款准备金率和利率，同时进行信贷控制，特别是查处商业银行信贷资金违规流入股市。对金融政策的调控 将是未来对房地产市场产生较大影响的主要手段之一。下一步的金融政策将主要从提高首期，控制二手楼贷款两方面着手
9、。 日前有消息称，银监会将出台政策，要求商业银行将房贷首付比例从目前的最低不得低于 30%提高到 40%-50%。尽管目前各大城市商业银行随后在接受媒体采访时表示，尚未接到总行的相关通知和文件，目前仍执行房贷首付比例最低 30%的政策，但商业银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等等暗自收紧个人房贷的做法，因此也被突然曝光在公众的聚焦之下。目前各大城市的主要表现有： 3 深圳购多套房首付必须提高 工行、深圳发展银行、光 大银行等金融机构的人士明确表示，部分深圳银行近期收缩了个人房贷放款，主要措施包括对购多套房的提高首付，对申请人资质要求明显从严，对二手房评估价进行下调等方面。 据深圳特区报报道，光大
10、银行深圳分行有关人士表示，自本月初开始，该行对包括个人房贷在内的综合消费贷款加强了控制，个人房贷按揭成数为七成，年数最多 10 年。同一业主每增加一套按揭房，首付须提高 5%，即第二套按揭房首付为三成五，第三套房首付为四成，依此类推。 另据南方都市报报道，中国银行深圳分行已经叫停了二手楼个贷。建设银行甚至叫停了一手楼按揭贷款业 务。 上海多套房按揭贷款收紧 有报道称，上海银行业已不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛，但目前没有明确迹象表明房贷首付比例将提高，部分外资行也表示不会提高房贷首付比例。 该报道称，目前沪上银行首套房房贷首付比例基本为 30%，但对于客户申请第二套住房按揭贷款，部分
11、银行执行首付 40%的规定，也有部分银行采取按基准利率执行房贷。同时，针对客户已有房产的房贷余额还清与否，银行也会分别对待。而对于名下已有多套按揭房产贷款，仍继续申请按揭的客户，如果客户没有房产外的资产用于担保、抵押，银行将拒绝放款。 浙江部分银 行收紧个人房贷 近日，建设银行浙江省分行已暂停二手房按揭贷款。此外，浙江另几家银行也表示，已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。 在接受早报记者咨询有关二手房贷款事宜时，建行浙江省分行客服人员昨天表示，该行不久前有过内部传达，要求将房贷业务重点转向新房，二手房按揭贷款基本暂停，但有些分支机构可能会根据不同情况，灵活处理。更早前，该行对个人住房抵押贷款、信
12、用贷款也已暂停办理。 除了建设银行，光大银行杭州分行也表示，对 “房龄超 20 年、面积小于 60 平方米且地段较差 ”的二手房已停办贷款。 民生银行杭州分行、交通银行杭州 分行暂未对个人二手房贷款作限制，但个人住房抵押贷款、信用贷款已基本停办。农行浙江分行表示，住房抵押贷款可以办理，但要求面积在 60 平方米以上并视客户质量。 不久前，楼市火爆的温州也传出 “停办二手房贷款 ”的报道，但据了解，温州大部分银行并未停办二手房贷款，压缩规模的是抵押贷款、经营性贷款。 北京银监局要求审慎发放房贷 北京银监局近日要求辖内银行业机构紧密追踪国家对房地产市场的调整政策，审慎发放房地产开发贷款和个人住房贷
13、款。 据京华时报 8 月 7 日报道，银监局上述监管要求包括：严禁向 “四证 ”不齐全和自有资金不足 35%的项目发放任何形式的贷款，严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款，严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款，严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。 北京一家股份制银行房贷部负责人透露，央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的 “稳健 ”过渡至 “稳中适度从紧 ”。 4 5、全国房价正加快涨势四大因素推动住房需求猛增 中国人民银行 8 日发布二季度货币政策执行报告指出，中国人民银行将坚持把遏制经济增长由偏快转向过热作为当前宏观调控的首要任务。而经济增长由偏快
14、转向过热在房地产行业上主要体现在 以下两个方面： 房地产各项指标高速增长，除竣工面积外增幅均在 20%以上 上半年，全国房地产开发投资完成额 9887 亿元，同比增长 28.5%，增速比上年同期提高 4.3 个百分点，高于同期固定资产投资增速 2.6 个百分点。其中，商品住房完成投资增长 30.8%，占开发投资总量的 70.3%，占比较上年同期提高 1.2 个百分点。商品房销售面积 2.8 亿，同比增长 21.5%;房屋竣工面积 1.5 亿，同比增长 11.1%。 房价出现加快上涨势头 今年全国房屋销售价格涨幅有所回升，部分城市房价涨幅较高。 6 月份， 70 个城市房屋销售价格 同比上涨 7
15、.1%，涨幅比上月高 0.7 个百分点。其中，深圳、北京等城市上涨较快。深圳已连续 17 个月同比涨幅超过 10%，其中 2007 年 6 月份达 15.9%;北京已连续 14 个月同比涨幅超过 8%，其中 6 月份达 9.5%。 同时，报告还指出，在四大因素的共同作用下，住房需求较快增长在我国当前发展阶段具有一定的客观性和合理性： 一是随着国民经济的发展，我国城镇居民可支配收入快速增长，直接拉动住房需求 ; 二是随着城市化进程的加快，大量农村人口进入城镇，直接加大了住房需求 ; 三是房价上涨预期和非理性的住房观念导致居民购房需求在 近期内集中释放，加大了房价上涨压力，另外当前我国投资渠道较为
16、狭窄，引发居民投资性需求快速增长 ; 四是住房供给不足，结构调整进展缓慢，供求缺口依然很大。 6、深圳欲首先试点物业税 物业税的开征并不是单一的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。深圳市城市规划设计研究院院长王富海提出，虽然在物业税的开征过程中将遇到诸多的困难需要解决，但深圳应该先行先试，充分发挥试验田的作用，并结合目前正在推进的全面城市化进程，在全国率先探索物业税改革的经验，从而达到制度创新的目的。 二、 8 月全市商品房销售监测（ 8 月 1 8 月 31 日） 1、三大成交指标继续攀升，相比 7 月涨幅均在 20%以上 成交总套数： 8 月共成交商品房 15907 套，较 7 月 13124 套增长 2783 套，增幅为 21.2%，较上月增幅 7.954%上涨 13.25 个百分点； 成交总面积： 8 月共成交商品
