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1、物业经营管理,天津国土资源和房屋职业学院,应试有关问题,一、一般问题 1.信心 2.揣摩命题 3.复习概要,应试有关问题,二、分析课程的特点 （一）内容多、涉及面广 （二）有难度 有些内容接触的较少 （三）有一些简单的计算,应试有关问题,三、怎样读书 （一）第一遍 通读 目标：理解 （二）第二遍 带着问题读 目标：给书后的问题找到答案 （三）第三遍 分主次 目标：标注难易和知识层次 （四）第四遍 设问 目标：按书上的内容自己命题 （五）第五遍 归纳应该记忆的内容 目标：关键词、数据、概念,第一章 物业经营管理论述,考试基本要求： 1、掌握：物业经营管理的内容，收益性物业 的类型及特点，物业经营
2、管理的层次及各层 次之间的相互关系。 2、熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和 常规工作内容。 3、了解：物业经营管理和传统物业管理的异 同和相互关系。,第一节 物业经营管理的概念,一、物业经营管理的内涵 （掌握） 1、概念：物业经营管理又称物业资产管理。是指为 了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房 地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模 式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿 面周期的综合性管理服务。 2、物业经营管理与传统物业管理的区别 （了解） 传统物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护和管理。 物业经营管理：为业主提供价值管理服务，满
3、足其 物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需 求。,3、物业经营管理活动的内容 （掌握） 既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 二、物业经营管理活动的管理对象 （要点说明） （一）写字楼（自用、出租、自用出租复合型； 写字楼分类考虑的12个因素） （二）零售商业物业（分类6种类型） （三）出租型别墅或公寓 别墅：独栋、联排、叠拼、叠加、双拼、空中别墅 公寓：复式公寓、花园公寓、单间公寓 （四）工业物业（工业、高新技术产业、研究与发展用房）,（五）酒店和休闲娱乐设
4、施 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑。 酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。 酒店与休闲娱乐设施的差别： 1、服务对象不同 2、地理位置不同 3、服务内容不同 4、建筑设计和装潢风格不同,三、物业经营管理服务的目标 （要点说明）,物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 四、物业经营管理企业 （要点说明） 1、管理型物业管理企业： 具有策略性物业管理能力的企业 2、专业型物业管理
5、企业： 具有物业运行中的某种专业管理能力的企业 3、综合型物业管理企业： 同时具备策略管理和渔业运行管理能力的企业,第二节 物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 （掌握） 第一个层次：物业管理和设施管理以运行管理为主 第二个层次：房地产资产管理 第三个层次：房地产组合投资管理 第二个层次和第三个层次以策略性管理为主 二、物业经营管理不同层次之间的关系 （掌握） *物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。 *物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。 *资产管理通常不在现场，一般负责几处不同的物
6、业。资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业。有权决定物业管理企业提出的更新改造计划。,房地产组合投资管理公司是以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。 监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策；现金的管理、客户报告等。 具体的内容可见教材P11的表1-1,三、物业经营管理中的战略性工作内容 （熟悉） （一）确定战略 （二）确定标准 （三）构建信息基础 （四）决策分析 （五）进行资产组合 四、物业经营管理的常规工作内容 （熟悉） （一）常规工作内容概述 （二）现金流和成本管理（支出的分配、费用和成本、租金、服务费） （三）日常维修和维
7、护 （四）未来维修和维护 （五）设施设备管理 （六）物业保险管理,第二章 房地产投资及其区位选择,考试基本要求： 1、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接 投资和间接投资的区别与联系。 2、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产 投资风险的种类，房地产区位的内容。 3、了解：不同类型房地产投资项目对区位的 特殊要求。,第一节 房地产投资,一、房地产投资的概念 1、概念：P20 （掌握） 2、作用： 获得作为房地产业主的荣誉； （要点说明） 获得较高的收益和资本增值； 降低投资组合的总体风险； 抵抑通货膨胀的影响。 投资者进行房地产投资的主要目的财富最大化 二、房地产投资的形式 （掌握） 1、直接
8、投资分为开发投资和置业投资。 2、间接投资的形式：购买房地产开发、投资企业债 券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵 押支持证券。 间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。,三、房地产投资的特性 （掌握）,（一）位置的固定性或不可移动性 （二）寿命周期长 （三）适应性 （四）各异性 （五）政策影响性 （六）专业管理依赖性 （七）相互影响性,四、房地产投资的利弊 （熟悉） （一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平。 2、能够得到税收方面的好处。 3、易于获得金融机构的支持。 4、能抵消通货膨胀的影响。 5、提高投资者的资信等级。 （二）房地产投资之弊 1、流动性差。 2、投资数额巨
9、大。 3、投资回收期较长。 4、需要专门的知识和经验。,第二节 房地产投资的风险,一、房地产投资风险的基本概念 （一）风险的定义 风险是指未获得预期收益可能性的大小。 （二）风险与不确定性 *风险涉及到变动和可能性，可用标准方差来表示。 *不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性。 （三）风险分析的目的 1、预期收益率是多少？出现的可能性有多大？ 2、产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 3、预期收益的变动性和离散性如何？,二、系统风险 （熟悉） （一）通货膨胀风险 （五）利率风险 （二）市场供求风险 （六）政策风险 （三）周期风险 （七）政治风险 （四）变现风险 （八）或然损失风险 三
10、、个别风险 （熟悉） （一）收益现金流风险 （四）比较风险 （二）未来经营费用风险 （五）时间风险 （三）资本价值风险 （六）持有期风险 四、风险对房地产投资决策的影响 1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2、根据风险管理的能力选择投资方向 3、根据风险周期变化特点把握投资时机,第三节 房地产投资区位的选择,一、区位的含义 （要点说明） 1、狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置， 包括宏观位置和中观、微观位置。 2、广义的区位，除了地理位置外 ，还应包括该区位所处的社 会、经济、自然环境或背景。同时对区位广义的理解，还应包括 在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面
11、临的竞争 关系。 3、房地产投资中的区位，除理解其地理位置外，还应重点考 察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位 置，在未来城市发展建设中的位置。 二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求 （了解） （一）居住物业 P35 （二）写字楼物业 P35-36 （三）零售商业物业 P36 （四）工业物业 P36,第三章 房地产投资分析技术,基本要求： 1、掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与 复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。 2、熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的 计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别 与联系，房地产投资经济效果的表现形式及静态 盈利指标的计
12、算方法。 3、了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投 资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。,第一节 投资分析的基本概念,一、现金流量 （掌握） 1、把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时 点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 2、流出系统的资金叫做现金流出；流入系统的资金叫做现金 流入。 3、现金流出与现金流入之差（代数和）称为净现金流量。 二、现金流量图 （熟悉） 绘制现金流量图的基本规则： 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续； 期末惯例法； 把初始投资P作为上一周期期末，即0期末； 正负现金流量。 三、房地产置业投资 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金
13、投入两部 分。,四、房地产置业投资的现金流量,（一）常用术语 P40-43 1、潜在毛租金收入 6、净运营收益（净收益） 2、空置和收租损失 7、抵押贷款还本付息 3、其他收入 8、准备金 4、有效毛收入 9、税金 5、运营费用 10、经营现金流 （二）收益性物业的现金流 P43图3-3 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 =有效毛收入 -运营费用 =净运营收益（净收益） -抵押贷款还本付息 =税前现金流 -准备金-所得税 =税后现金流,第二节 现值与现值计算,一、资金的时间价值 （掌握） 1、在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。 2、同样数额的资金在不同时间点上具有不
14、同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 3、银行利息也是一种资金时间价值的表现方式。 利率是资金时间价值的一种标志。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。 从投资的角度。主要有投资利润率，通货膨胀率，风险因素。,二、利息与利率 （掌握） 利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 将一笔资金存入银行，这笔资金成为本金。 （一）利息（In） Fn=P+In 本利和 本金 利息 （二）利率 （i） i=I1/P100 1个计息周期,（一）单利计息 1、单利计息是仅按本金计算利息。 2、计算公式：In=PnI Fn=P(1+in) （二）复利计息 1
15、、复利计息，即“利息再生利息”。 2、计算公式： 四、名义利率与实际利率 （了解） 1、名义利率：是指一年内多次复利时给出的年利率。 2、实际利率：是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。 3、关系： P47 公式,三、单利计息与复利计息 （掌握）,五、复利计算公式与系数 （掌握）,（一）常用符号的含义 P47 （二）公式与系数 1、一次支付的现值系数和终值系数 一次性终值系数 一次性现值系数 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 等额序列支付现值系数 等额序列支付现值系数,第三节 设备更新中的经济分析,一、设备更新的原因与特点 （要点说明） （一）设备更新的原因 1、设备有形磨损
16、 *第一类有形磨损：外力作用下产生的磨损 *第二类有形磨损：因自然力产生的磨损 2、设备无形磨损 *第一类无形磨损：原始价值部分贬值 不影响使用 *第二类无形磨损：陈旧、落后 价值降低 影响使用 3、设备磨损的补偿 补偿方式：局部补偿（有形损耗-修理） 完全补偿（无形损耗-技术改造） （有形和无形损耗-更换）,（二）设备更新的特点分析 1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命 *设备的寿命包括自然寿命、技术寿命、经济寿命 自然寿命也称物理寿命，取决于有形磨损的速度 技术寿命，取决于无形磨损的速度 经济寿命，是有形磨损和无形磨损共同决定的 2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。 3、只比较设备的费用。 4、设备更新分析以费用年值法为主。,二、设备经济寿
