郊区新区大盘开发模式研究

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1、郊区（新区）大盘开发模式研究,Page 2,郊区（新城）大盘概念解读 郊区（新城）大盘开发模式全览 郊区（新城）大盘开发模式结构,提 纲,Page 3,郊区（新城）大盘概念解读,从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。 另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积3

2、0万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广。,Page 4,二.郊区（新城）大盘开发模式全览,Page 5,三.郊区（新城）大盘开发模式解构,1、模式概述： 单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。 单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展。,2、成功因素： 功能配比多元化、合理化 以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。 发展战略与定位前后一致，协同促进 大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重

3、发展战略、定位前后一致。 合理的开发周期与分区计划 由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。 土地政策环境宽松 虽然地处城市外围，但交通相对便利,Page 6,单纯住宅模式,2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城 项目区位 凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。 项目规模 项目总占地面积8000余亩。 项目定位 以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。 开发进度 整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目

4、前已累计开发7年。,Page 7,单纯住宅模式,典型案例（2）：万科东丽湖 项目区位 天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区，距离天津市区中心约28公里。 项目规模 项目总占地面积4095亩，是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。 项目定位 项目定位于超大型生态新市镇的经典之作，是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合新城。,产品组合 建筑形式多样化的北欧风情产品，别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。 开发进度 整个项目分8期开发，1-2期于2005年开盘，主要是独栋别墅及小高层，其他6期将在未来9年陆续开发。,Page 8,单纯住宅模式,2、典型

5、案例（3）：金地荔湖城 项目区位 项目西距广州市区约38公里，北距增城市区约40公里，南距东莞约20公里，至深圳约108公里。 项目规模 项目总占地面积4800余亩，是金地集团全国性发展中现有规模最大的项目。 项目定位 金地荔湖城运用“新城市主义”，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区。,Page 9,主题驱动模式,1、模式概述 随着房地产市场竞争的日益激烈，在经历了单纯的郊区住宅大盘开发之后，越来越多的郊区（新城）大盘项目开始引入某一主题，提升项目品质，并实现产品的差异化，增强对客户的吸引力。 纵观全国，目前运用较多的主题

6、主要有“体育运动主题”和“教育主题”；此为，也有的项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题。所以“体育地产”、“教育地产”近年来一度成为业内讨论的焦点。 2、成功因素 适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题 准确的市场细分 体现主题的硬件设施建设先行 注重营造符合项目主题的社区文化 宣传推广紧密围绕主题展开 前期充足的人、财、物力投入,Page 10,主题驱动模式,3、典型案例体育主题,重庆奥林匹克花园 区位：位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，距离市中心半个小时车程。 规模：项目总用地3373亩，总建筑面积达250万平方米。 定位：以体育为主题的复合性大型地产项目，集运动娱乐中心、娱乐商

7、业中心、生态休闲区、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体 。,运动场馆,社区活动,建筑小品,Page 11,3、典型案例体育主题,昆明新亚洲体育城 区位：位于昆明东南新城的新昆洛公路和广福路交汇处。 规模：净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米，其中住宅占地1000亩，办公占地169亩，商业占地约300亩，其余为体育运动场馆及学校。 功能：体育运动场馆设施区（万人体育馆、国际网球中心、国际标准田径赛场等）、住宅区、低密度花园办公区、商业步行街、体育文化用品批发广场、120亩云大附中星耀学校。,主题驱动模式,Page 12,3、典型案例教育主题,深圳桃源居 区位：位于深圳市宝安区西乡镇

8、，广深高速与107国道之间，深圳国际机场东侧 。 规模：占地近2000亩，规划建筑面积180万平方米，规划人口5万人 。 项目亮点： 建设“终身教育体系”，包括以清华实验学校为代表的学历教育，以女子学校为代表的妇女素质培训教育，以老年大学、老人颐养园为代表的老年教育，还包括了以家长学校、家长开放日为代表的教育，它涵盖了从小到老各阶段的各种教育形式，将社区变成了一所“大学校” 。,主题驱动模式,Page 13,旅游地产模式,1、模式概述： 旅游地产模式，即通过利用、改造项目自身较强的自然景观优势，或人为打造良好的景观、娱乐氛围，形成区域旅游、娱乐热点。通过旅游、娱乐热点的形成，带动区域土地升值，

9、进而在项目周边开发住宅等物业，促成客户购买。 与单纯住宅模式的不同在于，旅游地产模式的核心是旅游或是主题娱乐，住宅是配套，而单纯住宅模式中的景观等更多作为住宅的配套。,旅游,地产,旅游地产,人气增加 知名度提高 品质升级 功能完善 资金保证,Page 14,2、成功因素： 旅游、主题乐园助推拿地 鉴于旅游、主题乐园项目对当地形象的提升，就业、税收的长期支持，因此对于项目选址拿地（成本控制）均有加分作用。 旅游、主题乐园提升区域土地价值 旅游、主题乐园建成运营，可快速带动区域人气、知名提升，从而实现区域土地价值上升。 地产开发快速实现价值 旅游、主题乐园项目周边地产开发，可实现开发商开发价值。

10、地产开发完善旅游、主题乐园功能 地产开发赢利再次投入旅游、主题乐园，进一步升级、完善其功能，促进区域人气、经济进一步发展。 旅游项目稳步发展，多方共赢 旅游项目稳步发展，成为开发商一项长期稳定收益；旅游带动区域就业、保证地方税收，地方政府长期收益；周边居民生活品质提升，安居乐业。,旅游地产模式,Page 15,旅游地产模式,2、典型案例（1）：北京华侨城（欢乐谷） 项目区位 项目地处东四环四方桥东南角，距天安门20分钟车程，距 CBD中央商务区仅10分钟车程。 项目规模 项目总占地1.5平方公里（2250亩），其中主题公园占地100万平方米、主题居住区建筑面积83万平方米，主题商业区建筑面积5

11、万平方米。 开发模式 项目采用先卖房，再利用卖房利润投资主题乐园，主题公园的建成又带动房地产项目，进而提升了华侨城楼盘品质。 旅游及地产的开发互为裨益，形成华侨城独特的旅游地产开发模式。 项目近状 在2006年中才开始运营的北京欢乐谷，2007年的收入约为2.7亿元，净利将近1500万元。 华侨城地处四方桥，原本偏僻，但目前的楼盘均价高于周围楼盘价格3000元以上，成为了该地块的地标性建筑。,Page 16,旅游地产模式,2、典型案例（2）：杭州世界休闲博览园杭州宋城集团 项目区位 休博园位于中国杭州，钱塘江南岸，临江近海，距机场和西湖分别只有15分钟车程。 项目规模 杭州世界休闲博览园，占地

12、3700亩。整个休博园分为海滩区、游乐区、生态园区、水城区、湖畔区、地中海别墅区、苏黎士区、奥兰多区等八个区域 。 项目亮点 1）杭州乐园目前是华东地区最大的游乐主题公园，占地20万平方米，主要分为狂欢嘉年华区、水公园区、特色主题商业街区等五个区块。 2）第一世界大酒店（超五星级标准建造，总建筑面积达8万平方米），第一世界大剧院紧邻杭州乐园，是一个大型室内场景式水剧院 3）大型演艺广场（渔人码头），可以容纳观众约1.5万人，舞台的背景再现了著名的旧金山渔人码头。 4）浙 江 省 文 化 创 意 产 业 实 验 区及动漫馆 5）具有异域特色的住宅及商业项目：威尼斯水城酒店式公寓、苏黎士小镇山地别

13、墅、奥兰多小镇、奥特莱斯商业区等。,Page 17,旅游地产模式,2、典型案例（3）：星耀五洲 项目区位 项目地处天津市津南区西南部，距离天津市外环线约19公里。 项目规模 项目建筑总占地面积为4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑。 项目定位 世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂。 项目规划 1）一个世界：星耀五洲将世界版图微缩于7.3平方公里水域上，填筑五大洲板块，盛揽全球风情。 2）三大奇迹：50万平方米世界超级休闲娱乐建筑综合体，七星级360全水景风情酒店，全球首创湖心别墅。 3）五大博览园：星耀五洲秉承“世界大观”理念，盛造世界建筑博览园、 世界桥

14、梁博览园，尽享世界风情大观。 4）十大国际建筑泰斗：理查德.迈耶、迈克尔.索金、黄雄溪、潘泰星耀五洲诚邀十位享誉全球的建筑泰斗聚首中国，共创世纪奇迹。,Page 18,三.郊区（新城）大盘开发模式解构,1、模式概述： 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。,Page 19,工业地产模式,2、典型案例（1）：北京星网工业园（主体企业引导模式）,星网工业园是诺基亚全球手机生产的最重要基地之一。到目前为止，已有20多家国内外著名手机零配件和服务供应商入驻；200

15、6年星网工业园产值突破千亿； 2006年5月，诺基亚中国区总部和北京研发中心迁入亦庄，成为第一个在亦庄设立总部的跨国公司。,Page 20,工业地产模式,2、典型案例（2）：普洛斯物流园（工业地产商模式）,普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁销售或方式，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质依旧是房地产开发商。,Page 21,1、模式综述

16、“总部基地”的概念简单理解就是大量企业的总部职能在同一区域密集分布，以形成经济学中提到的”内聚效应“。从产品的角度而言，总部基地其实指的是总部概念下的“business park”（商务花园）产品，即低密度花园式小体量办公楼群。 商务花园从严格意义上来说也属于工业地产，但与传统工业地产不同的是，它一般剥离了生产功能，更主要承担的是商务、研发功能。 2、成功因素 依托中心城市或主要产业集群，有较强辐射能力 良好的产业环境和优惠政策 虽不处市区，但通达性很好 良好的政府关系 所在区域智力密集型产业、现代服务业发展程度高 较好的园区环境,总部基地（商务花园）模式,Page 22,总部基地（商务花园）模式,3、典型案例 丰台总部基地 区位：北京中关村科技园丰台园，地处西南四环交汇处 规模：总占地约1000亩，总建筑面积140万平方米，总体容积率1.59。分西区和东区两期开发，目前西区303栋12006000平米的总部楼已开发完毕并全部进驻，东区正在开发。 亮点：国内首个提出总部概念的business park 项目，对总部经济理及