土地经济学第七章 土地税收

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1、第七章 土地税收,【内容提要】本章在介绍税收的一般原理基础上，对土地税收的概念、特点、分类及功能进行了阐述；全面介绍了中国土地税收制度的演变与发展、我国香港和台湾地区的土地税制以及国外的土地税收制度。 【重点】、地租、地税、地费关系界定 、我国现行土地税制的发展和国外土地税 收制度的建设 【难点】税制及其构成,第七章 土地税收,第一节 土地税收概论 第二节 中国土地税制的演变与发展 第三节 中国港台地区现行土地税制 第四节 国外现行土地税制,第一节、土地税收概论,一、税收的一般原理 （一）什么是税收？ 税收是属于古老的经济范畴。 税收是国家为实现社会政治和经济目标，按预定的 标准强制性地从个人

2、和企业向国家财政的资 源转移。 税收功能的变化： 国家财政筹集收入 国家干预或调节经济活动 税收特征：强制无偿固定 税收制度包括税收结构和税收法律制度两个方面,二 、土地税收的概念及性质 （一）什么是土地税收？ 土地税收是国家以土地为征税对象，凭借其政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地、固定地取得部分土地收益的一种税收。,（二）地税、地租、地费关系界定 在理论和实践中，普遍存在着对土地税、租、费界定不清问题，如以税代租、以费代税、以税代费、以费代租。 地租是土地所有权在经济上借以实现其增值价值的形式，是土地使用者获取土地权益的成本，体现的是一种纯粹经济关系。而税是国家政权的经济实

3、现形式，费是一个补偿性概念，是经济生活中对它方提供劳动或服务的补偿。 认真考察这三者，可以发现地税、地租、地费在本质特性、基本特点及适用范围上有着很大的差别，三者之间的关系如表7-1所示。,表71 地租、地税、土地费的差别,三、土地税收的特点 （一）土地税收是国家税收中最悠久的税种 （二）土地税制以土地制度为基础 （三）土地税源比较稳定 （四）土地税理论上是不能转嫁的，但现实中是可以的转嫁的。,四、土地税收的分类 （一）财产税式的土地税 以财产税的形式出现，可分为从量与从价式两种。 （二）收益税式的土地税 根据土地收益所征收的土地税，分为四种方式。（按总收益、纯收益、估定收益、租赁价格收益征税

4、） （三）所得税式的土地税 是把以土地获得的纯收益作为一种所得，而课以所得税。,五、土地税收的功能 （一）防止地价上涨过快，抑制土地投机 （二）引导土地利用方向，促进土地资源合理利用。 （三）调节土地收益分配，促进企业间公平竞争。 （四）保障财政收入，筹集公共设施建设资金。,第二节 中国土地税制的演变与发展,一、中国土地税制的演变历程 （一）民国以前的土地税制 （二）民国时期的土地税制 （三）旧中国土地税制的本质,（一）民国以前的土地税制 殷商时代：地税和地租不分；以劳役或实物为主；土地税额占10%。 秦朝：“舍地而税人”，以人丁税为主。 汉代：土地轻税。 南北朝：均田制，“租、调、庸” 唐代

5、中叶：两税法，分夏秋两次征收。 明万历八年：推行“一条鞭法” 清政府：丁税，“摊丁入亩”,一、中国土地税制的演变历程,（二）民国时期的土地税制 税制混乱，地籍遭到破坏，农民负担极为沉重。 （1）土地税收特点 由征收货币向征收实物的反向变化；税目存在共同的丛杂性；税率不断提高；田赋的征收实行“预征制”。 （2）后期的税制变化 田赋由国家税改为地方税；推行地价税和土地增值税；对城市土地广泛征税。 （三） 旧中国土地税制的本质 田赋制度，是封建地主阶级剥削劳动人民的工具。 “赋由租出”解释农业税的本质来源。,一、中国土地税制的演变历程,二、中国现行土地税制的改革与建设,（一）中国现行土地税制及征管

6、解放以后，我国税制几经变动，税种由繁到简又由简到繁，土地、房地产税制也同步变更，早期有契税、印花税、城市房地产税、工商业税四种，1973年减为契税、城市房地产税、工商税三种，征收范围也大为缩小。1994年我国全面实施工商税制改革，涉及土地、房地产的税种也扩展到14种，包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、农业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、营业税、固定资产投资方向调节税、印花税。,（二）农地税制 、农业税(已取消) 概念：是国家向一切从事农林牧渔生产取得收入的单位和个人征收的一种税。农业用地的土地税是由农业税来体现的。

7、 征收对象：征税范围内的农业收入 计税依据：常年产量 税制：比例税制,二、中国现行土地税制的改革与建设,、耕地占用税 概念：是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。属于资源税。 征税对象：是占用耕地的行为。占用耕地者为纳税人。 实行定额税率，占用耕地面积为计税依据。,二、中国现行土地税制的改革与建设,（三）市地税 、城镇土地使用税 概念：是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有城镇土地使用权的单位和个人，以其实际占有的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。 征税对象：是税法规定的纳税区域内的土地。纳税人是实际土地的单位和个人。 采用分类定级的幅

8、度定额税率，计税依据是土地面积,二、中国现行土地税制的改革与建设,（三）市地税 、土地增值税 概念；是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权，地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。 征税对象：使用权转让的行为 计税依据是土地增值额，增值额扣除项目。 税率实行四级超额累进税率。 增值税的免征,二、中国现行土地税制的改革与建设,（四）契税 概念：是以所有权发生转移，变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的 一种财产税。 特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳 征税对象：是发生土地使用权和房屋所有权属转移的土地和房屋。 税率：采用比例税率，幅度为3%5%。 计税依据：按

9、交易的不同情况确定 契税的减免：,二、中国现行土地税制的改革与建设,（五）我国现行市地税制中存在的问题 租税费混乱不清 租税费多且重 税种体系不健全 税制缺乏公平和效率,二、中国现行土地税制的改革与建设,（六）一些国家和地区土地税收体制的共性 1.从土地税制税种而言，有关土地的税种有些是独立的，有些是非独立的。主要分布在所得税性质和财产税性质的土地税。如果按照惯例，也可将这些税种对应于土地取得、土地持有和土地流转中的土地税。 具体来说，第一类是土地取得税类:登记许可税、土地取得税、遗产税和赠与税;第二类是土地保有税类:包括土地税(价值税)、定期土地增值税(向拥有土地或房屋超过一定年限的产权者征

10、收，通常对由市政工程改善引起的土地增值征收5年期增值税，对因城市发展引起的土地增值征收10年期增值税);第三类是土地流转税类:包括所得税、土地转移增值税。当然有的国家和地区为防止土地闲置，设置了如土地荒芜税和土地闲置税。可以归为第二类。,二、中国现行土地税制的改革与建设,（六）一些国家和地区土地税收体制的共性 2.从税收归属来看，土地税权在各级政府之间分配，所得税性质的土地税则多归于国税，财产税性质的土地税多归于地方政府税收。从量上看，土地(不动产)税主要由地方政府享有，并且成为地方政府的主体税种。比如在美国，地方政府获取的一般财产税收入占其全部税收收入的80%以上，而且各地还可根据需要制定并

11、颁布税法，自行确定税收和征收办法。在法国、英国、德国，不动产税均由地方政府征收。,二、中国现行土地税制的改革与建设,（六）一些国家和地区土地税收体制的共性 .从税负水平来看，各国土地税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。“宽税基”是指除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免征外，其余的均要征税，稳定充足的房地产税收就有保证; “少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，另一方面提高税收效率; “低税率”，各国土地税费政策不仅“正税、少费”，而且要缴纳的税费种类都很少且额度较低，一般仅占房地产价值的2%左右，税率

12、虽然不高，但由于税基较宽、征收效率较高，依然能为方财政创造相对充足和稳定的收入来源。,二、中国现行土地税制的改革与建设,（六）一些国家和地区土地税收体制的共性 .发达国家和地区特别是土地资源相对较充裕的，一般不太注重对农地课税，也不把农地作为单独的课税对象，而发展中国家多注重农地课税，且较完备。,二、中国现行土地税制的改革与建设,（七）中国现行土地税制的改革与完善 1、改革的目标与方向：目标是合理利用土地，切实保护耕地；方向是调整现有征收体系，建立以土地收益分配为核心的土地税制体系。 2、改革的模式设想： 农业土地税收：农地占用税，分级制定税率 城镇土地税收：从土地持有、土地使用、土地转移方面

13、建立税种 地价税 空地税 营业税、增值税、契税 3、改革中的配套措施,二、中国现行土地税制的改革与建设,表 我国土地税制改革的设想,第三节 中国港台地区现行土地税制（自学）,一、中国香港地区现行土地税制,二、中国台湾地区现行土地税制 1、地价税 对已申报或规定了地价的土地所征的税，按地价总额计征。采用累进税率，基本为1%。 2、土地增殖税 为确保“涨价归公”的原则，对土地所有权人自行申报地价后的土地自然涨价，征收土地增值税，对当局出售的公有土地免征。实行累进税率。 3、田赋 是地价税的一种，指对作为农业用地使用期间所征收的地价税。 4、契税 是一种不动产取得税。 5、遗产税与赠与税 6、空地税

14、 是为了促进都市土地利用，抑制土地投机而设定的税制。 7、荒地税 是为促进农地利用而设立的税制，其政策意义远超过税收意义。,一、美国的土地税制特点,一是土地税收在整个税收体系中并不具有特别重要地位； 二是主要土地税种的课税权、税收立法权以及课税收入均归地方政府，因而是一类典型的地方税种，是地方财政收入的主要来源； 三是在土地税制结构中，财产税性质的土地税，即不动产价值税(包括土地价值税、土地改良物价值税以及房地产价值税)是主体土地税种；所得税性质的土地税是非独立的次要税种； 四是土地税的重点课税对象是城市房屋和土地； 五是由上述特点决定了美国政府课征土地税的主要目的在于为地方公共服务等筹措资金

15、、调整收入分配。而土地税收的资源配置目的显然处于相对次要的地位,第四节 国外现行土地税制（自学）,二、日本土地税收特点,日本是一个土地面积狭小的国家，土地资源的供治状况决定了日本土地经济政策的重点在于促进土地的高效利用，这就决定了日本土地税制具有的特点： 一是土地税种齐全、税制结构相对完整，日本主要的土地税种都已经具备，它缺少土地增值税，但以土地转让所得税替代； 二是土地税收的主要功能在于限制土地投机性交易、促进土地资源的有效利用。土地转让所得税、地价税和特别土地保有税均有此税收目的； 三是土地税收实行中央、都道府府县、市町村三级管理而三级政府土地税权又相互独立。,三、印度的土地税制特点,一是

16、联邦、州、地方上级政府均参与土地课税，但又各有侧重，税权彼此独立。联邦政府对农地收益税以外的所得税性质的土地税、遗产税和赠与税中的土地税具有管理权；州政府主要课证农地收益税，土地及建筑物价值税、地方政府课征不动产租金税，土地增值税和一些附加性土地税。 二是对农地课征以纯收益为计税依据的土地税，并作为州政府管辖下的主体税种。,四、巴西土地税制特点,税制结构 所得税性质的土地税：即对房地产租金收入作为所得的一部分课征所得税，是非独立土地税种。 财产税性质的土地税：有农村土地税（联邦政府与地方政府五五分成）和城市不动产税，后者又分城市土地税（无建筑）和房地产税两种 土地税制特点 土地税制比较简单，税收目的土分明确。 对城市房地产和农村房地产实行分类课税，充分照顾了农地与市地利用的不向特点。 与印度一样，巴西政府土分注重通过农地课税制度强化对农地合理利用的调控。,