《金融与投资》课件

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1、第四章 金融与投资,房地产金融概览 房地产融资决策基础 房地产项目融资 房地产融资渠道 房地产融资方式 房地产融资风险,第一节 房地产金融概览,4.1.1房地产金融的内涵 房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 主要内容：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券等 4.1.2房地产金融的特点 1）房地产资金融通量大 2）房地产资金周转期长 3）房地产金融的资金运动具有较强的区域性 4）房地产

2、的债权较为可靠 5）房地产金融的政策风险性,第一节 房地产金融概览,4.1.3房地产金融的基本构成 一、按房产与地产的性质不同分为房产金融和地产金融 （1）房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中以房产作为信用保证的货币资金融通活动。 （2）地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。 二、按房地产经营性质的不同可分为政策性房地产金融和商业性房地产金融 政策性房地产金融主要是房改金融，它是与住房制度改革有关的一系列金融活动。有选择地提供资金，在利率、贷款期限、担保条件等方面比商业银行贷款更加优惠 。 商业房地产金融是以房地产经济活动

3、为服务对象的货币资金融通活动,第一节 房地产金融概览,4.1.4房地产融资的分类 （一）按是否通过金融机构 1.直接金融：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资 投资者投资、股票、债券 特点：直接性、长期性、流通性、部分不可逆性（股票） 2.间接金融：通过银行等金融机构进行融资 借款、融资租赁 特点：间接性、短期性、相对非流通性、可逆性,第一节 房地产金融概览,4.1.4房地产融资的分类 （二）按融资性质 1.权益资本金融：为获取可供长期或永久使用的资金而采取的资金融通方式。资金直接构成企业资本。也就是向其他投资者出售公司的所有权，即用所有者的权益来交换资金。 投资者投资、股票、信托、基金

4、、 特点：代表投资者对企业净资产的要求权；属于企业法人财产，不能抽回，但可转让；不需还本付息。 2.债务资本金融：通过借入方式取得资金，并支付利息的融资。双方形成债券债务关系。 借款、融资租赁、债券 特点：债券债务关系；约定期限并还本付息；适度债务资本可降低企业综合融资成本、保持投资者控制权，有利于提高资本收益率和市场价值。,第一节 房地产金融概览,4.1.4房地产融资的分类 （三）按经营性质 1、政策性房地产金融 公积金存款、住房公积金贷款、合作建房贷款、经济适用房开发贷款 2、自营性房地产金融 4.1.5房地产融资的作用 （1）为房地产开发经营提供了资金保障 （2） 提高居民购房能力，扩大

5、有效需求，促进经济的健康发展 （3）房地产金融的创新加速房地产的流通和使用率的提高 （4）是房地产业发展的调速器 （5）对发展金融业也具有重要促进作用,第二节 房地产融资决策基础,4.2.1房地产获利能力衡量主要指标 （1）房地产净经营收入 房地产净经营收入=潜在毛收入-房地产空置和租金损失 潜在毛收入-假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 （2）资产现金回收率 资产现金回收率=经营现金净流量平均资产总额100% 经营现金净流量-指一定时期内，现金及现金等价物的流入（收入）减去流出（支出）的余额（净收入或净支出） 平均资产总额-指企业资产总额年初数与年末数的平均值。 该指标旨在考评

6、企业全部资产产生现金的能力，该比值越大越好。回收率越高,说明收回的资金占付出资金的比例高,损失小.回收率低则损失较大,第二节 房地产融资决策基础,4.2.2房地产开发企业债务融资决策 房地产开发企业债务融资决策的依据 （1）使用债务资金的效益 1）获得正财务杠杆效应 指由于固定费用的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关变量会以较大幅度变动的现象。也指在企业运用负债筹资方式（如银行借款、发行债券）时所产生的普通股每股收益变动率大于息税前利润变动率的现象。 2）获得避税效应 3）增强了房地产开发企业的投资能力 （2）使用债务资金的成本 1）债务资金使用的负杠杆效应 2）债务融资过

7、程中的各种直接费用（服务费、利息支出）,第二节 房地产融资决策基础,4.2.3贷款人的融资决策 贷款人的融资决策的依据 （1）房地产（抵押物）的价值评估 1）折现现金流法 资金时间价值 考虑因素：资金机会成本、通货膨胀率因素、风险因素 2）收益资本化法 根据可比房地产销售实际中得到的资本化率将第一年的预期经营收入（NOI）资本化 V=NOI/R V 房地产价值 NOI-净营业收入 R-可比房地产的资本化率， 资本化率与银行利率一样也是一种利率,是把资本投入到不动产所带来的收益率。,第二节 房地产融资决策基础,（2）贷款的偿付能力 贷款的偿付能力评估指标 1）债务偿付能力比率 DCR=NOI/D

8、S DCR 债务偿付能力比率，通常不低于1.2 NOI-净营业收入 DS-债务偿付数额。 2）抵押贷款常数 指房地产开发企业每期必须偿还金额占初始贷款额的百分比。 MC=DS/贷款数额,第三节 房地产项目融资,（一）公司融资模式传统模式 依托现有公司进行融资 特点： 1.现有企业统一组织融资并承担责任和风险。 2.在现有企业资产和信用基础上融资，并成为企业增量资产。 3.融资后的投资收益和偿债能力分析是根据现有企业的财务状况进行的。,第三节 房地产项目融资,传统融资模式 一、房地产企业银行贷款 贷款方式：流动资金贷款、开发贷款 贷款方向：房屋建造、土地开发 （一）贷款的基本条件 1.开立基本账

9、户或一般存款账户，并通过其进行经营收入结算。 2.提供担保（抵押、质押、信用）。 3.可行性研究结论可行。 4.开发建设项目已纳入住房开发建设计划。 5.已立项，取得土地使用权。 6.自有资金达到35%。,第三节 房地产项目融资,（二）贷款提供的资料 1.基本材料：企业法人主体资格材料 2.贷款项目材料：项目合法性及可行性材料 用地材料：土地出让合同、红线图、已缴纳土地出让金发票、国有土地使用证、建设用地批准书、建设用地规划许可证等 报建资料：立项批文、固定资产投资许可证、规划设计方案批复、建筑工程规划许可证、建设工程报建审核书、施工许可证等 其他前期资料：项目可行性分析报告、现金流量分析预测

10、及开发销售进度计划；商品房预售许可证、施工合同、监理合同、施工进度月报、监理月报等,第三节 房地产项目融资,其他前提资料：贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，项目预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；具有一定比例的自有资金，一般应达到项目预算投资总额的30以上，并能够在银行贷款之前投入项目建设。 3.担保材料 4.客户评价 授信客户只需提供2.3.和贷款证。 房地产开发贷款期限一般不超过3年。,第三节 房地产项目融资,二、债券 向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。 （一）五个问题 1.发行价格： 票面

11、面额是印刷在股票票面上的金额，表示每一单位股份所代表的资本额； 发行价格则是公司发行股票时向投资者收取的价格。 与票面价格相比平价发行、溢价发行、折价发行 2.票面利率、利息支付、支付时间：票面利率=利息/票面价格 票面利率等于市场利率，债券发行价格等于面值平价发行； 票面利率低于市场利率折价发行； 票面利率高于市场利率溢价发行。,第三节 房地产项目融资,3.偿还期限和方式 4.是否记名和流通 5.发行条件：公司法规定 股份有限公司净资产额不低于3000万元，有限责任公式净资产额不低于6000万元； 累计债券总额不超过公司净资产总额的40%； 最近三年平均可分配利润足以支付债券1年的利息； 筹

12、集资金投向符合国家产业政策； 利率不得超过国务院限定的利率水平； 其他条件,第三节 房地产项目融资,（二）债券特点 （1）偿还性。债券一般都规定有偿还期限，发行人必须按约定条件偿还本金并支付利息。 （2）流通性。债券一般都可以在流通市场上自由转让。 （3）安全性。与股票相比，债券通常规定有固定的利率。与企业绩效没有直接联系，收益比较稳定，风险较小。此外，在企业破产时，债券持有者享有优先于股票持有者对企业剩余资产的索取权。 （4）收益性。债券的收益性主要表现在两个方面，一是投资债券可以给投资者定期或不定期地带来利息收入：二是投资者可以利用债券价格的变动，买卖债券赚取差额。,第三节 房地产项目融资

13、,（三）债券种类 1.是否有财产担保：抵押债券和信用债券 2.是否转换为公司股票：可转换和不可转换 3.利率是否固定 ：零息债券 、定息债券、浮息债券 4.是否能提前偿还：可赎回债券和不可赎回债券 5.偿还方式：一次到期、分期到期,第三节 房地产项目融资,（三）债券的收益计算 债券收益率：（到期本息和-发行价格）/（发行价格 *偿还期限）*100% 债券出售者的受益率 =（卖出价格-发行价格+持有期间的利息）/（发行价格*持有年限）*100% 债券购买者的收益率 = （到期本息和-买入价格）/（买入价格*剩余期限）*100% 债券持有期间的收益率 =（卖出价格-买入价格+持有期间的利息）/（买

14、入价格*持有年限）*100%,第三节 房地产项目融资,例如 某人于1995年1月1日以102元的价格购买了一张面值为100元、利率为10、每年1月1日支付一次利息的1991年发行5年期国库券，并持有到1996年1月1日到期，则 债券购买者的收益率 = (100+100*10%-102)/(102*1)*100% = 7.8% 债券出售者的收益率 = (102-100+100*10%*4)/(100*4)*100% = 10.5%,第三节 房地产项目融资,三、股票 股票是股份有限公司在筹集资本时向出资人发行的股份凭证，代表着其持有者（即股东）对股份公司的所有权。 股票是对公司收益和资产的索取权。

15、 （一）股票的分类 1.普通股 在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权。,第三节 房地产项目融资,1.普通股 基本权利： （1）公司决策参与权。 （2）利润分配权。 （3）优先认股权。 （4）剩余资产分配权。,第三节 房地产项目融资,2.优先股 相对于普通股，优先股在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先于普通股。 基本权利： （1）优先分配权，享受固定金额的股利 。 （2）优先求偿权，若公司清算，分配剩余财产时，优先股在普通股之前分配 。 （二）股票的特点 1.不可偿还性 2.参与性 3.收

16、益性 4.流通性 5.价格波动性和风险性,第三节 房地产项目融资,（三）股票的种类 A股：人民币普通股票。由我国境内的公司发行，供境内机构、组织或个人（不含台、港、澳投资者）以人民币认购和交易的普通股股票。 2. B股：人民币特种股票。是指那些在中国大陆注册、在中国大陆上市的特种股票。以人民币标明面值，只能以外币认购和交易。 3. H股：国有企业在香港 (Hong Kong) 上市的股票。 4. N股：在中国大陆注册、在纽约（New York）上市的外资股。,第三节 房地产项目融资,（二）项目融资模式新型模式 新组建公司进行融资 特点： 1.房地产项目所需资金来自新建房地产企业筹集的资本金和债务资金。 2.新建房地产企业的投资者承担全部风险。 3.主要根据房地产项目预期开发运营情况评估其投资收益，分析其获利能力和偿债能力。,第三节 房地产项目融资,项目融资模式 一、含义 “为一个特定经济实体所安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为