众缘机构1香树湾个案分析报告基本情况案 名 香树湾 工地位置 新北常州中华恐龙园旁投资兴建江苏高成房地产有限公司 售楼处项目地址的会所配套内 电 话0519-85956788、85036799物业第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司 建筑设计 / 工程进度一期已经交付，二期进入实地配套施工阶段规划用途 别墅、商业 总建面积 291590 平方米 交房日期 二期 09 年 12 月 31基地面积 450000 平方米 总销金额 / 调查日期 2009-5-24销售面积 / 主力面积 220 平方米 基地位置图规划户数 1409 可售户数 166建筑楼层 2 层、3 层 销售率 34%规划面积 291590 平方米银行/平均单价 7000 元额度70％单价范围7000 元/ m 27500 元/ m 2银行贷款 年限30主力总价 160 万左右 折扣优惠不同位置户型价格有所不同优惠 5-10 万之间车库价格地上车位租售价格暂时没有定 公开日期 2007-6香树湾·和院基本情况一期独栋别墅和联排别墅，其中独栋 181 户，联排 154 户，一期已经交付使用，目前入住率在 35%，目前在售为二期联排别墅，4 和院 8*4=32、5 和院 2*5=10、6 和院 20*6=120、其他 20，其中开盘对外销售的为 32 套 4 和院、30 套 6和院，目前销售情况良好，仅剩下 4 和院 2 套，6 和院 4 套。
综合分析一、 环境分析大环境分析：区域位置，地产板块，周边生活机能香树湾别墅区，位于恐龙园旁，坐拥占地广袤的国家 4A 级风景区和高尔夫球场，周边规划了近千亩的湿地公园不可比拟的原生态自然环境，远离城市的污染和喧嚣二期位于香树湾别墅社区的北侧，别墅区内有茂密的树林、蜿蜒的流水、岛域与风格各异的别墅建筑，低密度社区带来的广阔视野居高临下，以繁华生活做背景，让自己成为城市的主角在别墅区，真正体味离尘不离城的快意生活毗邻而筑的新北区 CBD，拥有每家玛、江南金陵、香格里拉等一流配套，周边多条公交线路，轻松跨越生活纬度，享众缘机构2受优质生态环境中的优越城市生活距离沪宁高速有 1000 米左右，所以晚上会有点吵地处江阴市的璜土镇，与常州新北区交汇之处，内部商业等相应的配套完善小环境分析：小区内部环境小区整个绿化在 34%，别墅区的绿化在 40%以上，内部多是人造景观，配有相应的水系，一期交付的情况来看目前小区内部绿化情况做的并不是太好，草坪等生长情况不是很理想，内部基本景观做的相对较好一些一期主要以独栋别墅为主，因为目前二期还在施工中虽然分期施工分期交付，但是一期整体居住环境并不是十分理想，目前一期交付的入住率在 35%左右。
一期目前没有任何配套设施，又因为该小区距离公交线路较远所以生活起来并不是很方便小区内部车库车位配比相对较高达到 1：1.6二、 规划分析占地：45 万平方米总建：26 万平方米绿化：35％容积率：0.8楼层：3 层，部分带有地下室用途：别墅、商业【户型配比表】户 型 面 积 户 数 比 例独栋 350-450m 2 181 35%联排 220m2 336 65%由户型配比表看出，主力户型是联排，独栋，二期主要是联排别墅 166 套，别墅风格为 4 和院 6 和院风格，有 4 和院、5 合院、6 和院，相应比例 3.2：1：12三、 去化分析最新的这一期可售户数是 166 套，在售的为 2.1 期 62 套现剩余量 6 套目前该楼盘销售较好的一期独栋已经基本售空，二期开盘的 4 幢联排销售情况良好，目前销售较好的户型为四和院 220 平米左右的联排别墅，该户型房型设计合理，空间利用率较高、得房率较高，同时有不计入面积的超大露台，赠送的前中后 3 个院子，南北阳台设计，主体框架架构，客户在装修过程中可以有效的利用阳台在针对一期联排别墅 3 楼露台设计不足地方加以修正，使得二期 3 楼露台更加宽敞。
四、 发展商分析开发商：常州高成房地产开发有限公司，本地一个实力开发上，与香树湾花园酒店、香树湾福园同一个投资商，开发商一直贯彻低开高走的政策故，加之前几年房地产市场情况较好而使得香树湾别墅区一期在销售时候出现一种哄抢的场面，在常州地区形成了较好的知名度五、 销售分析售楼中心为该小区配套会所，合理的运用了该小区的配套设施，减少了开发商的运营成本售楼处大厅布置较为豪华气魄，沙盘模型与谈判区域分开，谈判与客户休息区域分开使得谈判具有一定的隐私性，控台位置正对大门，进门处有一个接待台，方便销售人员进行接待沙盘模型，设计制作较为精心，模型绿化景观做的比较好由于其时间较久故而沙盘模型有部分地方损毁销售人员数量在 4-6 人，人员服装统一为深色西装白衬衫，女性统一梳马尾辨，胸前佩戴工牌，化淡妆着装统一众缘机构3正规，接待过程中发现销售人员对现场情况不是很熟悉，对目前的政策不是十分了解，专业知识相对较为缺乏，接待热情度不够，很难把握开户，在带看过程中有很多地方做的不是很到位，解说方面不足楼书设计大气简单，突出宣传了该地区以后的环境，产品形象等；但是楼书的文字内容太多，在宣传效果上其效果适得其反六、 媒体分析户外：道路灯箱、高炮、围墙广告，报纸：常州晚报、扬子晚报、电视报，电视：常州电视台，网络七、 客源分析定位目标群体：常州地区，江阴璜土等周边地区高收入，有私家车，个人收入稳定，二次或者是二次以上置业，高端消费人群。
八、 价格分析均价：7300 元/㎡最低价：7000 元/㎡最高价：7500 元/㎡所在版块均价 7500 元/㎡附近楼盘二手房价格一期联排：6800-7500 元//㎡九、 产品分析环境、地段分析香树湾别墅地处南通高新区中华恐龙园 1000 米左右的距离，周边环境较好，有著名的旅游景点，项目为江阴市璜土镇的土地，项目开盘时间较早，在 2005 年开始对外销售，经历了房产市场最好的时段，由于项目整体体量较大，项目建设时间较长，目前项目出于 2.1 期因为一期在去年已经交付所以目前该小区已经初见雏形，一期内部绿化情况从整体设计上来看比较好的，但是在施工过程中开发商有所折扣，绿化情况不是很好，有的一些绿地根本就没有长起来，看上去只是光秃秃的地面，内部人造景观河流水系，也没有做相应的修饰整体感觉不是很好，在别墅社区中算不上精品产品设计独栋别墅设计主要为 400 平米左右，地上二层局部一层，地下一层，北双车库，外立面主要是涂料面砖为主，独栋别墅风格为欧洲小镇风格，从外观看整个独栋别墅给人的感觉不大气，没有一种别墅的感觉，有一种小镇茅草屋的感觉，由于周边布置的绿化中有部分乔木，所以会给居住者一种比较压抑的感觉。
这些都不是很符合当代中国的别墅设计理念联排别墅设计主要为中式和院设计，分为 4 和院，6 和院每套别墅都有自己的前中后院落，无地下室设计，一层错层设计，二层两个房间朝南，北房间，3 层主卧一体布局，卧室房间面积太小但是因为其采用的是框架结构阳台设计，故而可以把 3 层南边房间向外延伸至阳台边口，3 层主卧同样可以向北延伸产品外立面主要为白色涂料众缘机构4加上灰色面砖构成整体感觉一种江南古镇风情户型图如下：众缘机构5六和院分布图如下：产品质量分析：产品外立面为灰色面砖和白色涂料组成，阳台使用钢质钢管与安全玻璃，内部门窗采用的是双从中空彩钢窗内部分户强采用的是中空的烧制的红砖；整体为框架结构；产品质量相对一般不作为其突出优势亮点加以说明众缘机构6样板房情况分析香树湾·和院样板房设计在一起中的 4 和院中，在客户参观样板房时候会从一期已经交付的内部小区中通过，这样可以让客户直接可以看到一期小区实景情况，增加产品的吸引力，整个样板房采用的中欧风格设计，装修简单大气，院落设计为中式设计，与内在设计风格不是十分的匹配，给人一种很突兀的感觉；二层卧室设计理念讲解大气豪华，把两个南房间打通形成一个主卧室带上一个卫生间，由于其房间面积较小，为了弥补这一不足把阳台地方打通，使得房间面积变的宽敞明亮。
三层主卧设计风格简洁大方，为了弥补房间小的不足选用了 1.5 米的床十、利多利空分析利多方面：1）该楼盘位于国家 4A 级景区中华恐龙园边上，地理位置较好，社区开盘时间较早在该地区形成了一定的地区知名度与品牌影响力2）小区内部环境优雅，一期已经交付使用，小区进本初现雏形，有利于销售3）户型设计合理，面积适中，价格合理，价格在 150-180 万之间，有相应的折扣折后总价在 140-175 万之间4）样板房等都已经对外公开，能给客户一种营造舒适生活的想象空间5）项目进度已经到了外部配套阶段，客户可以实际看房，更加有利于销售利空方面：1）该区域目前尚未发展成熟，公共交通不便，周边配套设施有所偏远2）距离沪宁高速、京杭运河较近晚上休息时候会比较吵3）小区停车不是很方便4）6 和院产品给人的感觉有一种混居感，客户很难接受5）营销模式上虽然看房人比较多但是准意向客户很难辨别6）销售人员把控客户能力，与业务专业性需要进一步加强7）产品外立面方面设计单调9）低处江阴璜土，户口、移动等问题很难解决。