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1、 摘 要 房地产业是整个国民经济的重要组成部分，它的发展既受到国民经济的制约，又能够促进国民经济持续、快速、健康的发展，在整个国民经济中属于基础性、先导性的产业。房地产行业在2013年势头强劲，但随着国家新出台的“国五条”、房屋契约税等宏观打压政策，同时面临2013年中国经济下行严重的一年，对于整个行业而言都是十分严峻的。本文通过对A公司的分析，来分析了解国家房地产政策乃至整个行业的、发展趋势。本文的行文目的主要是为了研究现阶段A公司在房地产行业当中所处的竞争地位及未来发展。通过收集万科、中海外、中粮3家典型企业的基本资料，在基本数据、战略取向、薪酬及培训方式等方面进行对比分析，从中寻找A公司
2、的不足，最后，通过SWOT分析法的维度出发，对A公司的现状进行分析，并提出未来发展的相关意见。关键词：房地产 国家政策 SWOT分析 典型企业 A公司 26中国农业大学学士学位目录AbstractThe real estate industry is an important part of the whole national economy, its development is restricted by the national economy, and to promote the development of the national economy lasts, fast, he
3、althy, is a basic, leading the industry in the national economy. The real estate industry in 2013 was strong, but with the state promulgated a new country of five , the housing contract tax macro policy to suppress, in 2013 China also faces a severe economic downturn a year, is very serious in the i
4、ndustry. In this paper, through the analysis of A company, to analyze the development trend of understanding national real estate policy and the industry as a whole.The authors writing purpose is mainly to study the present stage A company is in the real estate industry s competitive position and fu
5、ture development. Through the basic data collection, COFCO Vanke, China Xinda, 4 typical enterprises, are compared and analyzed in terms of basic data, strategic orientation, compensation and training mode, looking for problems, A company from the last, through the SWOT analysis of the dimensions, a
6、nalyzes the present situation of A company, and puts forward some opinions future development.Key words：real estate national policy SWOT analysis The typical enterprise A company目 录第一章 绪论51.1研究背景及意义51.2相关文献综述51.3研究内容与目标71.4本文的技术路线7第二章 基本数据比较82.1总资产比较82.2净资产规模比较：92.3资产负债率比较：102.4历史开发规模：112.5年销售收入比较12
7、2.6净资产收益率：132.7房地产开发竞争要素比较14第三章主要竞争敌手战略取向及管理职能153.1主要竞争对手战略取向153.2主要竞争对手管理职能153.3典型企业人力资源管理及薪酬比较19第四章 A公司SWOT分析及未来发展建议224.1 A公司SWOT分析224.2 A公司未来发展建议23第五章 结论与展望25致谢26参考文献27中国农业大学学士学位第一章 绪论 图目录 图表 1-1 本文技术线图3图表 2-1 总资产比较分析图4图表 2-2净资产规模比较分析图4图2-3资产负债率对比分析图4图表图2-4 历史开发规模对比图4图表图2-5 年销售收入表对比分析图4图表图2-6 净资产
8、收益率4图表图3-1 万科战略取向分析图4图表图3-2 万科组织结构图（项目公司） 4图3-3 中粮组织管理结构图4图表图3-2 万科组织结构图（项目公司） 4 表目录表2-1房地产开发竞争要素比较表4表3-1组织管理结构分析表4表3-2 组织结构分析表4表3-3专业职位序列表4表3-4各企业薪资结构表4表3-5 各企业业绩考核表4图3-3 中粮组织管理结构图4图3-3 中粮组织管理结构图4图3-3 中粮组织管理结构图4图3-3 中粮组织管理结构图4 第一章 绪论1.1研究背景及意义1.1.1政府政策背景:宏观调控政策仍将持续 王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点，中国财政经济出版社， 20
9、12年7月出版。从宏观经济形势来看，近年来我国的GDP一直保持高速增长状态，但是在经济高速发展的同时出现了严重的结构性失衡。就房地产业而言，政府将继续执行严格的土地与信贷政策，从土地和资金两个方面对房地产业的发展进行调控，尤其是接连出台的信贷紧缩政策更是有力地限制了银行系统对房地产业的资金支持。一方面是土地价格的不断高涨，另一方面是银行系统的资金阀门被逐步拧紧，面对调控的双重夹击，原有单一的房地产融资市场格局受到严重冲击，供血不足的房地产业被迫寻求多元化的融资渠道。1.2.1产业发展背景： a市场竞争引发行业集中度提高 由于存在规模经济效应，房地产业随着市场竞争的加剧，在马太效应的作用下，必然
10、导致行业集中度越来越高。与此同时，房地产暴利时代也将终结，素质低、实力差和经营不规范的企业将被淘汰出局。逐步形成一批年销售规模过百亿元的跨区域经营的特大型房地产集团，事实上，这种全国性的地产大鳄早已浮出水面。行业集中度的提高使得融资主体对于地产融资市场提出了新的更高要求，因而其影响意义非常深远。b房地产行业运作模式的转变 随着房地产行业专业化分工的日益深化，传统的“开发商主导”运作模式正在逐步向“投资商发展商建筑商”三位一体的运作模式转变。 所以，对以A公司为典型标杆，通过对比A公司的各项数据来研究探讨我国房地产行业的意义主要在于： 第一，有利于我国房地产行业进一步成熟。识别我国房地产行业各个
11、阶段可能存在的问题并对其进行评价，找出有效防范的措施从而促进房地产行业回归理性化、科学化，具有重大的意义。第二，有利于我国房地产行业的建立健全完善我国房地产行业的法律法规。由于房地产行业中充满着多种多样的风险，因此从制定开始就必须做到充分了解可能的风险来源及性质，初步分析风险大小，预测风险发生概率，利于实施企业并购战略。第三，有利于我国房地产行业管理体系的构建。研究房地产行业，必须寻求有效的研究管理方法，是我国房地产行业管理体系构建的基础。1.2相关文献综述清晰的认识现今房地产行业的状态对A公司的分析及建议具有十分重要的意义，所以，不仅仅需要从国内考虑，国外房地产的情况也十分重要。本文通过阅读
12、大量的国内外文献及资料，发现国外学者对此行业的研究较为完善，而我国对此专业研究则较为不足。1.2.1国外关于房地产行业的研究Kosuke Aok明确指出 Kosuke Aoki 等，House prices, consumption, and monetary policy: a financial accelerator approach, Journalof Financial Intermediation 13 (2004) 414435:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产制度体系。Stuart G
13、abriel（2002） Stuart Gabriel, Special issue on housing policy, Journal of Housing Economics 11 (2002) 301302等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点，其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响等。Geoffrey Meen，Mark Andrew（2004） Geoffrey Meen , Mark Andrew, On the use of policy to reduce housing m
14、arket segmentation, RegionalScience and Urban Economics 34 (2004) 727751研究了政策在降低房地产市场分裂程度中所起到的作用。文章分析了三种类型房地产政策的作用。温茨巴奇等人（中译本2001） 7查尔斯 D温茨巴奇等，现代不动产，中国人民大学出版社，2001指出，房地产的首要特点是它与市场的联系，这一联系使得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同的经济特性。顾海波认为 顾海波，房地产与城市可持续发展观，河南国土资源，2003年12期相对于工业产成品和农产品等商品而言，房地产并不具有一个全国性的统一市场，而是典型的以地区性为特征的市场。1.2.2国内关于房地产行业的研究由于长期计划经济体制的影响，新中国建立50 多年里，国内有关房地产经济理论以及房地产业发展方面的探索基本处于停滞状态。改革开放以后，随着广州、深圳、上海等沿海城市房地产业体系大规模的建立与发展，有关房地产宏观调控政策方面的研究才开始日益活跃起来。梁运斌（1996） 梁运斌，世纪之交的中国房地产业发展与调控，经济管理出版社,1996等人的
