《【保利投顾研究院】2018年热点专题系列：从普洛斯看物流地产》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【保利投顾研究院】2018年热点专题系列：从普洛斯看物流地产（31页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、从普洛斯看物流地产保利投顾发展研究院华北分院2018年接近尾声之时，我们又一次迎来已成“习俗”的双11购物节。当你乐此不疲地沉迷于淘宝购物，甚至是“全球购”的时候，你是否曾好奇这小小包裹漂洋过海的故事？你会不会为今天的当日达、次日达感到惊叹？2018年1月22日，万科收购普洛斯的头版新闻，让“物流地产”有了一次高调亮相的机会。但早在2014年，万科、绿地、海航、华夏幸福等多家大型房企就开始进军物流地产。近两年物流地产市场更是吸引物流企业、京东、阿里、苏宁等各路资本频频杀入，使得这个曾经外资独大的行业一下子成了投资热门。那么物流地产到底是何物？又是何种原因使得高周转、快销售的传统房企，开始不断加
2、强在长周期、慢回报的物流地产投入呢？从行业巨头的身上，房企又能学到怎样的物流地产高级操作呢？一、研究背景二、相关概念三、典型案例四、总结启示01研究背景传统开发模式受限，房企走多元化发展道路十九大报告定调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，让房地产回归居住属性”，从2016年开始，土地市场“限地价，竞自持”成为主流；中央和地方政府频频出台“限售、限购、限贷、限价”政策，地产开发商“多拿地，快开发”的传统模式面临融资渠道变窄，开发成本加大等挑战。因此房地产企业纷纷开始布局长租公寓、养老地产、旅游地产、物流地产等房地产细分领域，通过多元化布局来维持较高的收益。物流仓储的需求持续增长，但供给不足
3、目前物流行业需求稳中向好。2018年前三季度，全国社会物流总额达206.3万亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.7%，物流市场需求保持稳步增长；与此形成鲜明对比的是：物流仓储供应侧的结构失衡。目前我国物流仓储仍以传统低端为主，高端仓储严重不足，与美国人均高端物流仓储对比相差约78倍。据统计，我国目前现有物流仓储设施有70%建于上世纪90年代之前，难以满足现代化企业的需求。0.0151.17660.555.00.511.522.533.544.555.5中国美国中、美人均物流仓储面积对比人均高端物流仓储面积（亿方）人均通用物流仓储面积（亿方）人均高端仓储相差美国78倍人均通用仓储相差美国8.4
4、倍电商零售的蓬勃发展，助推物流需求增长近年来，我国电商市场成交规模逐年递增，2017年成交规模达28.66万亿元；随着电商零售业的蓬勃发展，电商零售驱动的物流需求在逐年稳步增长。2018年1-9月电商物流总业务量指数平均为134.9点，以2015年1月份为基期100 点定比来看，18年前9个月电商物流总业务量的增速始终保持30%以上，这意味着电商产生的物流业务规模越来越大，物流需求越来越多。交通网络的规划与发展完善，为物流地产提供了发展空间“十三五”规划在既有高速铁路的基础上，明显增多中西部地区以及城际间交通通道，全国高速铁路网纵横交错：u蓝色的是纵向通道，包含东面的沿海高速铁路和西面的内陆高
5、速铁路，连接南北城市。u绿色的是横向通道，包含北部、中部和南部三大区域线路。u红色虚线标注为规划的福州至台北的海峡高速铁路。高回报、长周期的稳定收益，吸引房企纷纷加入从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流地产投资净回报率达6.5%，高于商业地产2%、住宅地产4%；回报率高且物流地产具有租期较长、回报稳定的特点，受到海外基金、长期投资者等等各界的关注。近年来，房企也被吸引纷纷涉足物流地产。2018年1月，万科牵头正式收购物流地产巨头普洛斯，扩大其物流地产版块布局。数据来源：世邦魏理仕、保顾研究院华北分院整理6.50%4.50%2.50%物流地产商业地产商品住宅一线城市不同类型地产业务投资
6、回报率对比投资回报率企业物流地产业务布局万科在36个核心物流节点城市运营管理88个项目，已形成环渤海、长三角、珠三角及中西部地区的物流地网招商国内建立7大经验区域，国外建立招商局中白商贸物流园区（白俄罗斯）海航业务覆盖国内主要城市、国外“一带一路”沿线重要国家碧桂园业务覆盖10个重要节点城市绿地与中远海运开启物流地产开发战略合作远洋截至2018年9月，运营中的仓储面积达100多万平，储备面积超300多万平融创2018年3月收购海航地产海南海岛建设物流有限公司富力2010年投资建设广州国际空港物流园，正式涉足物流地产Make Change With Innovation一、研究背景二、相关概念三
7、、典型案例四、总结启示02物流地产概念集物流服务和地产服务为一体的工业地产，具有规模化、现代化及协同特点物流地产特点投资风险相对较低、回报较高土地获取价格低规模化、现代化、协同化要求高提供租赁及附加服务物流商专业投资商房地产开发商投资商投资建设物流园区仓储设施分拨中心零售业制造业物流服务业客户配送中心“物流地产”的概念是由美国的普洛斯公司在上世纪80年代率先提出的，至今已有20多年的历史。物流地产的本质是地产，它是经营专业现代化的物流设施的载体，同时也是物流服务和地产服务一体化的创新成果，属于工业地产的范畴。所谓“物流地产”就是根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户。
8、物流地产的主体是物流地产商，它们主要为客户提供的服务包括：按照客户需求开发物流设施和物流园区、开发仓储设施、收购客户物流配送设施并转租给客户、提供咨询服务。02物流地产运营模式不同的投资管理主体创造出四大运营模式物流地产的运营模式可以按照投资和管理的主体大致可以分为四种：地产开发商投资管理、物流商自建自营、开发商和物流商合作，以及第三方牵头整合开发商和物流商。四种运营模式各有利弊，要结合参与主体的具体情况及市场需求，寻求最适合的运营模式。例如京东这种大型电商企业，就选择了能够满足自身大规模物流需求且能节省租赁成本的自建自营运营模式。Make Change With Innovationu运营主
9、体：房地产开发商u运营模式：由开发商选地投资建设相关物流设施后，再转租给物流企业，并负责物业管理u优点：有效地帮助客户降低管理成本u缺点：租金成本可能过高地产开发商投资管理u运营主体：物流企业u运营模式：由物流企业自行选址建设，自行管理运营u优点：节省租金，物业折旧减免税费u缺点：建设和管理成本较高物流商自建自营u运营主体：房地产开发商及物流企业u运营模式：开发商与物流企业共同出资、合作经营，各自发挥自身优势，风险共担、利益共享u优点：发挥双方优势，降低建设和运营成本，实现共赢u缺点：双方可能面临协议风险和矛盾开发商与物流商合作u运营主体：第三方中介u运营模式：开由第三方整合发商和物流企业的优
10、势资源，招标管理企业，根据协议分配收益，主要履行整合资源和监管审查的职责u优点：避免开发商与物流企业的信用风险及协商矛盾u缺点：程序较复杂，对第三方要求高第三方牵头整合一、研究背景二、相关概念三、典型案例四、总结启示03典型案例|普洛斯|历史沿革2008-2012年n2010年新加坡成功上市n加快收并购及合作动作n普洛斯进驻中国和日本n迅速扩大中日版图，布局中国18个主要城市n首次被欧洲货币授予中国最佳发展商奖项2002-2007年n成立全球最大的中国物流基础设施基金n加大融资力度n建立普洛斯金融控股(重庆)有限公司、资产服务运营平台等，开创金融新领域2013-2016年n进军欧洲市场n斥资2
11、8亿美元收购欧洲物流平台盖世理2017年n从新加坡交易所退市，被万科为主，厚朴投资、高瓴资本、中银投组成的财团正式收购，专注打造全新物流生态体系2018年历经27年，版图扩大，业态丰富，打造物流生态体系普洛斯的前身安全资本实业信托公司成立于1991年，于2003年进入中国市场，历经27年的普洛斯是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。它不仅专注物流基础设施平台的打造，而且不断向外延伸服务范围、拓展新的服务产品，打造包括金融服务、运输策略、仓储、科技系统等等在内的物流地产生态体系。03典型案例|普洛斯|发展现状全球布局，亚洲第一物流地产商目前，普洛斯已在三大洲、八个国家发展布局，包括中国
12、、美国、日本、法国、德国、荷兰、巴西及印度。其中，普洛斯在中国占据着超过60%以上的市场份额，在中国、日本拥有最多仓储物流土地及物流产业园，截至2018年9月，普洛斯在中国的物业总面积达3120万平方米，是亚洲第一的物流地产商。图1：普洛斯在中国、日本物业面积地位图数据来源：普洛斯官方9月月报（单位：百万平方米）图2：普洛斯全球布局版图03典型案例|普洛斯|拿地方式合资、入股、战略合作及招拍挂为主流拿地方式物流地产的发展基础在于土地的获取。以普洛斯为代表的外资企业主要采取合资、战略合作、入股及招拍挂等方式获取土地。通过大量土地的储备，保证物流地产开发的可持续性，截止2017年底，普洛斯中国未开
13、发的土地储备总面积达1190万平方米。合资苏州物流园区苏州物流中心以现有仓库和土地入股，普洛斯以现金入股，合作开发战略合作顺丰速运与顺丰速运签订战略协议，双方拟加深在物流中转、设备金融等方面的合作入股深基地收购深基地19.9%的股权，深基地在中国共有近80万平方米的工业物流土地储备招拍挂江门市2017年6月17日，通过公开方式竞得广东江门1.30万平方米仓储用地03典型案例|普洛斯|运营模式创新“产融结合”的轻资产运营模式，加快资产周转普洛斯以资金循环、科技主导为纽带，将基金管理、地产开发和物业运营三大业务连接起来，形成战略运营“闭环”。这种区别于传统物流地产的运营模式，可以概括为“物流+金融”的轻资产运营模式，在该模式的基金运营下，普洛斯的资金加速回笼，充分利用杠杆，增加ROE，加速资产周转速度。物业开发业运营物基金管理部地产基金客户支付购置建设费用交付物业委托物业管理收入回归基金投入基金支付管理费基金管理服务支付租金租赁服务图：“物流+金融”运营模式资金循环1科技主导2图：运营闭环中的两大“纽带”普洛斯的物流生态系统用利技术和数据提供空间和综合解决方案，从而为客户创造价值普洛斯利用基金管理平台，从成熟、稳定的物业回笼资金，并利用收益支持新开发03典型案例|普洛斯|服务方案标准服务方案和客户特殊定制
