《金地深圳地产珠海西湖金湾项目介绍》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金地深圳地产珠海西湖金湾项目介绍（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、金地深圳地产珠海西湖金湾项目,项目规划技术指标要求,项目背景,项目位置：机场北路东侧 项目来源：出让 用地性质：住宅、商业用地 用地面积：267596.6,西湖板块,红旗板块,白藤板块,项目区位分析,项目所在的湖心路口片区地处珠海市东西双城的中心，是珠海市重点发展的城市节点之一。 湖心路口片区可细分为三个板块：白藤板块、红旗板块、西湖板块，本项目所属的西湖板块是珠海市西部中心城区核心位置，规划作为未来珠海市的西城中心之一。 西湖片区板块作为新规划区域，环境纯静，自然条件优越。 西湖片区片区景观资源丰富，集山景/河景/海景/湖景一体，并拥有金湾高尔夫等高端资源。 项目距离珠海中心城区25公里，距
2、斗门中心城区10公里，距离珠海机场15公里，距九洲港和珠海港均为25公里。,湖心路口 片 区,珠海大道,机场东路,机场北路,本项目,金湾高尔夫,湖心路口,湖心路,江珠高速,往香洲区,往斗门区井岸、白蕉,往金湾区三灶、珠海机场,湖心路口 片 区,6公里,周边交通,项目北至： 广州90分钟； 中山城区40分钟；,项目南至： 珠海机场15分钟；,项目西至： 吉大九洲港40分钟； 拱北,澳门30分钟,交通： 项目北面紧邻的珠海大道，东面是机场东路，南面为规划设计中的金海大道。 项目地处“两纵两横”的区域交通体系的核心位置，是珠海东西双城的“门户”位置。,数据来源：珠海市统计局、珠海市建设局,市场供应,
3、2006-2007，施工面积快速增长，2008年大幅减少，但09，2010年1-8月又回复上涨趋势。 竣工面积自2009年以来连续两年下降，与2008年淡市较多楼盘施工减缓/停工有关，造成2009、2010年供应量下降，竣工面积减少。,珠海市住宅市场分析,数据来源：珠海市统计局、建设局，其中商品住宅价格商品住宅销售额/商品住宅销售面积,市场需求,2008年淡市后，2009年房地产市场回暖，2009年住宅新房成交面积217万平方米，同比增长70.0%，成交均价7496元/平方米，同比增长8.3%。 2010年1-8月住宅新房市场延续上涨趋势，但新房供应量较少，不能满足市场需求，成交面积132.2
4、2万平方米，同比减少12.2%，成交均价大幅上涨，达11091元/平方米，较2009年均价上涨48.0%。,市场趋势指标,数据来源：珠海市统计局、珠海市建设局,房地产开发投资结构合理,珠海市房地产开发投资额 / 固定资产投资额,珠海的房地产业经过多年的发展，已进入稳步上升阶段,2002年,2009年-2010年,进入 城中村 改造 阶段,快速恢复 发展期,2003年2007年,珠海房地 产市场持 续高速发 展期,2008年,受制于宏 观经济影响 房地产市场 转折盘整期,2.5 珠海市住宅市场分析,斗门区，由于湖心路板块和华发水郡-里维埃拉两大板块楼市的持续发展，使斗门板块近年来的销售面积持续显
5、著增长； 金湾区，金湾楼市以红旗镇、三灶镇的中小规模楼盘为供应主力，供应量偏小是金湾区2009年成交量下滑的原因。,2008-2009年 西区住宅成交量分析,一手房,二手房,西区整体月均成交量9.2万平米，其中斗门区为6.34万平米，金湾区为2.88万平米； 西区除个别高档项目外（华发水郡，明月湾），其他个盘定位和单价都较低，西区楼市主要靠自用刚需拉动，成交较稳定，政策弹性小，而近期出台的有关限制异地购房的调控政策更是严厉地打击了作为西区楼市竞争者的坦洲楼市，由此反倒促进了西区楼市阶段成交量；,2010年17月 西区 新房 成交量分析,房地产新政的影响，二手房市场出现回落，成交面积连续下滑；
6、2010年4月份开始，西区二手房交易明显减少，斗门区由3月份以前每月3万平米， 回落到每月不到2万； 金湾区7月二手房成交则相比下降44.23%。,2010年17月 西区 二手房 成交量分析,西区住宅新房销售价格总体而言均保持着持续上涨的态势； 自2007年开始，随着品牌开发商及品牌大盘的介入，斗门、金湾楼市均价增速显著提高，金湾09年均价同比增长31%，斗门进入2010年随着华发水郡等高端项目的面世，前7个月总体均价较09年增长70%。 由上表比较分析可见西区楼市价格存在着自然增长的惯性，但品牌楼盘及大规模开发有助于快速提升片区价格，这也表明了城市配套的改善有助提升西区楼盘的价值。,2007
7、-2010年7月 西区住宅新房成交价格分析,随珠海经济增长、人口增加、基建交通的建设，西区房地产市场未来发展迅速，楼盘开发数量、品质均有较大提升。 西区住宅市场具有良好的成长性，特区扩容（珠海经济特区扩大至全市，包括金湾、斗门区）、港珠澳大桥动工建设、横琴-十字门开发、广珠铁路、机场高速等基建陆续建成、西湖新城开发启动等利好消息推动西区市场发展。 西区房地产良好的投资成长价值，加之珠海主城区房价高企、供应紧张，更多人将置业眼光转移到了西区，为西区房地产市场带来坚实的发展基础。,西区住宅市场评价,西区别墅历年商品住宅需求量推算与未来需求量预测：,2008-2010前三季度年西区别墅成交量,201
8、0-2012年西区别墅需求预测,在政府明令集约用地，禁止别墅用地供应的背景下,别墅市场逐渐转变为以类别墅市场为主的供应。原有独栋纯别墅产品消化殆尽，,类别墅 (联排，空中house，高层大复式类等原面积段的产品)逐渐稀缺。随着板块成熟度的进一步提升，在品牌企业开发的不断进驻以及产品的升级,别墅价格洼地效应带来的高性价比,双城间通行时间缩短等实质作用影响下,预期未来两年内的西区别墅楼市的需求量保持较高速度的增长。,西区别墅市场08至10年前3季度 供需情况分析及未来供需预测,保守估计：10销售量可能比09年增长50%，11年增长25%，12年增长25%,西区别墅历年供应量推算与未来供应量预测：,
9、2008-2010前三季度年西区别墅供应面积,10年四季度及未来2年西区别墅供应量预测,综上所示：得出西区别墅未来三年的供需预计：,1.2008-2009年，西区别墅市场供销比为1.05-1.38，供销比例基本平衡。 主要原因是各别墅项目在批准预售后，通过小量多推提价的方式供货，而实际市场需求应大于成交量。 2. 随着纯别墅和类别墅产品的逐渐稀缺，西区别墅市场价格洼地效应将使未来两年内的需求量保持较高速度的增长。 3.2010-2012年将呈现由供求平衡到供不应求的状态。,3.4 西区别墅房地产市场评价,西区别墅市场成为市场高端消费的重要补充 西区别墅市场是珠海唯一规模别墅市场,西区别墅基于市
10、区市场做休闲改善, 珠海主体市场的重要高端构成。 2010-2012年将呈现由需求引导到供不应求的状态 随着纯别墅和类别墅产品的逐渐稀缺，产品品质及品牌开发的深入发展,市区价格高居不下，西区别墅市场价格洼地效应，特区扩容带来的心理距离缩短,必将将促进高端消费的推进增长。,S,W,劣势, 项目地处湖心路口，北接珠海大道，地理条件极其优越。 项目所在区块纯静无干扰，居住条件优越。 宗地容积率低，具备向高端低密度亲地豪宅发展的规划条件。 金地集团作为品牌开发商的品牌优势突出。 地块内有天然河涌，有助于发展园内景观。, 片区生活配套不甚完善。 相比于板块内明月湾、时代山湖海，其自然景观条件相对较差。,
11、项目定位-SWOT分析,优势,O,T, 紧邻白藤湖片区的实力开发商开发的大盘或对本项目构成一定的威胁。 作为新区，湖心路板块虽然具备发展潜力，但并不是传统公认的高端居住圈，其发展还需要面临市区未来诸高端楼盘的挑战。,威胁,机会, 在珠江口西岸核心城市的定位下，珠中江的紧密融合将为项目拓展更为广泛的粤西市场创造良好条件； 全市范围内低容积率低密度的高端项目罕有，本项目作为高端别墅社区的珍稀性十分突出。 珠海大道的改建和西湖中心城区的定位推进为片区进一步融入大珠海提供了先机。 片区两大高端新盘的集中开发在短期内也将提升片区的高端居住价值。 在高端细分市场上，由于业主需求的细分多元化，当前珠海高端产
12、品难以完全符合每一位业主的需求。,项目定位-SWOT分析,西区别墅成交客户,他们是年龄集中在35-50岁，年富力强的新进财富享乐人群；是以企业主、企业高管、政府公务员为代表的社会中坚。客户区域分布广泛，珠海、珠三角、外省乃至澳门客户均占一定比例。,别墅客户概述,根据项目的销售时间、基本概况以及位置区域，我们选取了东方墅、华发水郡两个个指标样本进行汇总分析。,目标客户定位别墅已成交客户分析,别墅客户来源,以外地客户比例较高，对市内客户的辐射力显著。,别墅客户从事行业/职业,已成交客户以企业主、企业高层及公务员为主。,已成交客户年龄主要集中在35-50岁为主。,别墅客户年龄构成,别墅家庭年收入,已
13、成交客户家庭年收入集中在300万元以上。,已成交客户基本为有车家庭。,别墅客户交通工具,别墅客户购买用途,以自用为目的的投资保值客户占主流。其中，有相当数量（约30%）的客户都有度假居住的目的。,别墅已成交客户评价,客户基本特征 客户主力来源为珠海，珠三角、外省乃至澳门客户均占一定比例。 企业主、垄断企业（如中石油）高层、外省官员客户为主。 年龄集中在35-50岁。 家庭年收入300万以上，属于购买力强的购买群体。,别墅已成交客户评价,客户需求特征： 注重环境及品质，要买最好的项目、最好的环境。 够住、好用，满足拥有好别墅的基本心理。 不为炫富，只为实实在在的物理满足及情感沟通，理性投资及度假
14、心理兼有。 对珠海的认同度较高。 置业经验丰富，视野较广，较为看重开发商品牌和实力，对住宅产品和品位和鉴赏力较强。 对生活充满情趣，对事业有追求，注重社区整体的高品位氛围及文化。,别墅已成交客户评价,客户形态描述： 已达到相对财富的顶层或刚有令人羡慕的成就，进入富人消费的圈子，他们具备广阔的视野和较独特的审美和偏好，对新事物接受度高，家庭成熟稳定，闲暇时间较多，相对能摆脱工作的束缚，也是到一阶段开始实现自我的人生理想。 同时由于珠海快速发展，交通便利，相对周边城市同等质素的别墅，价格较低，可以较高的性价比获得。,区域楼盘成交客户,以青中年群体为主。西区（金湾和斗门）客户、珠海主城区客户及外地度
15、假养老客户为三大主力客户群。,区域客户概述,根据项目的销售时间、基本概况以及位置区域，选取时代山湖海、珠光新城、西江月、万威美地和玉兰湖庭五个楼盘成交客户构成作为参考。,目标客户定位多层/高层住宅已成交客户分析,多层/高层住宅客户从事行业/职业,成交客户以项目周边公务员、教师及企事业单位人员为主。,多层/高层住宅客户来源,以西区（含金湾、斗门）客户为主，其次是珠海主城区（包括南湾）客户，市外、省外及港澳客户所占比例接近20%左右。,片区成交客户年龄主要集中在30-39岁左右的区间之中，以青中年客户为主。,多层/高层住宅客户年龄构成,多层/高层住宅客户购买用途,以自住为目的的首次置业和改善型置业
16、客户占主流。其他占25%左右。,多层/高层住宅已成交客户评价,客户基本特征： 客户群区域较集中，以项目周边客户和市区客户为主，市外客户主要为澳门、深圳、广州等地客户，省外客户以东北、西北、山西及江浙客户较为集中。 年龄集中在30-39岁左右。 职业稳定，基本以公务员、教师、企事业单位职工及部分企业中高层管理者为主，其中本地公务员、教师和企事业单位职员占有较大比重。 以首次置业及初级换房客户为主。,多层/高层住宅已成交客户评价,客户需求特征： 产品的目标性强，追求性价比，关注价格，注重交通便利。 经济实力较差，因此首付能力和月供能力相对较一般。 以首次置业和改善型自住需求为主，大多数购房者的置业经验相对缺乏，看重产品实用率。,多层/高层住宅已成交客户评价,客户形态描述： 他们大多数是珠海西区的本地人及 “新珠海人”。其事业刚刚起步或者初成，家庭成员趋于年轻化，通过多年的努力积累了一定的财富，有着一定的社会阅历和资源。 在消费上开始表现出较为明显的“需求型”
