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1、第十章基难地价评估第一节基准地价评估概述一、基准地价基准地价是指城镇国有土地的基本标准地价,即在一定时间内,根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况,按照科学的估价方法,估算出各级别土地菀围或果质地域内的商业、住守、工业等各类土地利用类型的平均价格,是分用途的土地使用权的区域平均价格。一般由政府组织或委托具有相应资质的评估机构评估,评估结果须经政府鉴定认可后定期公布。二、基准地价的基本将征(1)全域性。城市内的任何一个区域的土地,应有至少一种用途类型的基准地价。威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门估价机柏璀件估窖r并由政府审定、-认可和定期公布,因而具有权威性。(3)分用途。在同一
2、区域内,不同土地利用类型的土地,有不同的基准地价标准。(4)蒯基准地价对应地价、价格水平，只有及时更新才能保证窦善效性。三、基准地价评估的基本任务和原则(一)基准地价评估的基本任务基准地价的测算是以城镇整体为单位,针对城镇内的各土地级别不同的区域类型按不同用途评估出,并在基准地价的基础上,分用途、分区域分析地价晨响图素与地价的关系,建立起在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系。当土地级别或区域内土地类型单一时,只评估一种用途的基准地价;当土地级别或区域内有多种土地利用类型时,则需分别评估出各种用途的基准地价。四、基准地价评估的原理基准地价评估是依据城镇土地利用、土地市场和地价形成的空间分布规律
3、,设计相应的技术方法进行的,因此,评估城镇基准地价必须遵循以下理论依据。1.土地位置差异带来不同切土地收益是评估基准地价的依据2.各行业对土地质量要汁基准地价的基础不同是形成不同类别3.各行业在城镇中都有其最佳位置,使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律4.城镇中土地利用的相对合理性和尘准地价相对稳定和不断演化的前提条件5.土圳收益是探准场价评估的坤硫,市加交易价格是土地收盐在土地市场中的直接反映贺五、基准地价评估的基本要求1.收集了解影响土地等级的因素。2.评估所用数据应以现时收益、租金和地价为主,所用资料应能反映最新市场供求状况。3.基准地价在土地级别或均质区域划分的基础上,根据土地收益的差异,分行业测算出土地的收益和价格,得到城市的基准地价和各行业的基准地价。4评估数据要符合数理统计的要求。5.样本数据要准确,在收集样本后,对一些异常数据进行剔除。但对一些士地条件差异造成的地价差异,可采用系数修正的方法,将样本地价修正到区域内规定条件的地价坤淮,再采用数理统计方法检验数据皑淦梗偎464J口6.评佼模型选择要合理。鸽
