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1、&项目阶段性汇报,&项目在集团及公司领导的支持下已经具有了初步的进展。本次汇报旨在集思广益，促进项目的快速推进。 由于项目的特殊性，没有太多可借鉴的经验，请公司同仁给我们提出宝贵意见和建议！,&项目阶段性汇报,一、项目的整体目标 二、项目基本情况介绍 三、项目目前操作的关键问题 四、项目的整体操作思路 五、项目经济效益分析及资金解决方案,一、项目的整体目标,项目财务目标 强大的社会影响力 行业的影响力 对于集团的深远影响,财务目标,&项目总体可实现销售额58亿元，销售均价达到住宅3380元，经营性公建5650元，实现销售利润13.5亿元。 通过对项目起步区的操作，将总计实现销售额10亿元，销售
2、均价达到住宅2834元，经营性公建5400元。实现销售利润2亿元，即为后续项目开发提供2亿元现金流量。,塘沽区经济发展的速度，无论是与天津市还是全国整体水平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总值完成28.2亿同比增长30.1%，而全国的增长指标是8.3%；区级财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%；区内固定资产投资完成1.06亿同比增长1.16倍，全国的增长率是20%；全区消费品零售额实现3.54亿同比增长12.19%，国内增长指标是8.6%。 由此可见，从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标区域，它的发展趋势和
3、前景还是非常乐观的。经济的快速推进和房地产市场的相对落后，为&项目的开发提供了广阔的发展空间。,强大的社会影响力,塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调，区域近期的固定资产投资大幅度提高，政府积极进行城市的新规划，&老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是具有深远影响的工程，加之天津市区的东扩和开发区的西移进一步带动了该区域的土地成熟。 通过公司的强大推广效力，使项目亮相时在滨海新区、京津地区造成轰动性的社会影响力，促使&品牌社会效应的进一步提升。,对行业的影响力,&品牌下的&项目在规划理念、销售速度、开发速度、产品品质四方面来看都具备强大的行业影响力。,&项目本身运用了新都市主
4、义的理念兼顾分期开发和整体的连贯、延续性，通过九大元素形成方案整体架构：包括中心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。通过&干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整体的景观网。 项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。&项目预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿，到2004年底每月的销售量平均在130套，回款在3600万。到2005年项目起步区期基本清盘。 项目计划在2003年12月初开工，2004年10月竣工。项目的整体开发周期比较短，开发速度快，各种程序交叉作业，极大支持销售、推广所需形象部位，获得最大限度回款。,产品的高品质，通过对产品的质量、景观环境的
5、把控，以达到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目的高品质。 综上所述&项目的行业影响力是深远的，它势必带动整个天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。,对集团发展的深远影响,项目的规模体量在集团目前开发项目中是属于最庞大的。项目整体200万平米的占地面积和完善的城市运营功能是集团以往项目所不具备的。并且项目处在天津市区外围的塘沽区，在这种相对较小的市场下要将大盘迅速融入滨海新区和京津地区如此大的范围也是首次尝试。 项目所包含的产品类型丰富，包含住宅、（多层、洋房，独栋、双拼、联排别墅）、体育馆、商业街、超市、大型餐饮、商务花园、茶室、植物栽培室、酒店、学校、医疗设施、码头等功
6、能齐全。极大满足了城市的主要功能，是非常适合人居的城镇。 项目的短周期、高目标也是&的独特之处。,由此可见，&项目的成功运作极大推动了集团的全国化战略，如果说太阳城项目将集团推向了全国房地产市场的舞台，那么&项目将更加巩固集团在全国房地产市场的NO.1地位。项目的成功操作对集团的发展有着深远的影响。,&项目宗地位于&地区的东南部，地块四至为：东至新北路、南接津滨高速公路、西临&干渠以北的规划路、北靠京津唐高速公路。项目的东南方为塘沽中心城区；项目东北侧为开发区；项目北侧为海洋高科技产业园区；项目西侧为塘沽区辖区。 由项目的地理位置可以看出：项目的坐落区域恰恰是开发区、塘沽区、市区和京唐地区的中
7、转枢纽，更是连接天津市区和滨海新区的战略要地。,项目的地理位置,项目的用地范围,宗地总占地面积约200万平米，是由东侧新北公路、南侧津滨高速公路、西侧规划道路和北侧京津塘高速公路围合成的，南北长度2278米，东西长度约1000米的不规则长方形地块。 其中，涉及转让的土地为东临新北路、南到津滨高速公路、西到&干渠、北到京津塘高速公路的约145万平米（不包含军事管理区和广电局用地在内）的土地和东到华北电网西60米处、南到津滨高速公路、西到规划路、北到京津塘高速公路的约46.3万平米土地，总计约191.3万平米。(除去区域内道路） 以上用地的准确面积仍需要和塘沽区相关政府进行核定。土地规模的庞大虽然
8、成为项目的自身优势，但也给项目的总体定位和规划造成一定的难度。,项目的宗地现状,宗地现状地貌以现状平房居民区、原始坑塘沟渠、农业用地、少量工厂厂区和大量的仓储用地为主。 现状平房居民区主要为原&大队村民自建的民居，目前居民主要为少量当地农民和大量的外来人口，居民成份复杂，人口密度大，建筑物相对老旧，现状住宅主要集中在宗地东部； 原始坑塘沟渠主要是区内农业用地灌溉、土方平衡形成的小型沟渠和&干渠附近的原始荒地和苇塘；以上现状物除&干渠经政府改造后可形成区内景观，其他均没有利用价值； 农业用地主要为现状的成片菜田和大棚，面积较大，主要集中在宗地的西部；,宗地的工厂厂区和仓储用地主要为农业用仓储用地
9、和简单农产品加工企业，占地面积较大，主要集中在宗地的北部。 依上所述，宗地自然条件良好、污染较少。并且&地区是塘沽区的发源地，对塘沽的整体发展具有很大的影响力。,周边交通及设施现状,道路系统：塘黄公路从东南至西北贯穿整个宗地，目前作为连接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同时主要为过路的大型运输车辆通道。宗地东侧有一条南北向的新北公路连接东西向的杭州道和广州道。宗地南北侧分别是津滨和京塘高速公路。 配套条件：由于目前宗地内部主要以平房居住区、农业用地和坑塘沟渠为地貌特征和地上建筑物，因此各种配套条件匮乏。没有供暖管线、天然气管线，上下水管线、供电线路也比较落后，不能满足开发要求，因此在开发工作中
10、将成为难点之一。,周边的规划及未来发展趋势,规划中，涉及到&项目的城市基础建设项目： 杭州道延长线 穿越宗地形成40米宽的城市主干道 福州道延长线 穿越宗地形成40米宽的城市主干道 新北公路改造 改造完成后形成60米宽的城市主干道 津滨轻轨工程 2004年4月开通，胡家园车站距离宗地较近 &干渠工程 形成贯穿宗地的水系，极大改善区域景观,以上城市基础市政建设，将在很大程度上影响项目的开发。首先，津滨轻轨工程的实施，将配合高速公路，形成立体的交通网络，使项目作为连接天津市中心城区与滨海新区的中转站的地位更加稳固；其次，内部道路系统的完善，将项目宗地完全纳入塘沽区城区；最后，&干渠的改造工程，将有
11、效的改善宗地内部的景观环境，提高土地价值。,土地的性质、价格等,宗地目前规划用地性质为居住、农业、工业、教育、医疗、宗教，按照项目整体开发计划，将全部规划成为居住用地和商业用地。 &土地基本地价为400元/平米，其中包括100元的土地出让金，100元的市政配套费，200元的拆迁款。 宗地用地条件总体情况存在一定问题，其中，&干渠东侧的145万平米出让土地总体用地比较规整，但用地南侧出现了明显的边角，不利于规划设计；同时在用地东北部，保留了约1.5万平米的广电局发射设备用地，打破了用地的完整性；规划道路东侧的用地，由于受到规划道路和华北电网的限制，形成了最宽处180米的三角形用地。,整体主要经济
12、指标,起步区主要经济指标,三、项目操作的关键点,1、 土地获取 宗地体量较大且涉及拆迁，造成土地获取的周期长。 起步区共有13家企业，二期还存在36家。这些企业需要由政府牵头组织与地块内企业尽早达成拆迁协议，推动土地的挂牌。 土地的获取方式挂牌，影响到土地证的办理，延误申报计划，不利于将土地快速抵押变现。,2、 拆迁工作 拆迁宗地中包括国有土地和的集体用地，包括民宅和企业占地，给拆迁工作造成很大的障碍 拆迁公司没有操作大项目的经验，影响到拆迁速度 项目要拆迁的范围较大，造成拆迁周期较长，影响到地质勘察的速度和出施工图的时间。 3、 销售和置业连锁及时介入拆迁地块。 4、 前期手续 由于项目的土
13、地尚未获取，不具备办件条件。,5、 地块现有的市政基础配套设施匮乏，不足以支撑起步区的操作，延缓项目开工时间，影响项目的开发速度。 规划道路实施及落成时间将影响项目的实施；排水设施不具备；电力只能满足起步区用电要求。 6、 开盘时形象部位，不足以支撑大盘项目所需的影响效果。项目推广要在短期内迅速铺开，达到广泛效果，会有很大的困难。 7、 现有人员架构不足以支撑项目快速操作的要求（后附人员架构表）。,四、&项目整体操作思路,1、整体土地的顺利获得 1）拆迁情况 督促拆迁公司工作的推进，缩短拆迁周期。加速土地的获取。 为促进拆迁进度，拆迁公司出台了一系列奖励办法来推动搬迁工作。 协调区政府尽快与拆
14、迁区域内企业签订拆迁协议，为后续土地的获取创造条件，加快土地的获取速度。 协调拆迁公司根据工程进度及开盘要求的形象部位安排拆迁顺序，以满足项目开发节奏。 销售与置业连锁联动为拆迁户提供充足的房源，一方面促进拆迁进度，另一方面加速莱茵春天的销售速度。,2）土地落实情况,土地出让的条件已满足 &项目整体控规做完 &路网调整并落实 勘测定界已经准备就绪 农用地占补平衡方案已落实 土地挂牌 一期挂牌时间在10月底左右，11月底即可摘牌 二期12月中旬挂牌，摘牌时间在春节左右,土地合同签定 一期土地出让合同签定时间11月底，12月中旬可获得土地证 二期土地出让合同签定时间2月初，2月中旬获得土地证 土地
15、出让金支付时间及方式 一期土地出让金于11月底一次性支付4300万元 二期1月底一次性支付1.57亿元（以实际核定面积为准）,1）前期手续,a、 总体概念性规划方案已通过区政府和规划局的审批 起步区详细规划方案已经通过规划局审批（但因土地未落实，尚未有详规的正式批复手续） b、项目的立项 项目立项申请已经报送塘沽区建委（十一后上班即能批复），待正式批准后即可进行施工图审查、组织招投标、质量监督、合同备案，与消防、人防、绿化、环保等部门协调落实相关手续。 C、已与塘沽区政府协商项目在手续不全的情况下确保开工，并以文件形式由区政府签发到各职能部门和各专业局，以加快项目的推进速度。,2）市政配套,a
16、 、&起步区临水、临排、临电满足施工要求 临时水源引自新北公路与塘黄路交口 临时排水利用新北路原有管网，并计划于冬季开始起步区内干管施工 临电引自新北路10KV高压线路 b 、由塘沽城市建设投资公司组织相关专业部门论证并制定区域市政道路和配套实施时间 红线外大配套方案设计10月底完成 红线内管网综合设计11月中旬完成 红线内各专业配套管线设计12月初完成,c 、&干渠的利用 与塘沽区政府、水务局协商&干渠水源供应及渠道改造具体方案，以提升&整体地块的区域价值。 &干渠争取明年10月份注水。,3）开盘时工程的形象部位,开盘时间：2004年5月29日 届时：人工湖完成 湖滨步道完成 作为销售大厅的体育馆落成周边环境形成 示范区6套样板间完成 商业街、湖东住宅主体封顶，进入外檐装修阶段 湖心岛上3栋独体别墅主体完成 配套设施电力、排水基本完成,项目的整体设计宗旨是：推动人的活动和交流，促进社区发展，使社区与城市和自然环境更好的融为一体。 在规划设计理念方面，考虑避免一贯采用的
