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1、报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的营销模式,商业计划书,老年人群的特点,老 年 人 群 的 居 住 模 式,老年人群的居住模式,老年人建筑设计规范中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所； 包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分； 老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成。,老年住宅的定义,老有所依，老有所居，老有
2、所享受，满足老年人经济供养、生活照料和精神慰藉的居住场所。,老年住宅的分类及特点,老年住宅与传统住宅的区别,老年住宅与传统住宅的区别,报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的营销模式,商业计划书,发达国家老年住宅 的研究背景,建立在“先富后老”基础上的养老模式：1、发达的生产力水平。2、良好的社会保障体系。3、从关注老年人的心理感受出发,国际上养老社区大致分为以下几类,发达国家老年住宅 的研究背景,与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4 截止到2002年，60
3、岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24% 入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主 20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,发达国家老年住宅的范例德国,60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,发达国家老年住宅的范例美国,美国老年住房五种模式 独立式住宅 老年公寓（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年
4、人住宅小区）,截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。 目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式 在宅养老 机构养老 “两代居”,发达国家老年住宅的范例日本,发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式：,发达国家老年住宅的范例日本,通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,发达国家老
5、年住宅的范例日本,研究对象选取,美国、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象,背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因,1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。 3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。 4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。,美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因,在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）,05年美国人口接近3亿，其中
6、65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多， 目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。,1、老年社区分为独立式、集合式和护理型； 2、政府会给与政策上的大力支持； 3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。,美国老年社区特点,家庭成员年龄,美国太阳城中心,太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁,区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程 目标定位和建设理念： 社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年
7、人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活 规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。 这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。,基本信息,户型构成： 大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓 分六大居住社区： 太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅 湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构 庭院 阿斯顿花园:出租的独立居住公寓 自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构,六大居住区 “太阳城中心”（独栋别墅） “国王之殿
8、”（联体别墅） “湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） “庭院” “阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓） “自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） 生活配套 各社区共同享用邮局、超市、医疗机构、银行和教堂 货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。,生活配套,总体规划,太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式。,住宅无障碍设计,住宅高度,门,卫生间、厨房,面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用,面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过,平房或者别墅，不用爬楼，4层以上
9、配备电梯,靠近卧室，并设长明灯,紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响,室内地面平坦，不设门槛等障碍物,改变方向和高矮的地方用了显眼色彩,地面和浴池底部都防滑，并设扶手,预留安装扶手的埋件,阳角抹圆，长柄门锁,地面,防滑处理,房间,照明度提高2倍以上,煤气等各种开关上的字很大/以利老人辨识,楼梯道加宽以便安装升降椅,无障碍步行道、无障碍防滑坡道,低按键、高插座,方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全,患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。,健康配套,医疗服务系统,综合性医院,专业
10、中心,眼科中心,急救中心,心脏病中心,体检中心,小型诊所,家庭看护,药房,照顾中心,心理治疗,牙医,综合医院,家庭看护,照顾中心,健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求,休闲配套,运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落,太阳城中各种 课程和组织活 动超过80种以 上，可以依照 自己的兴趣选 择参加。,交流舞会,图书馆,你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。,文化配套,学习和交流：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现,年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同
11、时节省管理成本，形成良好的社区氛围,John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两次机会。,精神关怀,志愿者之城,各种管理,城市治安维护,老年大学,照料工作,公共场地维护,厨师,开高尔夫球车,医院,商店,担任教师,服务设施,Micheal：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。,Marry: 74岁的她在一家疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。,Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此
12、用高尔夫球车免费接送人,案例启示,需求,设施,功能,居住功能,医疗护理功能,生活休闲功能,文化沟通功能,志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉,完整的、可应对紧急情况医疗服务系统,多元化、现代的住宅，关注人性化的细节,精神与价值诉求,丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套,方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施,方便和安全,健康和独立,运动和娱乐,学习和交流,年轻和自我 价值,根据老年人需求打造的功能体系和设施,1920年日本人口金字塔图示,1960年日本人口图金字塔图示,2006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程
13、度较高。 日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。 社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。,日本人口金字塔图示（2005年）,61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降,51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮,女性,26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮,男性,34岁：1966年出生率下降,54-55岁：战争期间出生率下降,二战期间人口下降,老年人口（65岁以上）,劳动人口（15-64岁）,未成年人口（0-15岁）,日本港北新城,老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。 突出自助自理
14、，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。 完善的配套设施，优质的针对服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。,日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导,为老年社区提供完善的配套,港北新城,提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。 老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十
15、分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。,健身步道,爱好活动,步道无障碍设计,兴趣活动中心,外国典型老年社区模式特点,西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的,西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。,第一阶段 传统养老院,第二阶段 老年公寓,老龄化初期,老龄化中期,老龄化加剧,政府,政府+开发商,开发商为主,保障水平低,政府给予一定支持,社会保障体系完善,形成条件,运营主体,社会保障,第三阶段 老年
16、社区“普通化” 及“社区化”,国外老年社区产生机制,报告的结构思路导图,我国老年住宅发展及前景,如何打造老年社区,国内老年住宅案例,国外老年社区发展模式,老年住宅的定义及特点,老年社区的商业模式,老年社区的赢利模式,老年社区的营销模式,商业计划书,兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点,早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。 在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。 摘自2002年世界人口老龄化动态,据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿，超过了总人口的11。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达4
