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1、案 例 剖 析,主讲人：地产法律室 陆 建,福景某房因房屋 质量等问题要求退房案,案例一,案例描述,业主购房概况： 98年元月21日签订买卖合同； 合同面积93.36平方米； 房款总价944803元（一次性付款）； 合同规定98年11月28日交房。 业主验房拒绝入住，认为其所购房屋存在三个方面的问题： A、买卖合同“附件三”的装饰标准以次充好、货不对版。全部是“高级”、“上等”、“优质”、“豪华”，没有生产厂家、品牌、型号、款式等质的量化标准。 B、认为福景大厦是以外部环境配置和装修来掩盖个中的次货。 C、存在严重的质量问题（共计12项）包括电梯、门厅、木地板、卫生间洁具、窗户以及噪音等。,案
2、例描述,经过多次协商，业主拒绝了公司换房、代卖等解决措施，在坚持退房的要求未得到满足的情况下，于99年6月向福田法院起诉。 业主的诉讼请求为： A、解除买卖合同（因万科延期交房超过30天），万科退还全部房款944803元； B、支付房款10%的违约金计94480.3元； C、支付逾期交房违约金（98年11月28日-99年5月31日）86921.88元； D、万科承担全部诉讼费用及其它费用,原因分析,房屋装修标准的说法及质量确实存在一定问题； 业主认为万科在交房前拆掉样板房，毁掉了交房标准，是欺诈行为； 楼盘价格波动导致其心态不平衡。 福景风波的影响。,解决过程,继续与业主协商，争取和解； 认真
3、仔细地调查了解、收集证据，准备应诉； 因业主拒绝和解，法院开庭审理了此案，并于99年8月下达一审判决。 A、原、被告签订的房地产买卖合同有效，双方应继续履行； B、被告应付延期交房违约金14172元（自98年11月29日起至98年12月28日止共30天，按总房款每日万分之五计算）给原告； C、驳回原告的其他诉讼请求。 D、本案案件受理费15641元，原告负担15064元，被告负担577元。 业主不服，向深圳中院提起上诉。中院经审理下达终审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由原告承担。 业主仍要求换房，至今仍未入住。,补充协议、售楼书等对外宣传资料要认真审查，规范严谨（如：装修标准及装饰材
4、料的描述）； 科学谨慎地约定交楼日期，避免延期交房； 提高房屋质量； 对业主要坚持有理、有利、有节，正确对待诉讼，合法维护公司权益。,经验教训,万景某业主房屋面积差异 索赔案,案例二,案例描述,业主购房概况：98年12月4日签订买卖合同；合同面积97.92平方米；房款总价856604元（分期付款）；合同规定98年5月15日交房。 业主依据从国土局测绘大队查询到的万景项目的预售查丈报告，认为其所购房屋实际建筑面积只有91.64平方米，比合同面积少了6.28平方米，因此向万科索赔。 协商未果，业主于99年8月向福田法院起诉。诉讼请求为：A、万科返还多收房款54939.14元，赔偿损失54939.1
5、4元，合计109878.28元。,原因分析,万景竣工时尚未有明确的竣工查丈制度，因此很长一段时间万景没有竣工查丈报告； 业主对房屋面积测量并不专业，盲目听信传言； 该业主上过报纸，比较自信；认为诉讼既能出名又有经济上的好处。,解决过程,因为该案牵涉面很广，处理不好结果非常严重。公司多次开会反复认真研究分析对策，并与国土局进行了协调沟通。认为必须认真对待这场官司，必须打赢。 福田法院于99年10月下达一审判决。 法院认为，原被告签订的房地产买卖合同约定的建筑面积与原告房地产证载明的建筑面积相符，均是97.92平方米，表明此面积经过房地产管理机构的审核，具有真实性。原告提出万景花园2E房实际建筑面
6、积只有91.64平方米，所依据的仅是深圳市房屋测绘所92年12月制作的万景大厦房屋建筑面积汇总表复印件。因汇总表制作于92年，并不能真实反映94年竣工的万景花园各单元实际建筑面积。 因此判决驳回原告的诉讼请求，案件受理费3708元由原告负担。 业主不服判决，向深圳中院上诉。2000年1月，蔡彪向法院申请撤诉，法院裁定准许。 2000年2月，业主再次向福田法院提起诉讼。 2000年4月，法院再次裁定驳回起诉，业主没有上诉。,经验教训,面积差异涉及到所有相关业主，影响面甚广。必须作到从施工开始就每个环节都认真把关，把差异缩小到最低，否则有可能会导致大面积索赔乃至退房。 公司相关业务人员要尽可能多地
7、掌握一些面积测绘方面的知识，以便在业主有疑问或投诉时作出专业性的解释。,城市花园业主 因延期交房要求解除合同案,案例三,案例描述,业主购房概况： 97年7月22日签订买卖合同；合同面积104.17平方米；房款总价956289元（按揭）；合同规定97年12月20日交房。 该业主共购买城市花园10套房，因对质量及返修不满，多次向公司提出巨额赔偿的要求。在公司根据实际情况给予一定补偿后仍不罢休，继续向公司索赔并采取某些过激手段（包括在荔景向看楼客户散发传单等）。 2000年春节后，业主委托其代表致函公司，称其所购买的城市花园10套房，万科均在未领取竣工验收证书的情况下而先期交房，实质上是延期交房，因
8、此要求解除合同，万科应在10天内将购房款全部退还，并支付10%的违约金。否则将向法院起诉，并代理城市花园全体业主集体诉讼。 2000年2月，业主以城花玫瑰苑G座201房业主的身份向福田法院起诉。以延期交房为由要求解除合同，万科退还房款并支付10%的违约金。,原因分析,房价下滑导致心态不平衡，欲借房屋质量问题巨额索赔以弥补损失； 确实存在一定质量问题，且返修未能得到彻底解决； 城市花园一、二期因某些原因确实存在先交房后领证的情况。,解决过程,此案的胜败关系到业主10套房的命运甚至是否可能导致其他业主退房的问题，因此在开庭前作了非常充分的准备，尤其是在证据方面（包括向气象局采证和要求建设局相关部门
9、出具证明）。并且在答辩状和代理词方面也作了精心的法理准备。 此案在3、4月份两次开庭，第二次开庭法院追加按揭银行为第三人。法庭辩论非常激烈，但从法庭审理情况看，我们的观点基本被法官接受，原告败诉的可能性很大。 2000年4月，福田法院下达一审判决，认定万科已将验收合格的房产交付给原告，并已办理了房产证，购房合同已全部履行完毕。原告以被告交付房产时未领取竣工验收证书为由要求解除已经履行完了的合同，于法无据。判决：原被告签订的买卖合同有效；驳回原告冯军的诉讼请求；本案受理费15270元由原告负担。 业主在法定期限内未上诉，此案圆满终结。,经验教训,在施工阶段严把质量关，提高房屋质量，加强返修效率；
10、 各阶段紧密衔接，各部门通力配合，努力作到先领证后交房。,桂苑业主 因逾期办证索赔案,案例四,案例描述,业主购房概况：97年11月28日签订买卖合同；合同面积101.79平方米；房款总价836460元（一次性付款）；合同规定97年12月20日交房。按合同规定，甲方应在取得竣工验收证书之日起180天内办妥房产证。 万科于98年6月取得桂苑3#楼的工程竣工核验证书，99年1月取得竣工验收证书；98年10月业主房产证办妥，12月领取。 未领取相关证书而先期交房的原因：桂苑项目用地属投标所得，由于该地块原发展商在办理拍卖和过户手续时将部分资料遗失对万科向主管部门申报竣工验收及领证造成影响。 2000年
11、3月，该业主在从未知会或协商的情况下，突然向罗湖法院起诉，诉讼请求为： 万科支付逾期办证的房屋指导租金14000元（开庭时变更为18000元）；万科承担本案全部诉讼费用。,原因分析,该业主认为小区道路对其住房有影响，向管理处投诉未得到解决而产生矛盾。 该业主为律师，对赢得诉讼比较自信。一方面可获得经济赔偿；另一方面也通过诉讼出口气。,解决过程,此案诉讼标的虽不大，但如公司败诉将可能面临大面积索赔，从而给公司造成重大损失。经研究分析后，我们认为找到迟延领取竣工验收证书（未领证先入伙）的证明非常重要。经查阅档案材料及询问有关部门当事人，掌握了当时的详细情况，并找到了深圳中院以及国土局、质检站出具的
12、有关证明。在此基础上形成了我们答辩的基本观点，即办证的时间应从领取竣工验收证书起算，而不是从入伙时起算；万科迟延领证是由于不可抗力，依法可以免责。为使我们的观点能被法官接受，我们作了充分地文字准备。 2000年5月15日开庭，经过法庭调查、质证、法庭辩论，法官基本接受了我们的观点，当庭判决：驳回原告的诉讼请求；本案受理费由原告承担。 该业主在法定期限内未上诉。,经验教训,对业主投诉的苗头要给予重视，及时通报和有效的处理。 项目资料保存的完整性非常重要。 办证过程中的某些情况应及时与业主沟通或解释。,万客会会员张先生因摄影作品 侵权索赔案,案例五,案例描述,张先生系威登业主，专业摄影师，曾经在万
13、客会上发表过摄影作品。 2000年6月，张将其于98年在美国采风期间拍摄的一幅照片交给万客会，刊登在万客会通讯第7期，万客会支付了40元使用费。 2000年8月18日，南方都市报因进行“深圳20年规划、城建、地产回眸与展望”专题系列报道-四季花城楼盘宣传的需要，使用了该幅照片。张发现后认为万科未经许可擅自使用其作品，是侵权行为，为此向万科索赔15万元，并声称如打官司索赔数额将更高。 2001年6月，张委托律师向罗湖法院提起诉讼，认为万科侵犯其著作权、名誉权（因南方都市报误写其为“四季花城“业主）。诉讼请求为万科向其公开书面道歉、赔偿原告损失7万元、承担本案诉讼费。,原因分析,公司相关人员著作权
14、的法律意识较为淡薄； 在张先生提出投诉和交涉后未能及时处理。,解决过程,在张委托律师发来索赔传真后，公司多次主动与张沟通协商，表示愿意给予一定补偿，但其索赔额过高，无法接受。由于双方差距较大，未能达成一致意见。 该案于2001年7月19日开庭，法庭经审理后认为，被告侵害了原告作品的使用权和获得报酬权（未侵害发表权、署名权、修改权和保护作品完整权），应承担相应的民事责任，但索赔数额过高；同时法庭认为被告并未侵犯原告的名誉权。因此作出如下判决：万科向张本人书面道歉，赔偿10000元，驳回张的其他诉讼请求；本案受理费双方各承担一半。 原被告双方均未提出上诉，按判决书履行。,经验教训,公司全体职员应学
15、习和掌握相关法律常识，提高著作权意识，在遇到和处理此类事务时须完善相关手续。 在出现此类纠纷时，应及时知会有关部门进行处理，将事态扼止在萌芽状态，避免和减少公司的损失。,案例六,金色家园一期业主因规划设计 问题索赔案,案例描述,金色家园一期部分业主认为万科售房广告不实，对是否有三期和三期的高度存有疑义；擅自变更售楼广告要约（即将“绿荫广场“改为商业）。为此部分业主采取了诸如到市政府请愿、拉横幅、贴标语、堵塞道路交通、冲击销售大厅等手段，试图达到停建三期、高额索赔的目的。 有28户一期业主以上述理由向福田法院提起诉讼，各要求万科支付房款10%的违约金和按房屋面积每平方米1000元的赔偿金。,原因
16、分析,售楼宣传资料和对项目的口头介绍有不够严谨之处； 由于信息的不对称，业主对项目的某些问题存在误解； 个别律师身份的业主有挑讼之嫌。,解决过程,公司采取了大量积极主动的解决措施。包括：逐户与业主沟通、向全体业主发公开信澄清事实真相、多次与业主代表进行协商、主动与政府主管部门汇报沟通等，上述工作已取得明显成效，事态正在朝好的方面发展。 业主起诉的案件已在2002年1月进行了第一次开庭审理（简易程序），5月10日第二次开庭（普通程序），目前尚未下达一审判决。另：已有7户业主的撤诉得到法院的准许。,经验教训,严格规范审查售楼宣传资料，对客户介绍项目情况时要客观务实； 在项目规划设计或其他方面发生变更时，应及时知会相关业主； 在处理大规模投诉时要及时有效，增强危机公关能力。,案例七,四季花城食街三商铺租户 因食街停业索赔案,案例描述,花城二期食街的E-101、102、103、104 号商铺分别租给了花城的三位业主，万科分别与三业主于2001年11月15日签订了租赁合同，租期为两年。合同签订后，三业主分别开设的湘菜馆、川菜馆、火锅城于
