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1、第九章 居住区规划技术经济分析（或指标分析）,一、用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析 1、平衡表（用地）的内容和用地计算 住宅区总用地 住宅区用地界线一般情况下按以下三总情况予以确定： 1. 天然障碍的边界，指河流、水面、陡坎等边界线； 2. 人工设施的边界，指围墙、场地边缘和道路的红线或 中心线； 3.其他人为划定的界线。,对天然障碍除道路外的人工设施一般均算至边界，对周围或区内现 有的道路用地究竟是哪种情况来划归要根据道路与该住宅区关系来确 定，可参照居住区的分级标准来进行。当确定居住区的用地界线时， 不论是在居住区内还是在居住区外城市级的道路均不计入居住区的总 用地中（即算至道路红
2、线）；居住区级及其居住区级以下道路则全部 计入居住区总用地；当确定居住小区的用地界线时，在居住小区外围 的居住区级道路计入一半（即算至道路中心线），而在规划的居住小 区内部（之间）的居住区级道路则全部计入居住小区总用地，居住小 区级及其居住小区以下级道路则全部计入；当确定居住组团的用地时， 在居住组团外围的居住小区级道路计入一半（即算至道路中心线）， 而在规划的居住组团内部（之间）的居住小区级道路则全部计入居住 组团总用地，居住组团级及其居住组团以下级道路则全部计入； 其他人为划定的界线一般指那些无特殊标识物的界线，如征地线， 规划界线等。,住宅建筑用地 住宅建筑用地是指包括住宅基底在内的住宅
3、前后左 右必不可少的用地。住宅建筑用地前后的界线一般以日 照间距为基础，各按日照间距的二分之一划定计算；住 宅建筑左右的界线一般以消防通道要求为条件，参见第 五章“空间”中的“建筑间距”部分。因此，住宅建筑用地实 际上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅间通道、 绿地、住户底层的私院和部分或全部的住宅院落用地。,（3 ）道路广场用地 用地外围为城市支路或居住（小）区级道路，道路面积按红线宽的一半计算 规划用地内的居住（小）区道路按红线宽度计算 组团级（与没有人行道的小区级）道路按实际宽度计算 回车场、停车场应包括在道路用地内 注意：宅间路计入住宅用地 公建用地内的车行道计入公建用地 公共绿地内
4、的人行道计入公共绿地,公共服务设施用地 公共服务设施用地一般按其所属用地范围的实际线 来划定。当其有明显的界线时（如围墙等），按其界线 计算；当其无明显的界线时，应按其实际占用的用地计 算；包括建筑后退道路红线的用地。 道路用地 道路用地指在住宅区界线内所有道路的红线或路幅 界线内的用地，并除去应该计入住宅建筑用地内的宅间 通道和公共服务设施，以及市政设施用地范围内的专用 道路用地（如有回车场也应该计入道路用地中）。 住宅区的道路用地有时也将停车用地（机动车停车）计入在内，称道路停车用地。,停车用地 住宅区的停车用地一般指机动车停车用地，而且通常计算为停车用地的是在独立地段安排的、较为集中的停
5、车场用地，但公共服务设施和市政设施的专用停车用地则应计入公共设施用地。 路边停车位、回车场边停车位、住宅底层停车库（位）等一般不计入停车用地而相应地计入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停车库则按复合土地利用的方法按比例划分计算。,2. 其他集中的块状、带状公共绿地面积计算的划定边界 同院落式组团绿地面积，沿居住区级道路、城市 道路的公共绿地算到红线。 其他用地 住宅区内的其他用地主要包括市政设施用地、非 根据该住宅区居住人口配建的公共服务设施用地以及其他在住宅区总用地范围之内但不属于上述五类用地的用地。 住宅区规划指标通常分为规划综合技术经济指标 和用地指标两大类（包括用地平衡表）。 规划
6、综合技术经济指标在国际城市居住区规划 设计规范中列出的有33项，其中又分为必要指标和 选用指标（表9-1）。,城市居住区规划设计综合技术经济指标 （国标城市居住区规划设计规范）,续上表：,续上表：,续上表：,续上表：,注：必要指标；选用指标,城市居住区用地平衡表 （国标城市居住区规划设计规范）,注：“”为参与居住区用地平衡的项目。,2.建设强度指标 2.1建设强度指标内容：容积率、建筑密度、总建筑面积 2.2 容积率体现和控制着住宅区建筑总量 2.3 建筑密度 改容积率成为开发商违规开发的重要方法。,毛容积率和净容积率,毛容积率是我们平常用的容积率，计算住宅容积率的时候，我们一般用的也就是规划
7、局给我们限制的容积率。 计算公式是： 毛容积率=建筑面积/居住用地面积。 又称“住宅规划容积率”“住宅建筑面积毛密度”； 净容积率=建筑面积/住宅用地面积。 又称“住宅建筑容积率”“住宅建筑面积净密度”。 居住用地面积包括了住宅用地、公建用地、道路用地、绿化用地,容积率内涵特性 （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是
8、为了对土地进行开发，建设房屋房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （三）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。,问题一： 容积率与建筑密度的关系？,容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。 RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。,问题2： 容积率和建筑密度设多少才合理？,城市居住区容积
9、率、建筑密度控制指标表 （国标城市居住区规划设计规范）,注：1.混合层取二者的指标值作为控制指标的上、下限值； 2.容积率不计入地下层面积。,什么是低密度住宅 长期以来，购房者普遍存在一个认识误区，认为“低密度”的评价标准就是容积率。专家认为，低密度是一个综合概念，住区规划设计应根据不同功能类型的住宅建筑，正确处理容积率、建筑密度和建筑高度三者之间的关系，评价低密度住区的经济技术指标至少应当包括容积率、建筑密度等项内容。 一般来说，能称得上低建筑密度的住宅，按区域划分郊区应不高于20，中心城区应不高于25；至于建筑容积率，业内规定则更为详细，别墅的低容积率应不高于0.4，Townhouse的低
10、容积率则在0.95之下，多层的最佳容积率应在1.21.3之间（低容积率不高于1.3），小高层的低容积率则在2.1之下，高层的低容积率应不高于3.5。,问题三：代征用地是否要纳入指标计算？,代征用地指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由相关行政主管部门进行管理的用地。 代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。 代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。,问题四：小区内那些面积要计入容积率,一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算
11、值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。 二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8
12、.8米（3.3米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米22.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。 六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。 如
13、建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。 七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执 北京市容积率指标计算规则,新概念：泛容积率,众所周知容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，这个指标反应小区红线 内单位土地面积承载的人口数量，其实就是居住人口密度。容积率与居住舒适度呈负相关的 关系。 而半求所称之“泛
14、容积率”是指：居住区周边范围内（以小区红线外500米范围为准） 各类公共建筑（比如图书馆、广场、体育馆等）、以及公园绿地、自然山脉、海面湖水等不 可能存在建筑的区域面积，与住宅区合计起来的容积率。 “泛容积率”不可不查也 “泛容积率”越低，说明小区周围公建、公园绿地、自然山脉、海面湖水等面积大，就 意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。“泛容积率”低也在很大程 度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野，变相降低了小区的容积率，因为小区业主将不但可以 在小区之内活动，也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。 “容积率”是小家概念，而“泛容积率”则是大家概念、是区
15、域概念。越是高档的小 区，区域越重要，因此“泛容积率”也就越重要，其意义很多时候大过容积率。可以说， “容积率”决定产品本身，但“泛容积率”决定前途、未来和大局，不可不查也。,华侨城波托菲诺 总占地面积达80多万平方米，总建筑面积108万平方米，容积率低与1.35，项目内拥有 两个自然湖泊：燕栖湖与天鹅湖，而华侨城的整体环境也为降低泛容积率大有帮助。,卓越浅水湾 卓越浅水湾本身容积率达3.68，但项目南面就是未来的南山奥林匹克体育中心和南山 金融中心，东南面就是深圳湾海面，西面就是硅谷公园，周围泛容积率不错。,3.环境指标： 3.1环境指标内容： 绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、
16、 人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面 积、日照间距等。 绿地率=总绿化（地）面积/总用地面积（%） 套密度=住宅区住宅总套数/住宅区总用地面积（套/ha） 人口密度与人均住宅区用地面积是两个相关的指标， 从概念上讲，人口密度是指每公顷住宅用地上居住有多 少居民（单位：人/公顷），而人均住宅区用地面积则指 住宅区的每个居民占用了多少平方米的住宅区用地（单位： 平方米/人），二者虽然概念不同，但分别从人口与用地 的角度都反映了居住环境的质量。,绿地率与绿化覆盖率,绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。 绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（）。 绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。 在计算绿地率
