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1、星沙CBD 东长沙中心 (上),主讲人：周刃荒,长沙市规划设计院有限责任公司 湖南中大设计院有限公司 总规划师总建筑师,香港太古城,纽约曼哈顿,法国 拉德芳斯,深圳万象新城,日本 六本木,21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向； 现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。从第一代城市进化到第三代城市发展模式，城市综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。,繁华的拉德芳斯,活力的六本木,拉德芳斯拥有欧洲最大的购物中心,拉德芳斯拥有欧洲最大的购
2、物心，拥有250多家商店,营业面积10多万平米。位于拉德芳斯中心，周边有环形道路，值得星沙CBD设置商业网点时候借鉴。,拉德芳斯经验借鉴,建立合理的开发机制，保证建设规划的有效实施。 注重规划合理性与景观文化环境的营造。 注重建筑的多样性与独特性。 注重商业设施规划建设，使商务办公与消费紧密结合。,深圳CBD总用地面积413公顷，规划总建筑面积750万平方米，其中办公建筑面积约占45%。目前，已建成建筑面积约600万平方米，办公建筑已建成70%，市民中心、会展中心、广播电视中心、中心书城、音乐厅、地铁等市政设施已建成投入使用，购物公园成为深圳CBD的核心购物中心，已入驻CBD的世界500强企业
3、超过50家。已建商务办公、商业、酒店公寓面积总体比例为75：12.4：10.6。,深圳福田CBD,深圳CBD的经验与教训,经验,注重生态环境保护及城市绿化的规划。保留莲花山生态公园，形成区域环境亮点，同时在中心区域拥有很高的绿化率。 市民中心、会展中心、广电中心、音乐厅、中心书城等市政、文化设施对CBD起到至关重要的带动效果。 相关优惠政策的制定与落实。深圳CBD在吸引企业总部入住特别是金融企业总部每家补贴1000万元，招商比较成功写字楼市场发展良好。,教训,商业规划与整体规划脱节。市民中心、广播电视中心、中心书城、音乐厅等聚集人流公共设施都放在深南大道北侧，购物中心集中放在南侧，城市规划与商
4、业规划脱节。 建筑配比控制不当。在规划时商务办公建筑比例预定为45%，但在实际开发过程中已远超出这一比例，致使CBD区域内写字楼密集，而居住型公寓严重不足。 缺乏标志性建筑景观。,东长沙，也有这样一块地方，立体化交通网络、国内外知名企业云集、坐拥千亿产值、商业氛围浓厚 扼守城内核心干道，联通传统商脉与CBD跨国商机。 国内外城市交通资源汇聚，第一时间点触国际的变幻节奏。,长沙市政府十二五发展规划,千万级人口规模,根据最新出台的长沙十二五规划，在空间布局上，未来长沙城市“一轴两带”廊道式发展模式和“一主两次六组团”的多中心组团式结构。新长沙的主中心即中央商务区，两次由河西CBD和星沙CBD组成。
5、两个CBD跨江而动，并驾齐驱，共同带动长沙驶向更广阔的方向。,星沙 中心城,经开区经济迅猛发展，CBD建设迫在眉睫。单区域建设CBD的辐射能力毕竟有限，长沙县、经开区站在更高的社会及城市发展角度，将三区核心地段规划为星沙CBD,不但可以承载自身商务发展需要，同时兼顾CBD的商务、商业辐射强度，领航长沙大东城商务、商业发展。,三城汇聚造就星沙CBD,区位,黄花机场、浏阳河,京珠高速、武广、沪昆高铁,三一大道、远大路、人民路、三环线等,地铁2A号、4A号双线双纵,127、703、701、501、星沙1线2线穿驰,交通,国际省际城市交通资源汇聚；联通商脉与CBD跨国商机,世界500强，逐鹿东长沙,众
6、多国有大型企业纷纷扎营为邻，总部商务的巨头经济风生水起。,韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、 德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC世界500强风云际会。 三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等高科名企鼎力合作。,名企汇聚，工业总产值突破千亿元,经济,长株潭三城融合造就城市多核； 长沙城市总规，构建千万级人口 大都市； 城市空间结构一主两次； 从城市中心来看，明确提出了多 中心的概念； 已成“中西部第一县”城区中 心； 开福、芙蓉、浏阳三区交汇融合 核心； 优越的区位交通，实现与市区全 面对接。,星沙 长沙副中心！,星沙CBD
7、研究,经开区、长沙县提出促进产城融合战略目标，欲建宜居城市，区域经济中心； 政府规划将星沙核心区域：长永高速以南、星沙大道以西、盼盼路以北、京珠高速以东区域内开发建设星沙中央商务区（CBD）； 世界500强企业等国内外知名企业，产值突破千亿元，为总部经济奠定了基础； 中高档百货、物购中心的缺乏，写字楼市场处于起步阶段，使星沙CBD商业拥有很大的市场机会与发展空间； 旅游、酒店、休闲娱乐业市场基础好，增长强劲，为CBD相关产业发展奠定了基础； 科技服务、文化创意产业具有一定基础，是CBD产业扶持发展的一个新方向； 金融业持续增长发展，有利于CBD金融中心的形成； 长沙县经济的强力勃发，快速发展的
8、城市边际扩张以及城区基础设施建设的投入，为房地产行业的发展提供了强劲的支撑； 商品房销售均价落后于市内销售均价，有较大的上升空间；,推动区域经济发展、提高城市综合竞争力的需要； 优化城市功能结构、加快城市化进程的需要； 优化土地资源配置、提高资源集约化利用效益的需要； 优化产业结构、加快第三产业发展，增强经济发展后劲的需要。,星沙CBD建设是经济发展的需要,规划区内过半数工业企业处于停产或半停产状态，而且地块性质大多为工业用地，其功能转换、改造成本相对较低，有利于政实现“退二进三”、功能转换升级及CBD的建设。 现政府已对区域内地块进行了回购，另按CBD规划条件进行出让。,发展区土地现状有利C
9、BD规划实施,星沙CBD正在崛起,星沙CBD总体定位,立足长沙株洲湘潭长远发展，整合长沙东城优质资源，构建国家级长沙经济技术开发区制造业企业总部基地、科技与产品展示平台； 建设一个集商业、娱乐、旅游、休闲等为一体的区域； 着重发展新兴第三产业，通过提供良好的商务设施和完善的配套服务，吸引金融、贸易、投资、保险、证券、中介等高层次的第三产业进驻，形成区域性的人流、物流、资金流、信息流和文化流的集散地。,核心功能：,金融、商务、商业、文化、信息物流等现代服务业功能聚集的长沙东城中央商务区,星沙CBD规划区域,项目一期范围为东起星沙大道，西至京珠高速，南接漓湘路，北至长永高速，占地面积约1.2平方公
10、里。后期的建设范围将往南延伸至盼盼路，总面积扩大到2.4平方公里。 目前规划的方案为： 用地规模2.42平方公里，建筑规模约为420600万平米。漓湘路以北1.2平方公里范围内商务办公写字楼、住宅公寓、商业（含酒店、文化娱乐设施）建筑比例为55%、30%、15%。,星沙CBD交通规划,1、地铁引进CBD ，经星沙大道设漓湘路站； 2、板仓路拓宽为6车道，同时留出20米绿化带；板仓路西侧地下空间设置大型公共地下停车场； 3、规划在漓湘路以北形成较为完整的地下交 通网络系统，减少地面交通量：利用现状 地形高差，将部分支路作为地下或半地下 支路，人车分流，营造良好的街道景观。 地下空间与北侧长永高速
11、相连通，设置地 下接入口； 4、远大路、人民路、三一大道、星沙大道、 黄兴大道等纵横路网联系城区；,星沙CBD空间布局,布局思路：,一街两区 三轴线 四中心,主要轴线,功能分区,星沙CBD核心区城市综合体商业布局及策略,商业布局总体思路： 借助板仓中路已形成的商业氛围，并使商业气氛向南延伸，形成CBD商业发展主轴线，打造板仓路商业街区； 板仓南路以西、向阳路以南为核心商业中心，重点打造商业综合体，打造一站式消费购物中心，聚集中高档百货、超市、品牌专卖、品牌餐饮、商务酒店等业态，形成消费聚集地，同时与向阳路以北文化中心相呼应； 打造向阳路商业步行街，与商业中心区商业内街相衔接，形成内街与外街的商
12、业街布局，重点分布餐饮、品牌专卖店、休闲娱乐等商业业态；,在核心商业中心区域，利用地块本身的标高落差，形成地下、地面、地上立体式商业街区景观； 向阳路与板仓南路交叉口形成商业金十字，各地块退让足够空间形成商业广场； 南山路分布街区式休闲商业，与长永高速盖板工程相结合，形成以旅游、休闲消费为主的“游憩商业街区”。,星沙CBD业态及规模,不同地块的商业业态及其规模,星沙CBD概念性规划模型示意,方案构思 由星沙大道与漓湘路交叉口两栋高层建筑作为门户标志，引领空间沿漓湘路进入CBD区域。在寿昌路口设置绿化广场，使城市轴线折向南北向，深入CBD核心区，与牛角冲立交和长永高速公路盖板绿化相呼应，以一栋2
13、00米双子超高层建筑作为景观高潮。,星沙CBD城市空间设计与节点规划,1,2,6,7,8,4,5,3,9,5,5,1、入口广场 2、超高层酒店、写字楼 3、明城公园 4、街头绿地 5、绿化步行廊道 6、中心广场 7、地标建筑 8、文化展览建筑 9、绿化广场 10、长永高速盖板绿化,10,新长海广场,核心区 规划考虑现状用地情况、对外展示需要等因素，规划将CBD核心区布置在寿昌路以西区域。以绿化广场为核心，周边布置高档写字楼、酒店、商场和文化展示等建筑，以超高层建筑形成区域地标，打造城市的活力中心。,星沙CBD城市空间设计与节点规划,1、中心广场 2、地标酒店、写字楼 3、文化、展览建筑 4、街
14、头绿地 5、金融、办公建筑 6、商业、办公建筑 7、精品商业街 8、商业、住宅 建筑 9、小学 10、长永高速盖板绿地,主要道路景观 规划着重控制京珠高速辅道、星沙大道、漓湘路、寿昌路等重要道路景观，强调沿街建筑天际轮廓线的连续性和节奏感；明确入口空间和开放空间，强化易识别控制。,星沙CBD城市空间设计与节点规划,漓湘路北侧街景,漓湘路南侧街景,星沙CBD城市空间设计与节点规划,星沙大道西侧街景,京珠高速东侧街景,本片区规划容量人口为6.97万人，其中漓湘路以北规划人口2.43万人。应配套布置98班中学、108班小学、162班幼儿园；医院558床。 考虑到本案周边已有一定的医疗、教育配套设施，
15、规划区内共布置三所小学84班、医院1所235床2.12公顷、生鲜 市场和超市各1个、消防 站1个，垃圾站布置9个。,星沙CBD配套公共设施规划,星沙CBD发展实施步骤,第一步：用35年时间营造CBD发展的良好环境 以工程机械等产业升级和房地产业为引擎产业，鼓励工程机械产业战略产业链条高端部分，加大生态环保型城市综合体投资开发力度，同步进行CBD市政基设施建设与环境建设；以房地产业的先期发展，带动商业的发展；着力于增加人气及商业氛围的营造。 第二步：用58年时间形成具长沙副中心职能的中央商务区 围绕现有1.2平方公里范围，重点促进核心产业金融、商务、现代商业、文化创意等产业的发展，引导核心产业的
16、聚集，促进商务金融中心、文化创意中心、现代信息中心的形成，使CBD体现出应有的活力与城市发展的核心地位。 第三步：用1015年时间打造真正意义上的长沙市东部新城 以初步建成的CBD区域为中心，进一步扩大发展范围，一是发展漓湘路以南的CBD拓展区，二是改造长永高速以北的星沙老城区，使新老城区完全融合。,根据现状用地情况，近期开发用地和项目包括长永高速盖板工程、跨京珠高速通道、长海、楚天六期、光南、旭通、可口可乐、向阳小学等。 1、长永高速盖板工程 利用长永高速与两侧辅道之间高差，建设绿化广场和停车场，打通高速南北两侧城市空间与107国道，加强CBD与星沙旧城区联系。 2、跨京珠高速通道 利用京珠高速与东辅道之间高差，修建两条跨高速道路，加强星沙与长沙城区联系。 3、长海地产 包括商业、写字楼、超市、酒店、电影院、公寓、住宅等建筑。规划建议在小区内采取人车分流，将地下道路和停车库与周边用地相接，减少地面道路交通压力。,星沙CBD近期建设规划,5、光南 在该用地内布置中心广场、地标建筑以及五
