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1、- 本资料来自 -,1,建筑物区分所有权 纠纷典型案例,主讲人：韩晓冬 律师,韩晓冬律师同时具有造价师、建造师资格 联系电话：13834110970 邮箱：,- 本资料来自 -,2,太原市人民政府关于进一步贯彻落实房地产宏观调控政策促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 发文日期：2011年1月13日 太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见 发文日期：2011年2月23日,- 本资料来自 -,3,自本意见发布之日起，原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；
2、对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。,- 本资料来自 -,4,小区,- 本资料来自 -,5,- 本资料来自 -,6,- 本资料来自 -,7,1、业主有什么样的权利？解释第1、16条 2、建筑物区分所有权 3、专有权、内容、客体范围、限制（住改商）。解释第2、4、10、11、15条 4、共有权、内容、客体范围、限制。解释第3、14条 5、管理权、内容、客体范围、限制。解释第7、8、9、12、13条 6、开发商可以赠送露台、花园吗？解释
3、第2 条 7、开发商如何处理车位问题。解释第5、6条,- 本资料来自 -,8,业主有什么样的权利？,- 本资料来自 -,9,建筑物区分所有权,专有权,共有权,管理权,单元空间,地基、电梯、管线、走廊等公摊面积,业主自治的权利,- 本资料来自 -,10,第一节 建筑物区分所有权的概念和特征 一、概念 70 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 导读：关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释+ 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释,- 本资料来自 -,11,二、特征 1、建筑物区分所有权的主
4、体是业主。 1 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释I ： 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节(28-31)规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 II 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。,- 本资料来自 -,12,2、客体主要是建筑物。 3、建筑物区分所有权是一种复合性权利，具有整体性和不可分割性。同时：绝对性、永久性、排他性。 4、专有部分的所有权居于主导地位。 72 II 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部
5、分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,- 本资料来自 -,13,物权法 第三节 其他规定 28 因人民法院、仲裁委员会的法律文书（司法行为）或者人民政府的征收决定等（行政行为），导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 29 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（继承行为）。,- 本资料来自 -,14,30 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（事实行为）。 31 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。（
6、相对不需公示）,- 本资料来自 -,15,16建筑物区分所有权解释建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。 专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。,- 本资料来自 -,16,第二节 专有权 一、概念 专有部分是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为专有权客体的部分。 专有部分所有权简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。 71 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使
7、权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,- 本资料来自 -,17,二、专有部分所有权的客体 2建筑物区分所有权解释 I 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。,- 本资料来自 -,18,II 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 III 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。,- 本资料来自 -,19,
8、!：对住宅商用的法律规制 、有利害关系的范围 77 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,- 本资料来自 -,20,隔壁、相邻、不相邻的业主。实际or可能。 11建筑物区分所有权解释 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。,- 本资料来自 -,21,10 建筑物区分所有权解释 I 业主将住宅改变为经营性用
9、房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 II 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。,- 本资料来自 -,22,专有部分的范围,如何确定专有部分的范围呢？ 专有部分大致相当于不动产登记的部分，为什么说是“大致相当于”？,- 本资料来自 -,23,第一，我们现在房产证登记的部分并不完全是专有部分，比如你房产证上登记一百平方米建筑面积，实际上套内的使用面积只有八十平方米。其他部分是什么呢？是分摊的公共面积。按照物权法的原则，分摊的面积不应该算在
10、专有部分里的，但是我们的房产证面积包含了分摊的公共面积。,- 本资料来自 -,24,还有更大的共有部分是没有进入分摊的，比如设备用房、配电房等等。 介绍：一个住宅小区里的建筑面积，有三个层次，一个是总面积，包括专有面积、分摊的公共面积和未分摊的公共面积；二是销售的建筑面积，它包括专有面积+分摊公共面积；三是使用面积，即物权法所称的专有部分。,- 本资料来自 -,25,第二，很多没有登记的部分，事实上是业主专有的。也就是说，有一部分该登记的没有登记。现在的商品房的形式非常多，有些送地下室，有些送储藏室、露台等等，但是除了少数地方，车位可以登记以外，多数地方是不给办理登记的。,- 本资料来自
11、 -,26,事实上属于业主专有的部分，不能体现在业主的房产证上，这就形成了一个矛盾：一方面法律规定不动产登记为房屋所有权归属的依据，而目前的不动产登记制度又不能满足现实需要。,- 本资料来自 -,27,所以我认为，在目前不动产登记制度不完善的状况下，如果依照登记的状况判定不动产的所有权，无异于刻舟求剑。从实际出发，业主通过购买、附赠等方式合法获得的不动产，即使没有登记，也应视为专有部分。,- 本资料来自 -,28,专有权行使的限制,专有权行使是否受限制？如何操作？ 业主对专有部分享有所有权，包括支配、使用、处分的权利，但业主在支配专有部分的时候法律也有明确的限制。从物权法来看，物权法第七十
12、一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”,- 本资料来自 -,29,业主行使权利不得危及建筑物的安全，但是实务当中，如何判断业主是否危及建筑物的安全？ 案例：一个连排别墅的底层业主觉得地下室不够大，于是就进行改造扩大，这就涉及到把原来基础里面的部分墙体挖掉，并且朝着背靠的山体部分延伸。开发商认为业主的改建危及到建筑物的安全，就向法院起诉，要求他停止侵害、恢复原状。法院判决支持了开发商的请求。,- 本资料来自 -,30,案例：一个高层建筑，结构形式是框架加剪力墙，剪力墙就是用钢筋混凝土现浇的承重墙体，
13、有一个业主买了两套房子是连在一起的，他打算在剪力墙上开一个门洞，把两套房子连起来。这个业主找了一家设计院做了设计，并且给他出了一个证明，说只要按设计作补强处理，对结构安全没有影响。,- 本资料来自 -,31,他拿着这份文件向房管局申请装修许可，房管局也给他出了批复。这样他的手续看上去很完善了。但是在动工的时候，遭到了其他业主的抵制。这位业主认为他取得了这两份文件，装修行为就是完全合法的。 但是现在这样的行为已经有了定论。,- 本资料来自 -,32,15 建筑物区分所有权解释 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列
14、行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：,- 本资料来自 -,33,（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。,- 本资料来自 -,34,83 业主应当遵守法律、法规以及管理规约（物权请求权）。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,- 本资料来自 -,35,权利的界限,专有部分权利的界限在哪里 ？ 1、壁心说。就是“巩汉林的学说”，巩汉林认为两家的间壁墙中心线是我的，中心线以内是我的，所以我就有权去支配，这个就叫做壁心说。,- 本资料来自 -,36,2、空间说。你买了一百平方米的房子，其实你买到了100平方米的空间，这时候墙不是你的、地板也不是你的，天棚也不是你的，都不是你的，你只是买了这个空间，你可以在这个空间
