房地产公司案例分析

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1、案例 某房地产公司计划在北京开发某住宅项目，采用公开招标的形式，有A、B、C、D、E、F六家施工单位领取了招标文件。本工程招标文件规定：2008年10月20日下午l7：30为投标文件接收终止时间。在提交投标文件的同时，投标单位需提供投标保证金20万元。 在2008年10月20日，A、B、C、D、F五家投标单位在下午17：30前将投标文件送达，E单位在次日上午8：00送达。各单位均按招标文件的规定提供了投标保证金。 在10月20日上午10：25时，B单位向招标人递交了一份投标价格下降5的书面说明。 开标时，由招标人检查投标文件的密封情况，确认无误后，由工作人员当众拆封，并宣读了A、B、C、D、F

2、五家承包商的名称、投标价格、工期和其他主要内容。 在开标过程中，招标人发现C单位的标袋密封处仅有投标单位公章，没有法定代表人印章或签字。 评标委员会委员由招标人直接确定，共有4人组成，其中招标人代表2人，经济专家l人，技术专家l人。 招标人委托评标委员会确定中标人，经过综合评定，评标委员会确定A单位为中标单位。,问题 1.在招标投标过程中有何不妥之处？说明理由。 2.B单位向招标人递交的书面说明是否有效？ 3.在开标后，招标人应对C单位的投标书作何处理，为什么？ 4.投标书在哪些情况下可作为废标处理？ 5.招标人对E单位的投标书作废标处理是否正确，理由是什么？,答案：1.在招标投标过程中的不妥

3、之处和理由如下： （1）不妥之处：开标时，由招标人检查投标文件的密封情况。 理由：招标投标法规定，开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。 （2）不妥之处：评标委员会由招标人确定。 理由：一般招标项目的评标委员会采取随机抽取方式。该项目属一般招标项目。 （3）不妥之处：评标委员会的组成不妥。 理由：根据招标投标法规定，评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术经济等方面的专家不得少于成员总数的23.,2.B单位向招标人递交的书面说明有效。根据招标投标法的规定，投标人在招标文件要求提交投标文件

4、的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，补充、修改的内容作为投标文件的组成部分。 3.在开标后，招标人应对C单位的投标书作废标处理：因为C单位因投标书只有单位公章未有法定代表人印章或签字，不符合招标投标法的要求。,4.投标书在下列情况下，可作废标处理。 逾期送达的或者未送达指定地点的； 未按招标文件要求密封的； 无单位盖章并无法定代表人签字或盖章的； 未按规定格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的； 投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标项目报有两个或多个报价，且未声明哪一个有效（按招标文件规定提交备选投标方案的除外）； 投标人名称或组织机构与

5、资格预审时不一致的； 未按招标文件要求提交投标保证金的； 联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。 5.招标对E单位的投标书作废标的处理是正确的。因为E单位未能在投标截止时间前送达投标文件。,【案例】某建设单位经相关主管部门批准，组织某建设项目全过程总承包（即EPC模式）的公开招标工作。根据实际情况和建设单位要求，该工程工期定为两年，考虑到各种因素的影响，决定该工程在基本方案确定后即开始招标，确定的招标程序如下： （1）成立该工程招标领导机构；（2）委托招标代理机构代理招标；（3）发出投标邀请书；（4）对报名参加投标者进行资格预审，并将结果通知合格的申请投标人；（5）向所有获得投标资格的投标人

6、发售招标文件；（6）召开投标预备会； （7）招标文件的澄清与修改；（8）建立评标组织，制定标底和评标、定标办法；（9）召开开标会议，审查投标书； （10）组织评标；（11）与合格的投标者进行质疑澄清； （12）决定中标单位；（13）发出中标通知书；（14）建设单位与中标单位签订承发包合同。,问题：1.指出上述招标程序中的不妥和不完善之处。 2.该工程共有七家投标人投标，在开标过程中，出现如下情况： （1）其中一家投标人的投标书没有按照招标文件的要求进行密封和加盖企业法人印章，经招标监督机构认定，该投标做无效投标处理； （2）其中一家投标人提供的企业法定代表人委托书是复印件，经招标监督机构认定，

7、该投标做无效投标处理； （3）开标人发现剩余的五家投标人中，有一家的投标报价与标底价格相差较大，经现场商议，也作为无效投标处理。 指明以上处理是否正确，并说明原因。 3.建设单位从建设项目投资控制角度考虑，倾向于采用固定总价合同。固定总价合同具有什么特点？,解答：1. 不妥和不完善之处： 第（3）条发出招标邀请书不妥，应为发布（或刊登）招标通告（或公告）。 第（4）条将资格预审结果仅通知合格的申请投标人不妥，资格预审的结果应通知到所有投标人。 第（6）条召开投标预备会前应先组织投标单位踏勘现场。 第（8）条制定标底和评标定标办法不妥，该工作不应安排在此处进行。,2. 开标过程的情况处理判定：

8、第（1）的处理是正确的，投标书必须密封和加盖企业法人代表印章。 第（2）的处理是正确的，企业法定代表人的委托书必须是原件。 第（3）的处理是不正确的，投标报价与标底价格有较大差异不能作为判定是否为无效投标的依据。,4. 固定总价合同的特点： （1）便于业主（或建设单位）投资的控制。 （2）对承包人来说要承担较大的风险（或发包人承担的风险较小）。 （3）应在合同中确定一个完成项目总价。 （4）有利于在评标时确定报价最低的承包商。,【案例】某工程基坑开挖后发现有城市供水管道横跨基坑，须将供水管道改线并对地基进行处理。为此，业主以书面形式通知施工单位停工10天，并同意合同工期顺延10天。为确保继续施

9、工，要求工人、施工机械等不要撤离施工现场，但在通知中未涉及由此造成施工单位停工损失如何处理。施工单位认为对其损失过大，意欲索赔。 问题： 1.索赔能否成立，索赔证据是什么？ 2.由此引起的损失费用项目有哪些？ 3.如果提出索赔要求，应向业主提供哪些索赔文件？,解答： 1.索赔成立。这是因业主的原因造成的施工临时中断，从而导致承包商工期施工的拖延和费用支出的增加，因而承包商可提出索赔。 索赔证据为业主以书面形式提出的要求停工通知书。这符合索赔证据的要求中“索赔证据应具有法律证明效力”一条的要求。 2.此事项造成的后果是承包商的工人、施工机械等在施工现场窝工10天，给承包商造成的损失主要是现场窝工

10、的损失，因此承包商的损失费用项目主要有： （1）10天的人工窝工费（注意：不是10天的人工费或降效增加的人工费）； （2）10天的机械台班窝工费； （3）由于10天的停工而增加的现场管理费，也即延误停工期间的工地管理费。损失费用项目不包括总部管理费、利润等。,3.索赔文件是承包商向业主索赔的正式书面材料，一般由以下三个部分组成： （1）索赔信。主要是说明索赔事项，列举索赔理由，提出索赔要求。 （2）索赔报告。这是索赔材料的正文，其主要内容是事实与理由，即叙述客观事实，合理引用合同条款，建立事实与损失之间的因果关系，说明索赔的合理合法性，从而提出要求补偿的金额及工期。 （3）附件。包括索赔证据和

11、详细计算书。其作用是为所列举的事实、理由以及所要求的补偿提供证明材料。,【案例】某建筑公司（乙方）于某年4月20日与某厂（甲方）签订了修建建筑面积为3000m2工业厂房（带地下室）的施工合同。乙方编制的施工方案和进度计划已获工程师批准。该工程的基坑开挖土方量为4500m3，假设直接费单价为4.2元/m3，综合费率为直接费的20%。该基坑施工方案规定：土方工程采用租赁一台斗容量为1m3的反铲挖掘机施工（租赁费450元/台班）。甲、乙双方合同约定5月11日开工，5月20日完工。在实际施工中发生了如下事件： 事件1：因租赁的挖掘机大修，晚开工2天，造成人员窝工10个工日； 事件2：施工过程中，因遇软

12、土层，接到工程师5月15日停工的指令，进行地质复查，配合用工15个工日； 事件3：5月19日接到工程师于5月20日复工令，同时提出基坑开挖深度加深2m的设计变更通知单，由此增加土方开挖量900m3； 事件4：5月20日5月22日，因下大雨迫使基坑开挖暂停，造成人员窝工10个工日； 事件5：5月23日用30个工日修复冲坏的永久道路，5月24日恢复挖掘工作，最终基坑于5月30日挖坑完毕。,问题： 1.建筑公司对上述哪些事件可以向厂方要求索赔，哪些事件不可以要求索赔，并说明原因。 2.每项事件工期索赔各是多少天？总工期索赔是多少天？ 3.假设人工费单价为23元/工日，因增加用工所需的管理费用为增加人

13、工费的30%，则合理的费用索赔总额是多少？,解答： 1. 对索赔要求的判定： 事件1：索赔不成立。因此事件发生原因属承包商自身责任。 事件2：索赔成立。因该施工地质条件的变化是任何一个有经验的承包商所无法合理预见的。 事件3：索赔成立。这是因设计变更引发的索赔。 事件4：索赔成立。这是因特殊反常的恶劣天气造成工程延误。 事件5：索赔成立。因恶劣的自然条件或不可抗力引起的工程损坏及修复应由业主承担责任。,2. 各事件工期索赔的计算： 事件2：索赔工期5天（5月15日5月19日）。 事件3：索赔工期2天。因增加工程量引起的工期延长，按批准的施工进度计划计算。原计划每天完成工程量：4500/10 =

14、450（m3），现增加工程量900 m3，因此应增加工期为：900/450 =2天 事件4：索赔工期3天（5月20日5月22日）; 因自然灾害造成的工期延误属于工期索赔的范畴。 事件5：索赔工期1天（5月23日） 工程修复导致的工期延长责任由业主承担。 共计索赔工期为：5+2+3+1=11天,3. 合理的索赔费用计算： 事件2：（1）人工费：1523 = 345元（注：增加的人工费应按人工费单价计算）（2）机械费：4505=2250（元）（注：机械窝工，其费用应按租赁费计算）（3）管理费：34530%=103.5（元）（注：题目中条件为管理费增加人工费的30%，与机械费等无关） 事件3：可直接按土方开挖单价计算：9004.2（1+20%）=4536（元） 事件4：费用索赔不成立。（注：因自然灾害造成的承包商窝工损失由承包上自行承担） 事件5：（1）人工费：3023=690（元） （2）机械费：4501=450元（注：不要忘记此时机械窝工1天） （3）管理费：69030%=207（元） 合计可索赔费用为：345+2250+103.5+4536+690+450+207=8581.5(元),