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1、中熙西平项目前期物业建议,东莞中原 事业一部,城市门庭，CLD之上,大背景危机之后伴随新生，转型必将带来飞跃。东莞，正处于下一次新生与飞跃的前行路上！,宏观篇 危机与转型,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、东莞社会发展状况分析 东莞经济现状及走势 东莞城市定位及规划 二、东莞近年商品房走势 市场供应量分析 市场成交量分析 市场价格走势分析 市场发展趋势分析,08年中国综合实力百强城市12位 08年中国城市成长竞争力前14名 08年中国城市投资环境前8名 08年中国城市整体综合前15名,截止09年上半年，东莞经济总量跃居全国地级市第一位，全市生产总值、城镇居民
2、可支配收入和农村居民人均纯收入，分别是1978年的120倍、84倍和76倍.,经济底蕴雄厚未来发展看好下一个深圳！,1、东莞经济描述,虽然整体增幅不明显，但上半年东莞人均GDP增长7.5%，人均购买力持续提升； 上半年城市居民人均支配收入18231元，同比增长9.9%，市民收入稳定增长； 1-5月第三产业增长14.7%，未来2年带来大量三高人群，购房需求潜力巨大；,2、东莞经济现状,消费及购买力稳步提升,东莞7月外贸出口额增长幅度较大，比6月增长13.3%； 引进内资项目513宗，协议投资额154.9亿元，增长14.7%； 外贸复苏，降幅收窄，一些重点外贸业逆势快速增长。,2、东莞经济现状,外
3、贸持续复苏产业结构优化,东莞09年全年GDP保10%！ 基础建设和房地产开放将是政府实现目标的两大借力点。,3、东莞经济走势,09年政府将投资1400亿四大工程！ 基础设施、现代产业体系、城市功能配套、生态环境。,经济持续回升，城建投资猛增，将带热新一轮房地产开发！,西平与宏图顺势而出,珠三角改革发展纲要(2008-2020年) 将东莞纳入珠江口东岸地区，大力推进该片区的国际化。 加快东莞产业结构升级:加快加工制造业转型升级,建设松山湖科技产业园。大力发展金融、商务会展、物流、科技服务、文化创意等服务业。 。,3、东莞城市发展,城市地位提升，加快融入珠三角,1）城市定位,打造一核三带五功能区，
4、形成由城区为核心，松山湖-生态园、虎门-长安-厚街、常平-樟木头-塘厦三大产业带以及五大功能区组成的产业空间布局体系。 东莞市产业调整规划(20082017),3、东莞城市发展,2）城市规划,核心,产 业 带,产 业 带,产 业 带,产业带,产业带,产业带,产业带,产业带,城区为轴，发展向南,政府语录南城坚持以科学发展观为统领，树立深圳福田为学习标杆，结合自身独特区位、交通优势和环境优势，高标准、高档次地制定布局规划，打造“五大功能板块”，全面加快城市现代化建设步伐。,5大版块鸿福商圈、西平片区、中央生活、总部经济、水濂山板块。,总部 经济,东莞“福田”城市向南发展,3、东莞城市发展,3）南城
5、规划,城市升级 经济回升 产业转型 片区规划,东莞楼市大有可为！,居住环境提升,城市消费加强,带来高购买力,未来潜力巨大,宏观篇 危机与转型,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,项目篇 借势与创新,一、东莞社会发展状况分析 东莞经济现状及走势 东莞城市定位及规划 二、东莞近年商品房走势 市场供应量分析 市场成交量分析 市场价格走势分析 市场发展趋势分析,1、土地成交 商住用地成交逐步放量，平均楼面地价呈现平稳上涨态势。,08年下半年由于楼市调整及金融危机深度影响，土地流拍严重；但09年随着经济逐步复苏及楼市回升，在回笼资金后，面对较低的地价，成交逐步活跃回暖，尤其集中在南城/西平。,1、土
6、地供应 政府拉动内需投资城建，将促下半年东莞土地的供应加大；,据中原监测第三季度约有30万用地集中上市交易，而受政府拉动内需的影响，以及宏图总部经济的规划出炉，第四季度的土地供应量将进一步加大，南城及宏图片区尤其明显。,08年调整以来，新增供应持续减缓，而09年上半年仅219万，预计下半年约200万，创出六年来新低。但随着近期成交土地的面市，预计2010年新增供应将大幅放量。,2、商品房新增供应 上半年“忙于成交”，新增供应放缓，但随着资金回笼开发加快，1年内将迎来新一轮供应。,短期偏紧，长期放量,2、商品房在售存量 截至7月，全市商品房可售存量共612.4万，环比下降2.7%，依旧呈现持续回
7、落态势。,从走势图来看，目前市场整体销售率已超70%，而新增供应不多，上半年供应偏紧，需求旺盛，但随着下半年推货加快，预计未来1年内在售存量将重新回升。,3、商品房成交量 相比08年，09年上半年东莞楼市成交持续回暖，成交面积和金额同比大幅增长，超过八成。,2009年上半年东莞共有246个项目有商品房成交，比去年同期多了50个项目，说明市场回暖后原来没有出货的项目也等来了出货的机会，整体成交量接近2007年上半年水平。,需求稳步回升,3、商品房成交户型 由于供应较少，首次置业需求释放受阻，但依旧是成交的主流户型，而改善型需求大幅释放，比例提升。,120以上（含拼合户型）户型成交比重为36.39
8、%，较去年大幅提高；而100-120中等户型成交比重则下降到14.95%。,3、商品房成交均价 上半年东莞商品房均价6160元/，环比下降1.36%，但从2-6月价格保持平稳回升。,洋房及公寓在成交大幅放量的支撑下，成交均价在上半年双双触底回升，洋房均价为5303元/，环比上升4.64%，同比下降7.24%；公寓均价为5650元/，环比上升3.54%，同比下降9.03%。,3、商品房成交总价 30-50万元总价为成交的主力区间，而超100万的成交总价比重保持稳定，高购买力旺盛。,50万元以上总价比重下降，表明相对08年，上半年置业成本大幅下降。另外，由于上半年改善型需求集中释放，大户型甚至超大
9、户型的成交比重较高，占比接近10%。,商品房走势,资金回笼，拿地开发加快，供应迅猛； 通胀预期加剧，资金持续流入楼市； 未来1年预期东莞土地交易温和放量； 优质个盘热销，房价持续反弹后站稳； 从上半年量价齐升到7-8月量缩价稳，政策调控效应显现，短期内小幅调整。,整体看来，东莞楼市正处于周期性的上升复苏期。,牛市前奏,宏观篇 危机与低谷,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、东莞楼市整体在售分析 城区四大板块在售扫描 南城及西平典型项分析 其他三区典型项目分析 二、东莞楼市潜在供应分析 城区四大板块潜在供应 南城片区整体供应分析 西平片区重点供应,东莞市区4大片
10、区,南城 在售楼盘45个 井喷,东城 在售楼盘31个 萎缩,万江 在售楼盘10个 稳定,莞城 在售楼盘7个 萎缩,南城成为东莞楼市的领头羊，仅东城能在成交面积、套数、价格上与南城抗衡。而随着配套完善及开发加快，南城将成为引导城区楼市的风向标，也必将引来各路房企的短兵相接，在竞争加剧的同时，将进一步凸显南城的城市中心地位。,城区四大片区上半年量价情况,南城典型项目中信凯旋国际,一期首批单位1-7栋，共744套，以75平米一房和134三房为主，三房面积与本项相似！,宏图片区2009年全新楼盘，热点片区及中信实力打造，项目引起市场高度关注，但目前配套非常不完善，主要面向白领客户。,潜在竞争万科金域华
11、府,一期效果图,一期主要以中小户型为主，超高赠送率，带装修发售，9月19日体验中心开放，10月中旬发售，将有力冲击本项目所在的南城片区。,首批单位,位于中央生活区，50万平米大盘，万科品牌影响力将吸引潜在客户对比，超高赠送率及带装修发售对中青年客户吸引力较大。,东城典型项目天骄峰景,占地面积：15万 建筑面积：45万 主力户型：140-160平米三房、180-250平米四房、260-350平米五六房 产品赠送：入户花园、阳台、凸窗 销售动态：最新均价约8500元，目前 12-14栋“国阕”组团认筹中。,借鉴：园林狭长布局及顶级元素（日本黑松等），高智能化附加值，成为东莞豪宅标杆。规避：营销费用
12、达5%，成本偏高。,人工湖,莞城典型项目塞纳河畔,一期占地面积：约3万 一期建筑面积：约12万 户型配比：119-133平三房60%，兼顾85-95平二房15%，145-165平四房25%； 产品赠送：入户花园、阳台、凸窗 销售动态：目前均价5600元/平米，一期5栋，余200套，以130-151平三四房居多。 项目风格：园林及建筑均为法式,借鉴：立面品质高档，产品有一定赠送，通过学位营销；规避：140-151平四房滞销，楼间距短/园林分散，展示滞后！,波塞冬喷泉全球仅3处,万江典型项目滨江公馆,占地面积：约10万 建筑面积：约26万 户型配比：80-90平（赠送前）三房70%，少量70平三房
13、、128-140平四房 产品赠送：阳台、镂空花架 销售动态：目前均价5100元/平米，一期售罄，正在筹备1#相关工作 风格：园林英伦台式，建筑英伦现代,借鉴：赠送20%-30%，立面品质感强，楼间距宽，片区最高价楼盘；规避：工程配合及展示相对滞后，错失最佳推货的时机！,1000泳池,宏观篇 危机与低谷,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、东莞楼市整体在售分析 城区四大板块在售扫描 南城及西平典型项分析 其他三区典型项目分析 二、东莞楼市潜在供应分析 城区四大板块潜在供应 南城片区整体供应分析 西平片区整体潜在供应,1、四大城区存量及潜在供应,存量南城仍城区楼市
14、的主力，主要原因是上半年新增供应及下半年的潜在供应最多。,2、各类物业库存状况,车库、商铺、写字楼等非住宅滞销严重，其中车库尤其明显；住宅部分，洋房库存最大，但空置率只有12。5，,洋房供求趋于合理,3、各类物业潜在供应,住宅供应182.71万，其中普通住宅151.74万，其中洋房与上半年持平，但比例小幅上升，公寓供应上升最明显；非住宅，商铺及写字楼供应回落明显。,中小户供应增多,在售项目,待售项目,百悦尚城,国际公馆,金域中央,御泉山,凯旋国际,东骏豪苑,天利中央,金域华府,御花苑,森林湖,金色华庭,景湖时代,景湖名郡,中信地王,4、南城主要供应分布,黄旗印象,江南第一城,周边在售少潜在供应
15、多,5、片区潜在供应,潜在供应项目六个，除景湖时代及金色华庭三期外，其它处于在前期规划，按国土局要求二年内动工，预计2010-2012年集中爆发。,1年内近20万供应抢占市场先机,景湖九期,景湖十期,天利 中央,中信地王,金色华庭,景湖时代城,6、片区潜在项目分布,近期待拍卖地块 占地：32521平米 容积率：2.45 不用90/70限制,片区竞争特征,1、现有及潜在供应以中等偏小户为主； 2、公寓类及大户型面临“逐步稀缺”； 3、开发商实力较强，丰富的开发经验； 4、都缺乏外部景观资源，多为内部造景.,中大盘/大品牌/高品质！ 片区产品交叉竞争严重 项目凭借什么突围？,宏观篇 危机与低谷,微
16、观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,项目篇 借势与创新,东莞中原三级地铺 调查对象： 深访20批（潜在客户） 问卷150批（景湖花园、景湖蓝郡、景湖春晓、中信凯旋城、中信阳光澳园） 地点：东泰分行,调研目的 了解潜在客户的购房需求及购买特征，为前期产品规划设计提供依据。 2、调研背景、方式 背景：项目属于前期产品规划阶段； 方式：“深度访谈+问卷调查”两种方式，利用中原片区项目及三级地铺。,Q1：对项目片区的认知程度？,82%受访者知道西平，其中66%听说那边规划不错，适合居住； 西平片区认知度较高！,Q2：购买新房的居住人口？,绝大部购房者主要为三口之家（69%）； 其次二口之家（16%），准备结婚买房，四口及以上占15%；,Q3：对购房的面积、户型、区域需求取向？,购房
