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1、项目管理手册*有限公司项目管理手册编制日期：2015年10月16日目录目录1第一章 总说明3第二章 成本管理4第一节 成本构成4第二节 成本管理方法4第三节 项目成本核算表7第三章 进度管理10第一节 进度控制的概念10第二节 进度控制的方法11第三节 进度管理检查表15第四章 质量控制16第一节 质量控制的概念16第二节 质量控制要点16第三节 影响因素16第四节 评分表格19第五节 质量控制流程及要点21第六节 质量专题研讨会52第五章 安全管理53第一节 总则53第二节 检查、分类及评分方法54第三节 检查评分表56第六章 合同管理78第一节 总则78第二节 各部门职责78第三节 合同签
2、订80第四节 合同履行82第五节 合同履行评价83第六节 附表84第七章 招标管理88第一节 总则88第二节 招标范围88第三节 招标流程89第四节 附件90第八章 组织协调123第一节 原则123第二节 内容124第九章 附则128第 125 页 共 128 页第一章 总说明一、为进一步贯彻#科技有限公司管理理念，推进精细化管理战略，理顺项目管理职能，规范施工项目管理和生产要素市场行为，全面、高效地完成项目目标，提高项目经济效益，促进企业做大做强，特制订本管理手册。二、本管理手册依据住建部建设工程项目管理规范和建设工程有关规定，参照国家有关的法律法规和公司相关规定，结合公司项目管理的实际状况
3、，按施工项目管理程序编制。三、本管理手册实施目的是要求项目管理科学化、规范化运作，因此在项目实施过程中，要科学地把握项目规律，创造性地工作，要以岗位责任书为依据，以质量、安全、工期、文明施工为基础，全面开展项目管理工作。四、本管理手册分为成本、进度、质量、安全、合同、招标、组织协调、附则八个部分。第二章 成本管理第一节 成本构成建筑工程是一项复杂而系统的活动，涉及大量的资金、人力以及政府和企业的各个部门，它具有全面系统性、地域性、长期性、高风险性等特点，因此合理控制建筑工程成本对项目的成败至关重要。项目的成本构成主要包括以下几个方面：(1) 土地成本，包括土地出让金及征地费、基础设施配套费用、
4、拆迁安置补偿费；(2) 前期费用，包括项目可行性研究费、水文地质勘察、规划、设计、“五通一平”和市政配套费等开发工程费支出；(3) 建安工程费，包括直接费、间接费、利润和税金；(4) 市政基础设施费，包括城市供水、城市排水管道设施、公交、市政设施，城市环卫设施以及其他市政公用设施；(5) 不可预见费，为上述各项费用的3%-7%估算；(6) 财务费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用；(7) 管理费，包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、失业保险费、诉讼费、坏账损失、销售费用及其他管理费用；(8) 营业税金及附加，根据当地有关
5、法规标准估算。第二节 成本管理方法2.1 立项决策阶段本阶段对项目成本控制有重要作用，核心工作是编制投资估算。确切的投资估算值对于初步设计概算、施工图预算、竣工结算都有重要意义。投资估算的重点包括项目市场定位、成本费用的经济可行性、投资回报率如何、项目风险可控，以以上重点为原则，编制投资估算。投资估算对项目成败起着关键作用，项目的策划对总成本的影响很大，为此首先要做好市场调研，进行投资成本估算，做到项目前期初步成本控制。土地费用是本阶段的一个重点，主要包括土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费等，开发企业可通过拍卖、招标的方式获得土地使用权。为此开发企业要确定合理的项目的选址，明确土地成本的心
6、理价位，避免恶性竞拍土地给企业带来负担。最后要选定合理的规划设计方案，以把工程造价控制在适度范围内。具体表格详见本章第三节项目成本核算表。2.2 设计阶段2.2.1 认真比选方案。为了提高回报效果，初步方案应进行各方案比选，从中选取技术先进、经济合理、兼顾建设与使用、近期与远期相结 合的最佳设计方案。2.2.2 进行限额设计。项目造价目标按专业构成逐层分解，要求设计人 员在建筑平面、结构设计、机电设备、材料选用等方面进行设计挖 潜，用价值工程等方法进行比较、论证，在保证功能的前提下，最大限度地节约工程造价。另一方面，对整个项目的建筑品质、园区的综合布置、污水处理、智能化布置等做细致研究，并注重
7、征求各方意见，避免因项目总体规划的失策导致施工过程中发生重大变动，甚至重新设计。2.3 招投标阶段2.3.1尽量采用施工图招标，施工图比较完备的情况下，采用总价包干形式，有利于造价的控制。也可采用工程量清单进行报价，使投标单位可以集中精力进行单价分析和施工方案编写，避免各投标单位所报工程量相差太远，利于评标和选择合适的施工单位。2.3.2选择信誉高、工期短、技术力量强、施工质量好、造价适中的施工单位。在条件成熟或积累开发经验的同时，建立长期合作的战略联盟。2.4 施工阶段施工阶段是施工单位按合同要求完成项目的施工、竣工和投产，达到项目预期目标，实现投资效益。施工阶段是项目实施的关键阶段也是人材
8、机消耗的主要阶段。本阶段成本控制的措施有:首先要制定合理的招标文件，选定中标施工单位后，要认真审核施工组织设计和作业方案，尽量减少工程变更和现场签证，从而控制工程成本。要减少变更和签证就要严格审核图纸，组织各方进行图纸会审，进一步优化图纸，从而有效控制工程成本。由于建设项目周期长，在施工过程中材料型号、价格等会出现变动现场签证在所难免，为此要对施工现场签证价格进行有效控制。现场签证人员要严格控制工程造价，提高造价意识，了解定额费用的组成，认真签证，保证签证内容与工程实际相符合。提高设计管理力度，避免同一工程内容重复签证，减少给签证工作带来的麻烦。其次，在材料控制上，要根据施工进度状况按材料消耗
9、定额合理用料。最后对工程款的拨付要严格按照合同约定，并根据施工单位实际完工量到现场确认再予以拨付，以便掌握主动控制成本。针对慧谷科技园项目，施工阶段控制成本主要体现在每月与总包单位确定本月完成工程量，计算出本月完成产值。2.5 竣工阶段该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用。使审核后的结算真正体现工程实际造价。项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在建设项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于项目资金
10、的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，建设项目投资才能真正可控，管理才会出效益。第三节 项目成本核算表序号慧谷科技园厂房高层万平米万平米控制指标（元/）总投资（万元）控制指标（元/）总投资（万元）一土地费1土地补偿费2契税3土地交易费4拆迁及管理费二前期工程费1临电工程费2临水工程费3临路工程费4勘察费5临时设施(五通一平)6规划管理费7规划设计费8施工图设计费9环境设计费10综合管网设计费11外网二次网设计费12人防异地结建费13招投标费14墙改费15日照分析16施工图审查费17勘查、放线费18产权登记费19销售许可证及面积测量20门牌制作21地籍地形图、核地22合同审查费23水泥专项
11、基金24噪音及排污费25避雷监测费26消防费27抗震设防评估费28大配套费29渣土处置费30旧城改造费31水土保持设施补偿费32可研费三建安工程费1地基处理2建安工程费2.1总包工程2.2土方工程2.3外墙门窗2.4消防工程2.5地暖2.6空调3电梯4建安工程预算编制费5工程监理费6沉降观测7质量监督检测费8人防设施9担保及保险费四市政基础设施费1供电2供水3排水工程4供热5燃气6综合管网7景观道路工程7.1景观工程7.2道路工程五不可预见费六直接成本小计七财务费用八管理费用九营业税金及附加十合计第三章 进度管理第一节 进度控制的概念建设项目进度控制是指根据进度总目标的要求和资源优化配置的原则
12、编制周密合理的进度计划，并以此为指导，对工程施工进度进行跟踪检查、分析、调整与控制，以确保进度总目标实现的行为过程。在项目的整个生命周期的各个阶段，影响进度的因素很多，就实施阶段而言，主要有以下几个方面：1.1 组织管理高效率的项目管理体制和健全的项目管理组织机构，是工程进度控制的组织保证。1.2 项目计划项目计划就是根据项目目标的要求，对项目实施中的各种工作做出周密安排。1.3 合同如果一个合同内容缺项漏项，表述模棱两可，双方的责、权、利不明确，在合同履行中经常出现分歧而需要协调，处理不好，将影响合同的正常履行，影响工程进度。1.4要素包括劳动者、劳动材料、机械设备、资金和管理。1.5 建设环境任何项目的建设，都受到建设环境的影响。如当地的气象、气候、水文、地质以及社会环境的影响。第二节 进度控制的方法在工程项目实施阶段,参与各方都着力于对项目进度进行有效控制。从项目建设单位的角度出发,通过工程实例将PDCA循环管理理论程序引入工程项目进度管理中,以实现对项目实施进度进行科学性的控制
