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1、2018佛山房地产市场年报佛山经纬市场研究中心2019年1月特别声明：本报告采用之基础数据均来源于佛山房产信息网及顺德区商品房交易信息网签约数据，网上签约数据有一定程度的滞后性，谨供内部参考之用，不作为投资置业依据，未经允许不得公开。最终数据，以佛山市住建局公布数据为准。引用本文内容，请注明出处。任何侵权行为，我司将保留追究法律责任之权利。如有疑问，请联系：佛山经纬研究中心麦小姐13630126603【编委会总顾问】区俊文【编委会顾问】吴伟才、陈志远、陆智英、李福熙、郭海晓、湛婉雯【主编】麦少荘、罗靖【编委】柯迪安（国内市场及房企动态）何昕伦（土地市场、商业市场）梁德权（佛山住宅市场）罗智文（
2、禅城市场）李凯俊（南海市场）李敏乔（顺德市场、附录）梁景文（三水、高明市场）李嘉琪（商业市场）罗靖（江门市场）01 宏观经济与政策环境目录CONTENTS02 国内土地市场与房企动态03 佛山土地市场运行情况04 佛山新建住宅市场运行情况0605 佛山商业市场运行情况附录一：佛山重点交通、规划附录二：2018年江门房地产简报01 宏观经济与政策环境走向仍不明确，2019年美国加息预期或加大全球经济风险n 中美关系短期缓和，长期走向仍不明确。中美贸易争端长期走向仍不明确，这将进一步影响未来经济形势走向。短期内中国将继续进行“逆周期调节”，但力度仍不足以对冲增长下行压力。若中美两国达成进一步协议，
3、对外贸易压力将有所缓和，利于经济运行保持平稳，否则，经济数据走弱或要求货币政策有进一步的调整，明年仍有再次降准的可能。n人民币汇率短期企稳，外汇流出压力缓和。近期央行为稳定汇率开启多种调节手段，叠加美元加息预期缓和，短期内人民币汇率有企稳迹象，叠加我国外汇严监管下，外汇储备流出压力或将继续放缓。n全球风险加大。各经济主体的经济增速呈不同程度放缓或下滑，其中美国经济增速由过热转向均衡，而美国持续加息可能引发全球经济波动；欧洲经济增长进一步放缓，债务风险犹存；新兴经济体则受到出口红利减弱影响，面临贸易局势趋紧、金融条件收紧、货币贬值等压力。中美贸易重要的事件回顾： 2018/3/9 美国总统特朗普
4、在白宫正式签署了命令，将于15天后对进口的钢铁和铝分别征收25%和10%的关税。 2018/3/22 美国总统特朗普签署备忘录，基于对华“301”报告，指令对中国进口的约600亿商品大规模征收25%的关税，并限制中国企业对美投资并购。 2018/9/24 美国对约2000亿美元的中国进口商品征收额外10%的关税。 中国进行反击，对约600亿美元的美国进口商品额外加征5%-10%的关税，并发布关于中美经贸摩擦的事实和中方立场白皮书。 11月底，中美两国元首就有关经贸问题达成共识。（资料来源：中国指数研究院综合整理）较大的资金压力，迫使融资模式加速转变2012-2018年全国新增信贷规模和社融规模
5、走势（数单位：亿元据来新增人民币贷款规模社会融资规模增量源：40000中国统计30000局、东20000方财富10000网）011月部分房企已发行及拟发行融资情况发行时间房企名称债券类型规模利率11.07龙湖集团公司债20亿元4.80%11.07隆基泰和可转换票据1.61亿港元12.00%11.08华夏幸福高级无抵押定息债券1亿美元9.00%11.08华远地产海外债券2亿美元11.00%11.08中国恒大优先票据5.65亿美元11.00%11.08中国恒大优先票据6.45亿美元13.00%11.08中国恒大优先票据5.9亿美元13.75%11.12陆家嘴公司债10亿元4.15%11.12金隅集
6、团ABS4.1亿元5.00%11.12滨江集团短期融资9亿元5.90%11.12金辉集团公司债4亿元7.50%11.06-11.08建发股份超短期融资三次合计15亿元平均3.69%11.13华夏幸福公司债80亿元11.14融创中国公司债10.1亿元7.50%11.14阳光城公司债11亿元7.50%11.14上海豫园公司债45亿元11.15美的置业公司债10亿元7.50%11.15雅居乐优先票据4亿美元9.50%11.15合景泰富优先票据4亿美元9.85%11.15龙湖集团住房租赁专项债50亿元11.15龙湖集团公司债55亿元11.16万科A中期票据20亿元4.03%11.17碧桂园可转换债10
7、亿美元11.19福晟集团公司债10亿元7.90%11.19中国恒大优先票据10亿美元11.00%11.19葛洲坝住房租赁专项债28亿元11.19华夏控股短期公司债40亿元11.20龙光地产公司债24.9亿元5.98%11.20时代中国优先票据3亿美元10.95%11.20首创股份绿色公司债20亿元11.20花样年公司债29亿元11.21新城控股公司债12亿元7.50%11.27龙湖集团公司债20亿元4.80%11.27富力地产短期融资券10亿元5.50%11.27光明地产中期票据6.6亿元6.25%11.27福晟集团公司债10亿元7.90%11.27鑫苑置业公司债6亿元8.50%11.27保利
8、发展永续中期票据100亿元11.27绿城地产中期票据10亿元11.27城投控股中期票据35亿元11.28金地集团短期融资券30亿元4.07%11.28首创股份绿色公司债20亿元4.24%11.28华远地产短期融资券15亿元4.88%11.28绿地控股中期票据2.8亿美元9.13%11.28弘阳地产优先票据1.8亿美元13.50%11.29正荣地产资产支持证券10亿元7.20%11.30融创中国美元优先票据3.5亿美元8.63%11.30中国金茂优先担保永久资本证券3亿美元6.90%11.30恒大地产ABS12.43亿元11.30首开股份超短期融资10亿元3.30%11.30华夏幸福无抵押定息债
9、券1亿元9.00%（数据来源：诸葛找房报告）15200 125002012.012012.042012.072012.102013.012013.042013.072013.102014.012014.042014.072014.102015.012015.042015.072015.102016.012016.042016.072016.102017.012017.042017.072017.102018.012018.042018.072018.10n 年末融资环境好转，11月房企密集融资超千亿，缓解“钱荒”。“紧信贷”“强监管”下，政府相关部门强化房地产行业去杠杆，进一步严控房地产金融业
10、务风险，加之房企债务还款高峰期到来，令房企面临较大的现金流压力和还债压力。据同策研究院发布数据显示，10月份40家典型上市房企融资总额仅392.65亿元，首次跌破400亿元大关，更创下自2017年1月以来最低值。11月多家房企密集融资，借新债还旧债居多，融资规模超1000亿元。n 房地产融资模式加速转变。近年中央加大对住房租赁市场的金融支持力度，支持不动产证券化，包括支持发行公司信用类债券、资产支持债券等，为类REITs、MBS的发展提供政策支持和市场基础。另一方面，银行间融资对房地产企业逐步放开，令房地产融资模式加速转变。今年中央多次表态调控不放松，调控由“控”转“稳”，引导市场预期合理回归
11、宏观经济与政策环境（资料来源：中国指数研究院综合整理）时间内容2017年4月25日要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制2017年7月24日要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制2017年12月8日加快住房制度改革和长效机制建设2018年4月23日要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督、消除隐患2018年7月31日下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供需平衡，合理引导预期、整治市场秩序、坚决遏制房价上涨。加快促进房地产市场平稳健康发展长效机制2018年10月31日未提及房地产，强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”2018年12
12、月13日未提及房地产，提出“统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间”，再次强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”n2017年3月调控加码以来中央政治局会议关于房地产的表述（资料来源：恒大研究院）n2010年以来中央经济工作会议关于房地产政策表述时间内容2010年12月10-12日加快推进住房保障体系建设，大力发展公共租赁住房，形成保障性住房体系和商品房体系。2011年12月12-14日坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。2012年12月15-16日要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。2013年12月15-16日加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。2014年12月9-11日未提及房地产2015年12月9-11日化解房地产库存。发展住房租赁市场。要取消过时的限制性措施。2016年12月14-16日坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2017年
