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1、我国宏观经济环境分析及房地产发展形势分析一、经济环境分析继美国引爆金融危机，经济跌入低谷后，欧洲经济在希腊危机后进入冰点，目前貌似以我国为代表亚洲经济迅速回暖，大有独领风骚的姿态。而实际上，我们2009年的经济高增长，是建立在4万亿的政府基础建设投资上的，是建立在国家部分失真的统计数据上的，是建立在房地产市场的新一轮上涨引领的资产价格上涨基础上的，是建立在大量的外资在人民币升值预期下涌入我国避险的形势下的，是建立在。1、实体经济事实上，我们的实体经济是饱受摧残的，特别是基础制造业企业大量的倒闭，大量的厂房倒闭，大量的工人失业（很多农民工回流到农村，官方的失业统计数据没有考虑到这部分人）。因此，
2、政府今年提出要转型，要调结构，CCTV的新闻联播也持续地宣传报道成功转型和结构调整的企业。但是，对于实体经济的转型痛苦要做好充分的思想准备。配套的政策使实体经济继续紧缩，所有的出口行业都在过大关，出口退税的改变影响的不是几个行业几千家企业，而是中国经济结构转型需要直面的巨大代价，仅珠三角一地就可能有上千家制造企业要退出市场。当然，无需讳言，发达的服务业所需要的信用市场与政府组织架构还未形成，我国服务与高科技企业并未真正起飞。因此，我们的经济可能面临新一轮的紧缩。而今年新一轮的物价上涨，倒逼企业全面加薪的现象，必然进一步打击实体经济复苏。2010年的经济总体走势很可能是前高后稳，后期逐渐回落。如
3、果美国和欧洲的经济形势进一步恶化，在全球经济一体化的背景下，不排除最终将我们拉进泥潭的可能。2、通胀去年政府推出的4万亿投资，4万亿将从基础建设传递到经济生活的各个角落，货币多了，物价上涨也就顺理成章。同时，人民币汇率短期并不一定存在单向做多的动力，汇率市场处于剧烈震荡之中，但人民币汇率长期存在向上动力。从汇率来看，人民币汇率升值必然在一定程度上引爆人民币资产。中国将成为世界最好的资金避险地，热钱的汹涌势必造成人民币资产价格的高涨，对通涨简直就是火上浇油。此外，以富士康为加薪为代表的国内制造企业的员工最低工资标准的提高，极有可能引发新一轮的全国加薪潮，从而推动物价的进一步上涨。3、资金资金环境
4、越来越变幻莫测、复杂无比，憧憬境外资金回流、憧憬“南水北调”并不完全虚妄，但境内资金市场一片萧肃。目前银行间拆借利率还在上升，资金面极度紧张。6月23日，shibor一月期拆息达到了创纪录的3.8796%，回到了2007-2008年时期的高点。银行间资金持续紧缩，今年还会持续下去。以往的天量资金究竟去了哪里？有观察家认为，资金仿佛进了黑洞。就像金融危机之后美国无数财富、无数货币被房地产证券化产品吞噬，当抵押品价格下降、当手中资产市价缩水，无数的财富就此被吞噬，因为世界上本无真实对应的财富存在。这时候我们才会明白，原来筹码只是筹码，并不是货币。二、房地产形势分析2010年4月，史上最严厉调控措施
5、（新国十条）出台后，房地产市场正在发生双重巨变：第一，从投资品主导的定价逐渐回归到消费品定价的市场；第二，从虚拟经济回归实体经济。这一过程漫长，却不可动摇。1、住宅地产。自2003年大多数城市居民进入商品房市场，对于普通民众而言，房地产甚至成为比股市重要的投资品种，在通货膨胀时保值增值要靠房地产，在股市下挫时要靠房地产维持财富效应，更不必提房地产对GDP的巨大影响力。2009年房地产高涨是货币水浸的结果，已经脱离了任何基本面，事实上，当城市中有30%以上的投资者主导房价时，房地产早就不是普通商品。从2009年年末开始，投资品主导的市场消失了，而本轮房地产新政就是要剥离房地产的投资品属性，因此，
6、作为重要投资品标的物、房价收入比急剧失衡的住宅地产一块首当其冲。房地产调控是让房地产回归消费品属性，让大多数人居者有其屋，过上有尊严的生活。因此，只有能够与中国经济共同成长、与居民收入相协调、消除了投资品属性的房地产，才有增值前景。而所有靠投资支撑、靠信贷泡沫，远离实体经济与民众收入基本面的房地产，将受到严重打击。因此，理论上住宅市场价格下降是长期趋势。但是基于国内通胀、保障房建设速度的进展缓慢、房地产在整体经济中的地位、目前我国面临的经济形势等因素，以后的房地产，特别是住宅产品整体走势应该在现有价格基础上保持一个相对稳定的价格和发展趋势。2、商业地产。与此相对应，住宅与商业地产市场发生两个转
7、型：有迹象显示，住宅市场投资属性减少，标志是住宅地产成交量大幅下降，出现大规模试探性降价，而参与保障房开发的企业增加。除万科、远洋、保利、首开、绿地都有进军保障房市场的计划。保障房利润低风险也低，而周转率较高；住宅物业降温的同时，商业、工业地产升温，二三线城市轨道物业被持续关注。原因是商业、工业地产与实体经济密切联系。商业地产有几大特色，看着保守，实则稳健。一是商业与工业地产需要的资金量大，不可能出现全民狂炒的现象；二是商业地产的价格稳定，回报周期长，大部分利润是靠出租套现，出租情况取决于当地工商业发展态势，不可能脱离基本面；三是商业、工业地产税收已经很高，不可能出现未来预期更高的情况。商业地
8、产销售势头不错，但相对于住宅物业，商业地产跟随实体经济而行，不可能脱离实体经济的地心引力扶摇直上。商业地产脱离基本面过多，实体经济会迫使商业地产回调。比如海南住宅地产遭遇狂炒，有投机者预炒商业地产与酒店客房，但他们很快折戟沉沙，因为海南与东南亚旅游岛相比，商业旅游地产远远称不上价廉物美。从2008年到2009年的周期，与住宅市场的疯狂不同，一线城市商业地产租金下降30%到50%，而在经济出现复苏迹象、住宅地产下降之后，商业地产受到追捧。目前商业地产已经出现一定风险。据仲量联行中国区董事柯志谦先生提供的数据，目前商业地产总体投资虽然仍有6%的正回报，但在二线城市，商业地产的出租周期已经拉长到18
9、到24个月。商业地产的泡沫受实体经济制约，如果实体经济下行，商业地产就好不到哪儿去。3、城市化是中国经济走出低谷和长期发展的必然出路，也是房地产行业的重要支撑。只有城市化才能打开中国的一个长期巨大需求,也是对冲外部需求严重萎缩的必然出路,即便没有这场世界性危机,中国也会由于长期积累的结构矛盾,必然会出现一个为城市化补课的城市化高潮。众所周知,工业化的过程也是城市化的过程，经济的现代化就是依托这两个过程完成的。这两个过程之所以不可分割,就是因为工业化所创造的现代消费品是面向城市人口的,而工业化所带来的社会分工要求,也只有在城市体系中才能得以顺利实现,所以,工业化要以城市化为基础,城市化则要靠工业
10、化来推动,从这个意义上讲,在经济现代化过程中,工业化创造供给，城市化创造需求。城市化创造需求的能力主要表现在三个方面：第一，城市化会引发大规模的投资需求，这又分成三方面，一是创造就业的生产性投资，二是基础设施投资，三是房地产投资。粗略计算，中国从20032008年，每增加一个城市人口大约会引出50万元的城镇固定资产投资。第二，城市化会引发更多的消费需求。城市人口有能力消费更多的商品，城市人口比重的提升就会带来消费总量的扩张。第三，城市化会促进服务产业的发展。比如流通与通讯服务体系、金融与法律服务体系、劳动力市场与交易体系等，医疗、娱乐的服务产业等等。而在农村这些服务产业就没有巨大发展空间。1、
11、城市化能带来多少经济增长从国际经验看,当一国处在人均收入3000美元发展阶段的时候,各国的平均城市化率在55%左右，在人口稠密的东亚地区在75%左右，服务产业比重在50%左右。而在今天的中国却只有1/3的城市人口,服务产业比重只有40%。如果把中国城市人口的比重提升到2/3，即从目前的4.5亿增加到9亿，使服务产业比重提升到50%，就可以为经济增长创造出一个长期的内需释放过程。例如,如果2008年中国的城市人口有9亿,当年的社会消费总额就需要增加55%，相当于要求GDP规模要扩大27%，如果把服务产业比重提升10个百分点，也等于为经济增长创造出10个百分点的新空间。从2003年到2008年,中
12、国的固定资产投资总额有64万亿元，其中85%是城市投资，总额超过54万亿元，同期城市人口约增加了1亿人，即每增加一个城市人口需要50万元投资额，则增加4.5亿城市人口就需要增加225万亿元投资，是去年投资额的13倍，可释放的需求空间更是巨大，并且没有造成新的过剩之忧。中国是发展中国家,在现代化道路上还有很长的路要走，现在一些主要工业品产量看似过剩,但从长期看仍远远不足，以目前陷入严重过剩困境的钢铁产业为例，发达国家在完成工业化的时候是人均年产量为700公斤到1吨，目前的钢铁产能虽已达到6.6亿吨，但是如果到2030年15.5亿人口高峰的时候，按人均700公斤计算就是近11亿吨的年需求，所以从长
13、远看，目前的过剩显然是相对的，还有着巨大的增长前景，关键看中国是否会为城市化补课。2、已经到了必须推动城市化的时刻此外,中国耕地面积很有限,随着工业化过程的推进,工业和交通、城市建设占地日益增多，吃饭和建设之间的矛盾开始激化。根据有关部门预计，到2030年中国人口还要再增加2亿以上，而根据农业部的预测,在保持18亿亩耕地与考虑入科技进步因素后，未来十几年中国的粮食总产量也只能再增加80001亿吨左右。但是根据国际经验，如果到2030年中国完成工业化的时候人口是15亿人以上，则那时对粮食的需求总量就会高达7.5亿8亿吨，比目前增加2.5亿吨以上，1亿吨的可能增产量显然是不够的，这就要求必须对土地
14、的存量格局进行大调整，以此来提高土地的使用效率。这个调整将集中在两方面,一个是要大幅度提高现有城市的土地容积率,另一个就是要通过城市化过程中农村人口向城市的转移,把农村的宅基地转变成城市化用地。目前中国的农村人口总户数有2.5亿，按每户宅基地3分即200平米计算，大约是7500万亩，如果按东亚发达经济体85%的城市化率计算，中国保留5000万农户就可以了，就可以转出80%的宅基地用于城市化，大约是6000万亩。不要小瞧这个数字，因为中国政府规划的未来十年的耕地占用总规模也只有2300万亩左右。因此，即便没有国际经济严重衰退这个背景，仅仅出于继续推动经济增长的考虑，也已经到了必须推动中国城市化进程的时刻了。只有城市化才能打开中国的一个长期巨大需求，也是对冲外部需求严重萎缩的唯一出路，而且也是中国经济在走向现代化过程中的内生性要求,即便没有这场世界性危机,中国也会由于长期积累的结构矛盾,必然会出现一个为城市化补课的城市化高潮。目前的国内国际因素都在推动中国立即推出城市化战略，我相信在政府看清了世界经济危机将长期化这个前景后，城市化就必将成为中国政府下一步的必然选择。因此，我们可以遇见，在城市化的加速推进中，对房地产行业来说，蕴含着极大的机会。特别是在中低端住宅和中小城市的房地产发展方面，机会会更大。
