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1、各地土地流转形式和内容比较(2008-11-13 15:31:27) 转载标签： 杂谈分类： 四明山水 中央允许农民以五种形式流转土地：转包、出租、互换、转让、股份合作等 一、转包 即指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后，原途次承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。 上海市拟在奉贤、金山、浦东、崇明等地各建一个“农村土地流转服务中心”，并设有政策咨询、合同签订指导等窗口，无偿为农民提供信息服务。筹备中的农村土地流转服务中心，是农村土地流转的有形市场，农民可以在市场内自主或委托流转土地。 浙江温州市各地农村近年
2、来积极创新耕地流转模式，其主要内容为农户把承包田有偿转给大户集中经营，模式包括落招投标式转包、“中转站式转包”和“中介机构合同转包”等三种。作为温州土地流转的主要模式，目前种粮大户转包模式承担着全市40%以上的早稻生产任务。“中转站式转包”：瑞安梅屿乡马中村部分粮田先由村集体承包形成基地，然后再转包给种粮大户；“中介结构合同转包”：马屿镇的种粮大户通过当地老人协会出面协调，与农民签订了转包合同，承包了1000多亩的耕地；招投标式转包“伯利特粮食专业合作社通过招投标式转包，以每亩高出当地市场价10到15元的价格，承包了1500亩水田。 二、转让 即在土地家庭承包经营的情况下，由第三者代替自己向发
3、包人履行承包合同的行为。 江苏张家港土地转让审批程序：1、转让方的土地转让申请报告及董事会决议；2、转让双方营业执照；3、受让方项目批文；4、转让双方法定代表人身份证明；5、地价评估报告或确认批复；6、转让双方签订的转让合同或协议（原件）；7、转让方原土地流转合同（原件）；8、集体建设用地使用证；9、地上物产权证及他项权利证明；10、土地使用权属管理缴费凭证；11、土地使用权收回申请表、注销土地证申请；12、其他材料。办理期限为5个工作日。 山东胶河经济区规划出1200亩高效生态示范区，引入重点项目，该项目由青岛博洋生态有限公司租用当地农民土地集中开发，现已建成200亩，该公司与100名农民签
4、订了10年土地租用合同，租金每年600元/亩，一年一交。合同约定，对于转让土地的农户，闲置劳动力优先进该公司打工，成为合同工。目前在该公司农业精品园从事农业管理和生产的有56人，全部是转让土地使用权的农户的家属。 三、互换 即承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行狡猾，同时交换相应的土地承包经营权，即“物”与“物”的交换。 天津近年来考试探索宅基地换房，促城乡统筹发展。农民以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住，原有的宅基地统一组织整理复垦。通过挂钩项目区内建新地块的有偿出让来平衡小城镇建设资金。 重庆市九龙坡从去年开始，在土地经营
5、权流转进行了一系列的改革，试行了“土地换社保”的土地流转模式。凡是拥有稳定的非农收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包权的，可以申请为城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。 四、出租 是指承包方将部分或者全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后，原来的承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。 上海金山区廊下镇采取了层层签约的土地流转形式：首先是农民将土地流转给村委会，村委会将土地流转给“金土地”，“金土地”再将土地流转给投资农业的企业。目前全市承包地出租41.1万亩，占30.6%。土地流转
6、后，农户一亩地的年纯收入是500元。可以在当地企业打工，按照每小时3.5元至4元计算，每天工作8小时，每月的最高收入可达到1000元。 安徽小岗村：在租地规模经营模式中，首先由村委会陪同有意向租地的企业或个人去选地，选好地之后，再由村委会出面去和拥有这些承包经营权的村民去协商，如果村民同意租地，就在村委会的见证下，双方签署正式的协议。目前，租地协议最长的年限是20年。在双方签署协议中，村委会努力做好把关工作，主要是首先租金价格不能低于500元/亩。小岗村委会还对租地的企业或经营者把关，看看他们有没有能力来做这件事情。此外，还约定租地的用途，不能改变土地用途。每年3月份，租地的公司或者个人会提前
7、把租金送到村委会，再有村委会于3月15日统一发给出租地的村民。 五、股份合作 即指承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社，从事农业生产经营。 甘肃省任村：土地股份合作社以土地入股为主要方式棉农户携地入股，由合作社集中使用，由种田能有或外商承包租种，双方签订合同，合作社统一管理。农民以土地和现金两种方式入股，土地每亩一股，参与农业收入分红；现金股用于建办企业，每股为500元，以100股为封顶，参与企业利润分红。 上海市柘林镇：农民加入合作社之后，每亩入股土地每年固定回报为400元，保底风红为200元，此外还可根据合作社每年所取得效益进行利润分配。 山东省宁阳
8、县：合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式。年度分配时，首先支付社员提地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金，然后再按股进行二次分红。 江苏苏州市：一般实行保底分红和浮动分红相结合的分配方式，保底大致是每亩每年300-1000元，浮动分红随总体经营效益而定，最少的每亩地也有500元。 重庆市拟发展的农民专业合作社，有股权单一、生产要素合作、股份混合、股权转租及股份参与五种形式。这几种模式的共同点，是在承包权和经营权之间有了清晰的界限，确保了承包权永远掌握在农户手中。半月谈：解析土地流转五大模式须警惕基层政府权力惯性2008年10月26日11:21来源：半月
9、谈窗体顶端【字号 大 中 小】打印留言论坛网摘手机点评 纠错E-mail推荐： 窗体底端十七届三中全会对农村土地流转的原则、形式、目的做出了明确规定。而此前，不少地方已进行了土地流转探索。各地因地制宜探索出哪些土地流转模式？在实践中，又有哪些新的突破和创造？半月谈记者围绕这些问题进行了深入调研。土地流转的五大模式模式一：土地互换互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。30年前，农村实行土地联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。划分土地时留下的种
10、种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营？互换，这种最为原始的交易方式，走入了农民的视野。新疆沙湾县四道河子镇下八户村1万多亩土地，分地时被分割成近1300块，同一户家庭的土地分散在好几个地方，耕地、浇水、管理很不方便。村支书赵金财上任伊始，听说毗邻的兵团团场的棉花产量都在400公斤以上，就领着村干部去取经：人家高产的奥妙就在于土地集中连片、全部采用滴水灌溉，耕种管理非常方便。2005年初，下八户村在征求多数村民意见的基础上作出决定：全村进行大规模土地互换。七零八落的上千块土地，一下改造成一块块大条田。农民也在土地互换中得到了实惠。如今全部土地实现
11、滴水灌溉，1/3的农民外出务工。去年，下八户村农民人均纯收入近8000元。模式二：出租在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。重庆市江津区德感街道办事处三河村村民张泽富于2003年创办了雄风果业有限公司，以田地700斤稻谷/亩、土地500斤稻谷/亩共租用本村农民的720亩土地，新建优质晚熟柑橘园，所产柑橘由恒河果业公司负责收购。截至目前，他共投入450万元，预计在2010年做到当年收
12、支平衡，2015年收回全部投资。这样，一方面解决了外出务工农民的后顾之忧，解决撂荒地100余亩，增加了农民收入，使外出务工农民在获得劳务收入的同时，又获得土地租金收入，而且土地租金收入比农民种植水稻的纯收入要高；另一方面果园建设初期能解决40人左右常年务工，盛产后能解决150人务工，年均工资5000元左右，就地转移了部分难以外出务工的劳动力就业问题。此外，通过果园建设还改善了农业生产条件，推动了规模经营和产业发展。模式三：入股入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公
13、司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。该形式的最大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。2005年10月，重庆恒河农业科技公司拿出10万元现金入股，长寿区石堰镇麒麟村508户农民用土地承包经营权以每亩250元作价入股，注册成立了重庆宗胜果品有限公司，由村委会主任出任公司董事长。重庆宗胜果品有限公司对所属土地进行统一经营管理，栽植优质柑橘，聘请有技术和责任心的股东作专职技术员，支付额外报酬。因柑橘要到2009年才挂果，公司
14、就在柑橘园内统一套种青蒿、甘薯和蔬菜。2006年除去管理成本，实现每个股东每亩地有290元红利，略低于出租土地租金，但从长远来看，农户收益要高于出租，周边农户显然也意识到这一点，现在又有不少农户加入公司。模式四：宅基地换住房，承包地换社保重庆，去年被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。模式五：“股份合作”山东省宁阳县探索土地承包经营权流转新机制，建立起“
15、股份合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。村里按照“群众自愿、土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、风险金，然后再按股进行二次分红。制度创新，土地改革走新路随着政府对农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，目前，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变；二是由过去无偿代耕向按市场规律的有偿流转转变；三是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。而土地流转的日趋规范所依靠的是制度创新与突破：建立农地产权交易市场。山东省枣庄市通过给农民发放土地使用产权证、建立农地产权交易市场和推进农村合作社建设，在土地所有权、承包权和农地性质“三不变”的前提下，走出一条农村土地改革的新路子。枣庄
