成都市双流东升镇新城1#地块市场研究及定位报告

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1、成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 1 成都市双流东升镇新城成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告地块市场研究及定位报告 第一部分第一部分 近来宏观调控对楼市及本项目的影响近来宏观调控对楼市及本项目的影响4 一、一、 “国六条国六条”成都相关政策细则成都相关政策细则4 1、新政背景4 2、成都市相关政策细则5 二、新政细则对成都楼市的影响二、新政细则对成都楼市的影响8 1、成都楼市价格上涨将得到短期的抑制8 2、行业面临洗牌8 3、开发商更加追求稳健的利益9 4、进一步加强“持币待购”的观望心理10 5、自住的置业者是市场的购房主力10 6、刺激大户型价格更高10 7、

2、开发成本增加11 8、限价房即将面市11 三、新政对本案的影响三、新政对本案的影响11 1、郊区开发，机遇和挑战同在12 2、小户型比例的控制，对本项目不利13 3、别墅定位的宽泛，有利本项目开发高档住宅产品14 4、土地清查力度加强，加大短时间的竞争14 第二部分第二部分 双流房地产市场发展环境研究双流房地产市场发展环境研究15 一、区域宏观环境分析一、区域宏观环境分析15 1 地理位置15 2 交通条件15 3 历史文化15 4 教育现状16 5 旅游资源16 6 文化产业17 二、社会经济环境分析二、社会经济环境分析17 1、宏观经济分析17 2、产业结构分析18 3、全社会固定资产投资

3、20 4、消费水平分析20 5、金融环境分析21 6、双流 2005 年 GDP 在成都各县中的地位23 7、基础设施环境分析24 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 2 8、区域人口分析25 9、区域规划环境分析26 三、房地产市场发展环境评价三、房地产市场发展环境评价28 第三部分第三部分 双流房地产市场特征研究双流房地产市场特征研究30 一、双流房地产总体供应特征一、双流房地产总体供应特征30 二、双流房地产板块特征二、双流房地产板块特征31 三、典型案例研究三、典型案例研究32 1、锦绣华都32 2、锦镇 1 期34 3、水云花都36 4、中航.云岭38 5、凯莱丽景雅筑

4、42 6、和贵久居福43 第四部分第四部分 项目项目 SWOT 分析分析46 一、项目用地及区域分析一、项目用地及区域分析46 1、地理位置46 2、项目地块条件46 3、周边环境47 4、项目所在区域建设规划49 二、项目周边在售项目调查二、项目周边在售项目调查52 1、在售项目总体特征52 2、在售项目分析54 2.1 明珠花园54 2.2 龙湖公寓55 2.3 学府公寓57 2.4 世纪花园57 三、本项目三、本项目 SWTO 分析分析58 1、SWOT 列表58 2、SWOT 分析59 2.1 优势（S）59 2.2 劣势（W）59 2.3 机会（O）60 2.4 威胁（T）62 第五

5、部分第五部分 项目市场定位项目市场定位63 一、市场定位一、市场定位63 1、市场定位的依据63 2、市场定位结论64 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 3 二、客户定位二、客户定位64 三、目标客户构成三、目标客户构成65 1、成都市区购房群体主力购房群体65 2、双流人辅助购房群体65 3、大成都以外的购房群体补充购房群体66 第六部分第六部分 产品设计建产品设计建议议67 一、住宅户型一、住宅户型67 二、商业二、商业67 1、主题特色商业街区68 2、小区内街商业70 三、项目规划指标建议三、项目规划指标建议72 四、建筑总平及布局建议四、建筑总平及布局建议72 五、小

6、区公建配套建议五、小区公建配套建议73 六、小区园林景观建议六、小区园林景观建议73 七、外立面设计建议七、外立面设计建议75 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 4 第一部分第一部分 近来宏观调控对楼市及本项目的影响近来宏观调控对楼市及本项目的影响 一、一、 “国六条国六条”成都相关政策细则成都相关政策细则 1、新政背景、新政背景 去年 5 月经国务院同意，建设部等部门出台了关于做好稳定住 房价格工作的意见 ，提出了八项措施，即“6.1 新政”。 八项措施下发执行以后，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初 步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决， 少数城市房价

7、上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市 场秩序比较混乱。 针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控， 国务院办公厅日前转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳 定住房价格的意见 （以下简称意见 ） ，即“国六条”。 “国六条”在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房 地产市场的不符合条件擅自预售商品房、捂盘惜售、囤积房源、恶 意炒作、哄抬房价等突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比， 此次出台的有关税收、信贷、土地政策等项“硬指标”具有更强的 强制性和操作性。 2、成都市相关政策细则、成都市相关政策细则 “国六条”出台后，四川省建设厅 5 月 29 日出台的

8、紧急通知 ，可 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 5 看作是我省针对“国六条”所作的第一步回应， “从 6 月起，各城市房 管部门必须对可售商品住房面积、套数以及户型分布等信息每月公 布一次”。出台的紧急通知强调，信息发布内容还应包括：各地 应在每年 3 月底前公布本年度和下一年度当地普通商品住房和经济 适用住房的建设规模、项目布局和进度安排等信息；经批准预售商 品住房和现售商品住房的项目总数、总建筑面积、开发商名称及资 质、以及项目已售建筑面积和可售建筑面积等，都应纳入公布范围； 预售和现售商品住房项目的已售套数、户型和面积将按 60 平方米以 下、60 至 90 平方米、9

9、0 至 120 平方米以及 120 平方米以上四档进 行划分。 6 月 14 日，为贯彻落实中央政策，成都市日前正式出台关于成都 市调整住房供应结构稳定住房价格的实施意见，就住房建设、住 房保障、市场监管等方面作出了明确规定。昨日，成都市房管局相 关人士对意见中提到的“中小套型商品房”的套型建筑面积与建 筑面积之间的区别以及二手房指导价等问题作出了解释。 中小套型面积中小套型面积 90 平方米以下平方米以下 意见要求各区（市）县、市政府各部门加大对中低价位、 中小套型普通商品住房（含经济适用房）的土地供应和开发建设。 6 月 1 日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积为 90 平方米

10、以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到新开 工住房开发建设总面积的 70%以上。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 6 70%的比例是一个地区的总量概念，即 90 平方米的中小户型在开发 建设面积总量（含经济适用住房）上必须达到 70%要求，而不是针 对各个单一项目的具体要求。 二手房指导价不变二手房指导价不变 营业税影响不大营业税影响不大 意见要求大力发展住房二级市场和租赁市场，多渠道解决 居民住房问题。此前，“国六条”中关于“2006 年 6 月 1 日起，对购买 住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营 业税”的规定，让不少市民对购买二手住

11、房有了疑虑。对此，市房管 局有关人士指出，为鼓励部分居民通过住房二级市场解决居住问题， 成都市关于二手房的指导价不会改变，因此，营业税对二手房的交 易应该影响不大。此外，意见要求对全市房地产市场实行统一 管理，各区（市）县的规划管理、土地供应和商品房预售许可纳入 市上统一管理，把握供应总量、结构和节奏，确保中心城区市场和 郊区（市）县市场的协调统一平衡发展。 出让土地闲置出让土地闲置 两年依法收回两年依法收回 意见同时强调各地要加强对房地产开发用地的监管，加大对闲 置土地的清理和处置力度，坚决打击各类囤积土地的行为，科学确 定土地出让宗地规模，加强土地出让合同执行情况监督检查，督促 已出让土地

12、尽快开发形成住房产品，满足市场需要，对出让土地闲 置两年以上的，应依法予以收回。 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 7 此外，意见还要求全市房地产市场信息实行统一管理，进 一步完善房地产市场信息披露工作。 6 月 15 日，为进一步加强成都市经营性土地招标拍卖出让管理工作， 成都市国土资源管理局日前下发关于落实宏观调控政策，进一步 加强经营土地出让管理的通知。 通知规定，中心城区各区（市）县国土资源管理部门以招标拍 卖挂牌方式出让经营性用地，单宗地块净地规模严格控制在 200 亩 以内，各区（市）县超过 200 亩的经营性土地招标拍卖挂牌出让， 必须报成都市国土资源局预审同意。

13、 通知称，中心城区及各区（市）县国土资源管理部门以招标拍 卖挂牌方式出让土地后，必须在土地出让合同中明确规定土地动工 开发时间和竣工时间，对分期建设的项目，必须明确每期动工开发 时间和竣工时间。 各区（市）县国土资源管理部门要按照出让合同约定，加大对已出 让土地开发利用情况的监督检查，对超出合同约定动工开发日期满 一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、 竣工；满两年未动工开发的，政府无偿收回土地使用权。对虽按照 合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足 1/3 或已投资额不足 1/4，且未经批准中止开发建设连续满 1 年的，按闲置土地处理。 成都市双流东升镇新城 1#地块市

14、场研究及定位报告 8 二、新政细则对成都楼市的影响二、新政细则对成都楼市的影响 新政策细则对成都的房地产市场，对购房者、对开发商都将产生较 大的影响，对开发思路进行了强制性的导向。 新政的实施，对成都市场将产生长期的影响，我们对未来 23 年的 成都房地产大的走势分析如下： 1、成都楼市价格上涨将得到短期的抑制、成都楼市价格上涨将得到短期的抑制 政策将推动开发放量，但投资性需求受抑制后整体需求将萎缩，迈 过市场淡季后，成都的房价长期走势将是平稳、小幅上涨，这一趋 势预计将至少维持到 2008 年。少数热点区域和品牌开发企业仍然受 追捧，但劣次楼盘的价格会下跌。短期对高档房的房价影响明显， 但对

15、中低价房作用不大。 2、行业面临洗牌、行业面临洗牌 在今后几年内成都将呈现“一半是海水、一半是火焰”的状况，市场 的两极分化和淘汰率趋势更加明显，即品牌开发企业将更加壮大， 中小开发商将逐步被市场淘汰。 国六条对 90 平方米以下住宅比例的硬性规定，无可避免将改变现有 的市场格局。小户型比例加大使项目开发成本增加；同时，各项目 产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，大多数中小开发 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 9 商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险。尤其是一些 在过去一年内高价拿地的中小开发商，由于必须追求单个项目利润， 当初拿地时是完全遵照规划测算成本，

16、突如其来的政策变化，可能 导致这类开发商无法操作，不得不寻找下家卖地脱困，甚至退出市 场。 同时对开发商拿地及规划影响十分明显。许多项目面临重新设计， 许多用地将因规划调整影响预期收益。 3、开发商更加追求稳健的利益、开发商更加追求稳健的利益 对开发商而言，政策的新变化会使开发商回归冷静，对利润的 期望值更加理性，不敢冒更大的风险去赌边际效益，而是以追求销 售进度保障稳定的投资收益。 在当前的市场大形势下，除品牌开发企业外，大部分开发商将逐步 顺应国家政策导向，从满足中高收入家庭转为中低收入家庭。 从政府角度，与其说是平抑房价，更恰当说是平抑舆论。即通过抑 制高档房、高价房的供给量，使社会平均房价走平。 4、进一步加强、进一步加强“持币待购持币待购”的观望心理的观望心理 对消费而言，延长营业税时间、限制二手房转让和规范交易行为， 对市民大众特别是投资者的心理影响比较大，会进一步加强“持币待 成都市双流东升镇新城 1#地块市场研究及定位报告 10 购”的观望心理。 5、自住的置业者是市场的购