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1、山东*地产有限责任公司*建设项目山东*地产有限责任公司*枫景二期项目可行性研究报告山东*咨询有限责任公司二00九年八月目 录第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.2报告编制单位1.3编制工作的依据1.4报告主要内容1.5简要结论第二章 项目提出的背景和必要性2.1 项目提出的背景2.2项目建设的必要性第三章 项目法人3.1企业简况3.2企业基本情况3.3*地产公司历年开发项目简介第四章 市场分析与建设规模4.1 需求分析4.2建设规模第五章 建设地点和建设条件5.1潍坊市概况5.2项目选址第六章 总体规划方案6.1 设计依据、原则6.2总体规划6.3建筑布局第七章 工程技术方案7.1 建筑
2、方案7.2结构方案7.3给排水方案7.4采暖方案7.5电气方案7.6燃气系统第八章 环境保护和节能8.1 环境保护8.2节约能源第九章 项目管理9.1 物业管理9.2招标管理第十章 工程进度计划第十一章 投资估算和资金筹措11.1投资估算11.2资金筹措及使用计划第十二章 财务分析12.1财务分析12.2财务分析结论第十三章 结 论第一章 总 论第一节 项目名称及承办单位1、项目名称：*枫景住宅小区建设项目2、建设地点：潍坊市中心城西城南部，章丘路（西九号路）以北、枣庄路以南、规划南北支路以东、燕山路以西。 3、承建单位：山东*地产有限责任公司第二节 报告编制单位单位名称：潍坊市黄河三角洲工程
3、咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级资格证书编号：工咨甲*1030119009发证机关：中华人民共和国发展和改革委员会 第三节 编制工作的依据1、国家相关法律法规2、国家相关规定和规范3、山东*地产有限责任公司提供的基础资料4、潍坊市城市总体规划5、潍坊市*枫景住宅小区住规划设计第四节 报告主要内容本报告主要包括以下内容：1、项目建设单位情况2、市场分析和需求预测3、项目规划方案和工程建设方案4、建设用地与建设条件 5、资源利用和能源耗用分析6、开发进度安排7、环境影响分析8、项目投资估算和资金的筹集方案9、财务评价10、结论第五节 简要结论潍坊市*枫景居住小区规划用地位于潍坊市中心城西城南部，
4、*规划南北支路以东、路以西，规划用地面积76972 m2。规划用地南侧紧邻油田新建的经济适用房-南苑新区，西侧临近西三路与胜南社区和胜利油田总机械厂，是油田职工及周边企业职工将来的重要生活片区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻西三路、西二路等城市主干道。规划区东侧的燕山路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。*枫景小区二期将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地76972 m2，购置土地费用5028.46万元，计划总投资16729.71万元，规划建设多层住宅4栋，低层住宅17栋，商业房1栋。规划建筑面积共计56
5、097.07m2，其中低层34456 m2，多层14403.12 m2，储藏室1601.717 m2，商业5536.24 m2。经分析论证认为，该项目符合潍坊市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显；项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。项目主要经济技术指标见下表。项目主要经济技术指标表序号名 称单位数据1规划用地面积平方米769722规
6、划总户数户3153规划总人口人10054总建筑面积m256097.07其中：住宅面积m250560.83商业面积m25536.245建筑密度%18.46容积率%0.87绿地率%38.28项目投资万元16729.719销售收入万元23058.8610财务内部收益率%21.6411投资回收期年2.612投资利润率30.18第二章 项目提出的背景和必要性第一节 项目提出的背景一、房地产新政有利于房产稳定发展 从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求
7、人均居住面积2030平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年达到了870美元，2004年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。2003年
8、下半年以来，针对房地产领域存在的问题，央行公布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文件)，此举正式掀开房地产调控的序幕。从2002年开始我们国家有关的政府部门已经开始关注我国房地产市场健康发展问题，2003年以后应该说政策出台的密集度在大幅度的提高，尤其2005年“两个八条”的出台，进一步加大我国的宏观调控压力。2005年七部门为稳定房价再出新政是政府决心调控房价的延续，并且调控重点由调控供给向调控房价转变。这意味着我国房地产投资增长率仍能保持较高的水平，同时也有利于我国房地产业长足的发展。二、住宅小区的建设新理念住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，
9、住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设；另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。 （一）人们家居理念的变化。我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追
10、求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。 （二）家庭模式和结构的变化，对居住理念和行为产生了深刻的影响。 改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求
11、居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。 （三）商品房价值观的变化。 自1980年提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化；适应和完善住宅供应体系；发展住房金融；培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目
12、标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。 （四）开发商建设理念的变化。 顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”；开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。*地产凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，作为潍坊市房地产知名品牌,其经营理念“*地产，诚信百年”在潍坊市树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌
13、优势。*枫景项目又是*地产在潍坊市开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。第二节 项目建设的必要性一、符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录(2005年本)中第二十六条“城市基础设施及房地产”中第二项“国家住宅示范工程建设”的产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出：平均每年需要建设住宅2.4亿m2以上；改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上；提高住房建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95%以上，优良品率达到30%以上。因此，进一步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划的要求，而且符合住宅工程发展
14、的方向。二、符合山东省有关政策要求山东省2010年远景目标纲要中指出“把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良好循环。”项目建设符合山东省住宅规划政策。三、符合潍坊市区城市发展规划满足市民的生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设的出发点和房地产业发展的最终落脚点。近年来潍坊市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新的经济增长点和全市人民关注的焦点，市委、市府及区委、区府政府采取的一系列有利的措施，进一步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市的魅力度大大提高。同时潍坊市发展较快也为房地产投资带来的发展的机遇。 潍坊市近几年房地产的开发，商住房的建设，观念相对陈旧，创新意识不够，模式多有雷同。潍坊市*枫景项目定位提出“潍坊第一运动健康社区”的理念，以人为本，充分考虑现代人的生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模的院落绿地及各种球类活动场地连接在一起，在小区中形成连续、完整的健身路径。另外利用小区内水系、中央步行轴线、废油井场地及分散的小广场，建设青年健身广场、儿童游戏场、老年健身乐园、灯光篮球场、门球场、街舞广场等健身场地。从而形成运动健康主题突出
