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1、房地产项目可行性研究中存在的问题及对策房地产项目可行性研究中存在的问题及对策摘 要我国针对房地产开发项目可行性研究起步较晚，房地产项目可行性研究中存在很多问题。本文首先介绍了房地产开发项目可行性研究的含义，然后分析了房地产项目可行性研究中存在的问题，以及产生这些问题的主要原因，最后详细提出了完善房地产项目可行性研究的对策。关键词：可行性研究 房地产项目 问题 对策房地产投资是一种高风险高收入的投资。在我国，房地产经过了二十几年的发展，已成为我国国民经济的重要支柱之一。但是在房地产中还存在很多不完善的地方，尤其是在投资可行性分析研究方面还比较滞后。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的
2、重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。一、房地产可行性研究的含义房地产可行性研究是在房地产投资决策前，对拟开发项目在技术经济社会三方面的可行性进行论证、研究、评价，对开发方案进行认真仔细的经济分析，对未来的收益进行科学的预测，并且对拟开发项目的技术先进性，经济合理性、适用性，建设的必要性和可行性进行全面分析和综合评价，针对拟投资项目该如何投资建设得出较科学的意见，为项目投资决策提供科学的依据。开发项目要投入资金。时间和劳力，会对企业的经济效益产生影响。因此，对拟开发项目的必要性必须有充分的认识，并就项目的选址、规模、工程周期、周围的环境设施、企业的承受能力以及项目的经济效益等各方面进
3、行科学研究分析，以便科学的制定开发项目投资决策，减少或避免失误，使开发项目能够获得较大的社会经济综合效益。而以上这些内容都是可行性研究的内容，因此，可行性研究是项目投资决策的基础。二、当前房地产开发项目可行性研究中存在的问题（一）缺乏系统的理论指导通过项目可行性研究，可以发现，目前，指导我国房地产项目可行性分析研究的问件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是，房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性研究重要内容
4、的是市场分析及预测、市场定位、经营方法、租售价格的确定等，如何在可行性研究中，根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，应用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法，对房地产项目进行评价，缺乏明确的、可指导性的意见。目前，虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究，但是，这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏，必将影响房地产项目可行性研究的发展。（二）评价指标体系有待完善在房地产项目可行性分析评价中，采用的指标有：经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从不同的角度对房地产项目的可
5、行性进行了评价，然而，它们仍存在着有待补充和完善的地方。房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程。它具有很强的和会效应、城市效应和政治效应。因此，在对房地产项目进行评价时，不仅仅是应用上面提到的各种指标，而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面，可能会产生与客观实际不相符的现象，甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。（三）重可行性论证，而忽视不可行性分析目前大部分的项目可行性研究出来之后项目都是可行的。主要是因为其编制人员都是带着求证项目可行这样一种潜意识去分析和论证项目的可行性，这就必然会更多地关注项目可行的一面及正面的影响，而忽略了可能存在的
6、不利因素和负面的影响，有时甚至看不到可能致使项目不可行的重大风险因素。缺乏利用逆向思维去分析不利因素对项目成功的影响。（四）风险预测不足，参考依据不够房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，但实践中不少房地产开发项目的可行性研究，对以上风险分析显然不足、不透、不深，在投资估算中，没有相应的工程造价的定额、标准；在经济评价中，随心所欲地采用一些过时的财务比率和参数等。三、房地产可行性研究总体处于低水平的原因（一）编制人员素质不高可行性研究涉及工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务等多方面的专业知识。当前房地产项目的可行性研究报告编制人
7、员的素质远远没有达到这个要求，他们可能是某一方面的人才，但不能从全局的角度考虑问题，编制高质量的可行性研究报告。（二）基础工作不扎实编制一份高质量的房地产开发项目可行性研究报告，首先需要完成大量的基础工作，需要搜集大量的基础资料。但当前一些房地产项目可行性研究报告编制单位由于受时间、经费、人力等诸多方面因素的影响，这方面的工作不深不透，第一手资料匮乏，过分依赖现有的数据或仅凭主观推测、判断，主观比重过大，严重影响可行性研究的质量。（三）可行性研究的深度不够一个深度适宜的房地产开发项目可行性研究报告主要体现在：工程实施方案有两个以上方案比选，确定的主要工程数据应满足初步设计的要求，提出的融资方案
8、满足银行等金融部门信贷决策的需要等。而目前可行性研究工作深度不够，主要表现在：定性描述较多，定量计算不足；厂（站）址、主要工艺方案、重大设备选型缺少多方案比选；生产（建设）规模论证不充分；重要数据、参数来源不清，依据不足，等等。四、完善房地产项目可行性研究的对策针对当前房地产开发项目中存在的问题，为了编制高质量的可行性研究报告，应做好以下几方面的工作：（一）提高从业人员的综合素质提高人的素质是提高工作质量的基础。针对建设单位和设计单位缺乏编制可行性研究方面人才的现状，应有计划、有组织、多渠道地对有关人员进行培训；此外，相应单位还应创造良好的工作环境和生活条件，吸引人才，留住人才，充分发挥他们的
9、积极性和创造性，以培养出既懂工程技术又懂经济、金融、房地产经营管理和税务的复合型人才，适应房地产业发展的需要。（二）突出重点，提高效率对于不同类别、不同规模的项目有其自身的特点，具体到某一特定的项目，研究的重点也应有所侧重。有关的基础性工作必须扎实细致，重要的基础数据应当可靠、准确，有关项目选址、建设（生产）规模、建设方案应做详细论证比选，同时应特别强调市场需求分析、预测和风险分析。（三）准确的进行房地产市场细分与定位1市场细分所谓市场细分是指营销者经过市场调研，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程。每一个消费者就是一个细
10、分市场，没一个细分市场都是具有类似需求倾向的消费者构成的群体。2房地产市场细分的原则（1）可衡量性。即被大致测定的各个细分市场的现实购买力和市场规模大小。（2）可进入性。即房地产企业有可能进入所选定的细分市场的程度。（3）可盈利性。即房地产企业所选定的细分市场的规模足以使本企业有利可图。（4）可行性。即房地产企业对自己所选择的细分市场，能否判定和实施相应有效的市场营销计划。3房地产市场定位（1）市场定位。在已确定的目标客户层中，具体哪一类人可以确定为你的目标客户群？（2）功能定位。一是依据市场定位进行功能定位；二是依据竞争需要进行功能定位。（3）身份定位。一、建筑规划设计方面；二、管理和服务方
11、面；三、物业和社会价值方面。（四）建立可行性研究数据库当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理工作，通过去粗取精，去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据，建立可行性研究数据库。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。（五）加快专业化及市场培育工作加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平，确保其精度、深度、控制误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成
12、熟，日益激烈的市场竞争成为企业重视、加强可行性研究的外在动力。（六）重视风险分析投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资源，且一旦建成，难于更改，因此必须重视项目的风险分析和控制。为了有效地防范和控制风险，在可行性研究中，就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。从经济风险分析来讲，这不等同于经济评价中一般意义的不确定分析（盈亏平衡分析和敏感性分析），应从不同的角度，分析各种风险因素变化的可能性，并相应分析对经济效益的影响状况，且应多着眼于不利的因素及其带来的不利结果。风险因素具有层次性，应深入分析，以识别最基本的风险单元，这样才能
13、有针对性地防范风险。风险分析应该定量与定性相结合，以定量为主，如果投资者有足够的风险意识，就算借助于敏感性分析的结果，也能知晓项目风险，做出科学决策。如果项目评价及其风险分析都以科学的数据说话，建设项目的决策失误就将大大减少。（七）严格审批程序，加大项目管理按建设程序办事，严格审批可行性研究。严格把好建设项目前期质量关，严格执行基本建设程序，各类项目都要做好可行性研究，任何单位和个人不得擅自简化建设程序和超越权限，对项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件达不到规定内容和深度的，评估单位不予评估，审批单位不予审批。同时，加强开发项目管理，强化质量意识。总之，通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，是房地产市场健康发展和不断完善。参考文献2张永岳，陈伯庚：新编房地产经济学，高等教育出版社1993年第1 版；3刘洪玉：房地产开发，北京经济学院出版社1993年第1 版；4关柯：房地产市场，中国计划出版社1999年第1 版。
