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1、工商管理硕士学位论文 哈尔滨赛维斯物业管理有限公司 风险管理策略研究 硕 士 研究生：陈巍 导 师：教授 申 请 学 位：工商管理硕士 所 在 单 位：哈尔滨赛维斯物业管理有限公司 答 辩 日 期：年月 授予学位单位： Classified Index: C931.2 U.D.C.: 35.078.3 A Dissertation for the Degree of MBA HARBIN SERVICE PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD RISK MANAGEMENT STRATEGY RESEARCH Candidate：Chen Wei Supervisor：Pro
2、f. Wu Yongxiang Academic Degree Applied for： MBA Affiliation：Harbin Service Property Management Co., Ltd Date of Defense：September, 2010 Degree-Offering-Institution： Harbin Institute of Technology 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 - I - 摘 要 当今社会随着技术的进步、资产的积累、人口的膨胀、人类安全期望的提 高,风险的集中程度迅速提高。物业管理是一个新兴行业它对于改善人民群众 的生活工作环境
3、，提高城市化管理水平，促进住宅建设，起到了积极而重要的 作用，而物业管理又属劳动密集型行业,总体来说技术含量低，因此物业管理 行业自我保护意识差，因此在物业管理服务中，自然灾害、火灾等造成托管物 业的损毁，治安案件、漏水漏电造成严重的人身伤害或财产损失等事件时有发 生。哈尔滨赛维斯物业公司成立以来，一直加强物业管理的风险控制，但仍然 存在设施因自然灾害而损坏、房屋建筑质量不高而破旧、消防设施存在隐患、 治安防盗不严密、管理人员能力不足等诸多问题，严重影响着哈尔滨赛维斯物 业公司的企业信誉和经营收益。 本论文采用理论分析和实践研究相结合的方式，深入研究哈尔滨赛维斯物 业公司风险问题，在分析风险问
4、题，查找问题根源的基础上调整公司的组织机 构适时增加风险管理部门，通过优化公司的人力资源结构改变从业人员文化水 平偏低、年龄偏大所带来的风险影响，改进业务流程将风险管理因素融入日常 现场服务当中从而提高全员的风险防范意识。在风险的全过程中，通过风险的 识别、规避以及评估和预防形成一个科学的风险程序管理，成功构建哈尔滨赛 维斯物业公司物业风险管理体系，提出了切实可行的风险应对策略，如健全内 部监控机制、强化内部管理培训等，并针对企业存在的风险问题制定具体的风 险防范策略，如关于治安风险、车辆管理风险以及收费风险等一系列风险应对 措施。对企业风险防范与控制起到具体指导作用，促进企业经济效益的稳步提
5、 高。 关键词：物业管理；控制体系；风险对策 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 - II - Abstract Nowadays along with technical progress, property accumulation, population inflation and enhancement of human safety expectations, the concentration of risks have been increasing rapidly. The estate management, as an emerging industry, plays a
6、positive and vital role to improve peoples living and working conditions, raise the urbanization management level and promote the residential construction. However, because it is a labor-intensive industry which is technologically poor in general, the estate management industry lacks awareness of se
7、lf protection. Therefore in property management services, various damages caused by fire, water and electricity, such as property damages, serious personal injuries and property losses, occur occasionally. but many issues still exist which weakened corporate reputation and revenue, for example, dama
8、ged facilities due to natural disasters, poor quality of buildings, old fire-fighting facilities, poor security system, and disabled management staff. This paper deeply studied the property risks in Harbin Saiwei Property Company through theoretical analysis and practical research. Based on analysis
9、 of the risks and searching causes to the problems, adjustments to the companys organization were suggested: supplementing risk management department, optimizing the companys human resources structure to avoid the risks due to practitioners lack of education and aging, designing business procedures
10、by combining risk management with daily site services in order to enhance the staffs awareness of risk prevention. The whole risk management- identification, avoidance, assessment and prevention of risks-produces a scientific risk management, which helps to successfully build property risk managemen
11、t system in Harbin Saiwei Property Company and propose some rational responses to risks, such as perfecting internal monitoring mechanism, strengthening internal management and training, and developing specific strategies to prevent risks like public security, vehicle management and charges for park
12、ing, etc This article will play a guiding role in preventing and controlling risks so that the enterprises economic benefits may be improved steadily. Key words: property management, controlling system, risk strategy 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 - III - 目 录 摘 要.I ABSTRACTII 第 1 章 绪论 1 1.1 研究的背景与问题的提出1 1.2 研究的目
13、的与意义2 1.3 研究现状3 1.3.1 风险管理研究现状 3 1.3.2 物业管理研究现状 4 1.3.3 物业风险管理研究现状 6 1.4 本文研究的内容与结构8 1.4.1 研究内容 8 1.4.2 论文结构 8 第 2 章 哈尔滨赛维斯物业公司风险分析 11 2.1 哈尔滨市物业管理环境分析11 2.1.1 行业分析 11 2.1.2 政策法律环境 13 2.1.3 市场环境 14 2.1.4 哈尔滨市物业管理当前存在的问题 16 2.2 哈尔滨赛维斯物业公司管理状况分析18 2.2.1 公司的组织机构设置 18 2.2.2 人力资源配置情况 19 2.2.3 公司的管理规模 19
14、2.2.4 公司近年来的经营状况 20 2.3 哈尔滨赛维斯物业公司主要风险21 2.3.1 安全风险 21 2.3.2 服务风险 25 2.3.3 经营管理风险 26 2.4 本章小结28 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 - IV - 第3章 哈尔滨赛维斯物业公司风险管理体系的构建29 3.1 风险管理组织架构设计29 3.1.1 公司组织架构改进 29 3.1.2 人力资源结构调整 30 3.1.3 服务操作流程改进 31 3.2 风险管理程序实施33 3.2.1 风险管理程序设计.33 3.2.2 风险的识别 34 3.2.3 风险的规避 36 3.2.4 风险的评估与转嫁 37 3
15、.3 本章小结39 第 4 章 哈尔滨赛维斯物业公司风险对策 41 4.1 健全内部监控机制41 4.1.1 制定和完善规章制度 41 4.1.2 强化内部管理与培训 41 4.1.3 监控机制的形成 42 4.2 安全风险防范策略43 4.2.1 自然风险的应对 43 4.2.2 房屋安全风险应对 43 4.2.3 设施设备风险应对 44 4.2.4 治安风险应对 45 4.2.5 消防风险应对 45 4.2.6 车辆管理风险应对 46 4.3 服务风险防范策略46 4.3.1 员工服务行为风险应对 46 4.3.2 收费风险的应对 47 4.4 经营管理风险防范策略47 4.4.1 签订周
16、密的物业服务合同 47 4.4.2 科学决策 48 4.4.3 加强财务管理 49 4.5 本章小结49 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 - V - 结 论.50 参考文献 51 哈尔滨工业大学硕士学位论文原创性声明 53 哈尔滨工业大学硕士学位论文使用授权书 53 后 记 54 个人简历 55 哈尔滨工业大学工商管理硕士学位论文 - 1 - 第 1 章 绪论 1.1 研究的背景与问题的提出 我们所熟悉的物业一词，最早来自于香港，物业在日常生活中我们会经常遇到， 一般指不动产，比如一栋楼房或是单元性的房地产，现在物业通常指已经竣工 并具备独立的使用功能的居住或非居住房屋楼宇，同时也应当包括与之相配套 的共用设施、设备如供电设备、给排水设备，市政管网等，还有道路、庭院、 绿化以及停车场地等都归属于物业的一部分，这些设施设备及房屋可以用于满 足人们的日常生活工作及娱乐等多方面需要 1。可见，物业服务所涵盖的对 象很广，不过，居住类建筑的物业服务目前还是占各类服务对象的主体，本文 也主要是研究以居住类为对象的物业服务及其风险问题。 我国物业管理发
