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1、广州市中等职业学校实行学分制的研究与实践成果荟萃 - 139 -我校物业管理专业改革的研究与实践何汉强广州市土地房产管理学校毋庸讳言，近十年来，中等职业技术教育的客观环境发生了深刻的变化，首先是中专毕业生的社会地位不断降低，逐步由过去的国家干部和管理层人员变为一线的操作人员，究其原因，有社会不断进步，全民族文化素养不断提高，高等教育不断普及等社会发展的原因，也有“学历高消费”的社会现象造成的对中等职业教育认识不足等人为的因素；其次是由于“高中扩招，高校扩容”的“双扩”冲击，中等职业教育的生源素质每况愈下，已是不争的事实。另一方面，从社会人才需求的角度来看，社会经济的越是发展，就越体现出人才结构
2、“金字塔”式的特点，更需大批的一线的高素质劳动者，把科学理论转化为社会物质财富。中等职业教育必须顺应这一社会发展要求，还中等职业教育本来面目。而中等职业学校管理类专业在办学普遍存在培养目标定位不准，注重管理理论，轻视技能培养，教学内容滞后，教学手段单一等问题，因此，改革已是必然的趋势。中等职业教育专业建设和改革面临的任务是：不断开发适应社会和行业需要，有职业教育特色的新专业；对一些传统的老专业实行脱胎换骨式的变革，实现由“知识本位”到“能力本位”，由“理论型”到“技能型”，由“学科型”到“模块型”的转变。我校从一九九九年开始，着手对物业管理专业进行“以适应社会和行业需求”为目标的整体教学改革，
3、主要进行了调查、研究、分析和改革实践等工作。一、调研、分析过程（一）调查为做好物业管理专业改革工作，学校以调查表格的方式和直接走访的方式，先后对国内49所开办物业管理专业的中等职业学校和多个地区的32个物业管理企业进行调查。内容包括专业培养目标定位、主要课程、实践教学环节、专业教学设备、改革建议、毕业生适合的岗位群、所需的职业能力、毕业生业务规格、业务范围、必须具备的职业素质，需求数量、行业规范等。共收到11所学校、22个企业的反馈。（二）研究在充分调查研究的基础上，学校对结果进行研究，请专家进行论证，确定其代表的广泛程度及普遍性，并对其中不足部分作了补充，进一步拓展调查结果。（三）分析1、行
4、业情况分析本情况分析基础来自32个企业的调查，其中：广州市15个，深圳2个，广东中山2个，广东顺德1个，北京市1个，上海市1个，江苏省8个，攀枝花市1个，山西省1个。通过对广东地区各种规模不同、体制不同、管理对象（小区、写字楼、商业大厦）不同的多家物业管理公司的直接调查，以及从收回其它城市物业管理公司的调查表格中反映，物业管理是一个对从业人员综合能力要求较高的服务性行业。综合能力包括：电脑操作应用能力、文字表达能力、与业主的沟通能力、各种关系的协调能力、突发情况的处理能力、良好的职业道德和服务意识，这是普遍的要求，同时，视不同的岗位，有不同的知识和技能要求，如较为扎实的相关法律法规知识、房屋结
5、构知识、房地产经营基本知识，以及一定程度的专业技能，例如水电、电梯、水暖、消防等基本操作和维护技能等。在调查过程中，我们了解到目前物业管理企业的六项主要工作内容及岗位组成，如下表：部门主要工作内容设置岗位物业部楼宇管理经理、主管、管理员行政办公室企业内部行政事务经理、主管、行政秘书、文员保安清洁部安全、卫生、绿化、环境、车辆管理经理、主管、领班、工作人员设备维修维护部1、 楼宇设备维护维修2、 业主水电设备、家用电器维修服务经理、主管、领班、工作人员经营部会所、家政、商铺、房屋中介服务经理、主管、工作人员公关部接待住户投诉，反馈处理结果，对外沟通联系，社区活动组织经理、主管、工作人员按物业公司
6、的划分，一般把主管以上的岗位（含主管）称作管理层，其余称为操作层。通过分析我们认为：中等职业学校毕业生的岗位宜定在操作层，除了保安清洁部的工作人员外，其余操作层岗位均是中等职业学校毕业生面向的岗位群。在社会主义市场经济条件下，所有物业管理企业在注重服务质量和管理质量的同时，都十分注重经济效益，绝大多数物业公司特别是规模不大的物业公司，一个工作人员担任两个以上岗位工作的现象十分常见，因此，对从业人员在能力、知识、技能等方面提出了广度的要求。物业管理是新兴的行业，被誉为“朝阳产业”。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高，必然会促进物业管理业的加速发展，对从业人员的管理水平、管理能力、管
7、理技能和管理手段的要求越来越高。物业管理是理论要求不高、操作性较强的服务性行业，所提供的大量岗位十分适合中等职业学校毕业生应用型人才的就业层次，如果我们能主动适应行业的需求，深化专业建设和改革，办出职业特色，那么，物业管理专业有着广阔的市场。调查表明：目前物业管理行业操作层工作人员中，主要是由高初中毕业生经一定培训后上岗的，中等职业学校毕业生的比例不到30%（1999年数据），因此，高素质劳动者的需求量较大，而且随着行业的发展需求量会不断增加。2、办学情况分析本情况分析基础来自11所中等职业学校。11所学校物业管理专业办学情况汇总如下：中等职业学校办学基本情况调查汇总表（表1）培养目标物业管理
8、及房地产相关企业一线管理人员。具体岗位有：物业管理、预算、财会、工程维修、房地产估价、中介服务办学规模平均在校学生人数120人/校学制两年制占16%，三年制占35%，四年制占49%基本设施电脑室、模拟实训室、多媒体教室、校外实习点就业单位物业管理公司，房地产开发企业，建筑企业，房地产中介企业，估价事务所中等职业学校物业管理专业办学方案汇总表（表2）主要教学过程理论教学，模拟实训，见习实习，技能实习，综合能力训练，大型作业，毕业实习，毕业论文，毕业答辩等主要理论课程识图与房屋结构，力学与结构，房屋维修与预算，房地产经济学，房地产开发，房地产行政管理，房地产价格评估，房地产经纪人，房地产法规，房地
9、产市场营销，城市土地管理，房地产会计，房地产统计，公共关系，房地产投资项目分析，社会心理学，设备维修管理，室内装修与管理，园林绿化，物业管理等主要实践课程认识实习，管理实习，毕业实习，房屋构造实习，房地产估价实习，测量实习等技能训练的主要手段和方法计算机操作，技能实操，大作业，模拟训练，外出实习等中等职业学校物业管理专业改革意见汇总表（表3）毕业生应具备的基本素质1、 思想素质：有良好的职业道德，敬业爱岗精神和良好的服务意识。2、 专业素质：有一定的相关专业知识，掌握物业管理操作实务，掌握各种建筑设备安全使用方法和维护方法。3、 职业素质：有良好的语言文字表达能力，一定的外语表达能力，较强的法
10、律意识，良好的交往能力和处理问题的能力，较强的动手能力，一定的理论基础及应用能力，熟练的计算机操作能力。对教学模式和方法的建议1、 以实践教学为主，改革只讲不练的教学模式。2、 课程设置围绕行业发展的需要。3、 设置以能力为中心的模块式课程体系。4、 充分利用现代化教学手段，加强多媒体教学。培养学生职业能力的方法和手段1、 提高文化课的比重，拓宽学生知识面和提高自学能力。2、 降低专业课程理论难度，加大综合实践训练。3、 拓宽专业面，提高学生岗位迁移能力和后续发展能力。4、 注重专业技能训练，建立“多证书”制度。对专业建设和改革方案的建议1、 提高学生综合素质，体现能力本位思想。2、 加强实践
11、教学，设置综合理论课程，减少房地产课程，增大物业管理课程，以实训形式考核学生。3、 课程设置应符合市场需求，并考虑行业的发展，反映最新知识技术。根据上述调查汇总资料，对中等职业学校物业管理专业办学现状分析如下：3、培养目标分析。本次调查结果表明：各地在物业管理专业的办学过程中，普遍存在培养目标定位不准或偏高等问题，与原来的房地产经济（经营）与管理专业的培训目标界限不清，行政管理的色彩较浓，管理理论偏多且要求较高。4、办学模式分析。所有被调查学校都把物业管理办成一个大专业而没有开设专业化方向，物业管理专业作为大专业，有其综合知识面广、就业岗位面宽的优势，但随着物业管理行业的不断发展，规模不断扩大
12、，分工越来越细，对具体岗位的要求越来越高，大专业这一办学模式将较难应付越来越高的岗位能力要求。5、从开设的主要专业课程分析。物业管理是一个综合服务行业，从业人员既要求有房地产管理方面的知识和能力，也要求有建筑、建筑设备方面的知识和技能，因此，物业管理专业是一个复合型专业。从这次调查结果看出，部分学校的课程设置并没有体现出这一特点，较为注重房地产管理理论课程的开设。物业管理是房地产业的一个组成部分，但其发展趋势已逐步成为一个相对独立的房地产开发后期服务性行业。物业管理专业的课程设置应围绕“管理、服务、经营”的特点展开，体现出市场化、企业化、经营化的特点。因此，应摒弃一些与物业管理关系不大的房地产
13、前期知识和计划经济的知识，补充一些提高专业技能、职业能力、服务意识的知识，使课程更具针对性。基于这些分析和考虑，我们认为专业改革的课程设置，应重点解决三个问题：（1）理论课程的精简；（2）增加旨在培养学生专业技能的实践课程；（3）构建专业平台课程。建成科学合理，重点突出，平台明确，有利于培养学生实践能力和职业能力形成过程相对应的课程体系。6、对改革意见分析通过对表3反映出的有关改革意见的具体分析，我们有这样的理解：（1）对学生综合素质的培养应该符合专业特点，应加强对学生综合职业能力的培养和服务意识的教育。（2）实行综合性和专门化相结合的弹性教学计划。（3）减少针对性较弱的理论课程，降低理论深度
14、、开设理论综合课程和技术课程。（4）强化实践教学，注重培养专业技能和动手能力。（5）实行“多证书”制度，与职业资格要求接轨，鼓励学生取得相关职业证书。（6）充分运用现代化教学手段，改革教学方法，优化和更新教学内容。二、基本观点通过上述分析，我们提出如下基本观点，作为专业改革的基础：1、物业管理是通过技术服务达到管理目标的服务性行业，因此，物业管理专业是管理理论和管理技能相结合的复合型专业。2、物业管理是通过对“物”的管理而实现对“人”的服务，因此，从业人员的综合能力和服务意识有着特别重要的地位。3、根据中等职业学校毕业生的社会定位和职业技术教育的特点，本专业职业岗位群定位在物业管理及相关房地产
15、企业操作层的第一线岗位，因此，必须突出能力本位的思想，改变管理类专业重理论，轻技能的做法，大幅度加强专业技能训练。三、改革实践通过调研和分析，学校确定了以“管理水平和管理技能并重为专业建设方向，提高学生综合素质和综合职业能力为专业建设目标”的原则，进行了一系列的专业改革实践：1、根据行业实际情况重新定位专业培养目标，确定专业岗位群。我校结合目前中专毕业生的社会地位和行业对中专毕业生的使用情况，将过去一直存在的管理类专业培养目标定位偏高的情况进行了适当的调整，确定了“培养有与中专教育相应的文化基础知识和较强的职业能力的一线技术服务人员”的专业培养目标。选择了社区管理员、房屋管理员、设备管理员、物业环境主管、物业行政助理、技术专项助理等具有一定技术含量的一线操作岗位为本专业岗位群。2、打破学科界限，根据职业能力要求建立新型的模块式课程体系。我校充分利用长期开设房地产管理和建筑工程两个系列专业的优势，打破学科界限，将物业管理这一管理类专业，改造成管理类与工程类综合的复合型专业，在管理类专业中大幅度加入技术类的课程，加大实践性课程教学力度，形成了管理水平与管理技术并重的专业特色。在教学安排中，打破传统的“三段式”，设
