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1、,海口市秀英时代广场东面酒店项目 前期策划报告,本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,深圳市同致行顾问有限公司海南事业部 2011.06月,项目概况及经济效益,海口市房地产市场分析,海口市写字楼市场分析,1,2,3,提纲,Part 1,海口市房地产市场分析,2010年海口市商品房成交走势图,商品房成交量分析：2010年，海口商品房共计成交15737套，成交面积为166.21万 ，环比下跌27.19%，成交均价7699.17元/，环比上涨56.55%。,2010年海口楼市几经起伏，市场波动较大，先是成交量及成交价格的快速拉升，接着又出现
2、市场观望，然后是回归理性； 1月海南获批国际旅游岛，催生了海口楼市1月份的火爆，成为2010年最高纪录，也是近几年以来单月成交量最高的一个月。 成交量和成交价格大幅上涨，市场呈现供不应求之状，过快上扬的价格在2月份的成交结果有所体现，但同时观望情绪上升，使得本月成交量大幅下降，成交量较1月份下跌39.03%。3月，商品房市场一反上月低迷状态，成交量为34.42万平方米，较上26.15万平方米相比，增加31.24%。6-9 月成交最为惨淡，平均月成交量未达到5万平方米。,商品房成交均价分析：2007-2010年，海口商品房成交均价呈直线上涨趋势，从2007年的4000元/不到涨至2010年突破7
3、500元/大关。,2007-2010 年，海口房价呈直线上涨趋势。2007年，海口商品房均价不到4000元/平方米，到2008年，均价攀升至4106元/平方米，同比上涨32.61%，2009年成交均价上涨幅度为23.83%，平均每平米上涨1000元。而2010年，海口商品房均价突破7500元/平方米大关，为7699.17元/平方米，相比去年上涨幅度高达44.46%； 随着海南省国际旅游岛建设的实施，海口市房地产得到迅速发展，未来房价将不断攀升。2010年在品牌地产商的推动下，海口市商品房销售均价跃上7500元/大关。2011年1至5月，海口市商品房销售均价为9882元/，接近10000大关。,
4、20072011年5月海口市商品房价格走势图,2010年是房地产市场的调控政策较为密集的一年，从上半年国务院的“4.17调控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2011年1月26日的“国八条”，调控内容涵盖土地、税收、贷款等多方面的内容。 政府出手调控住宅市场，大大地打击了投机、投资需求，而“限购”政策未涉及到办公市场，投资目光将转向住宅以外的商业地产，这无疑给了办公市场极大的发展机遇。,小结：,Part 2,海口市写字楼市场分析,宏观环境政策环境,2010年国际旅游岛的获批，掀起海口投资建设的 热潮，大量有实力的开发企业入驻海口，从而带 动海口写字楼市场的火热。,近几年，海口市GDP增速加
5、快，社会固定资产投 资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持 续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加 快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提 供了利好机遇。,2010年楼市调控密集，2011年将继续从严，但 调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转 向未受调控限制的商业地产，从而为商业地产 带来重大发展机遇。,楼市调控 利好,国际旅游岛 利好,经济发展 利好,写字楼发展：海口写字楼市场处于初级向中级发展阶段，高端 写字楼空缺。,发展现状,1,成长型企业主导写字楼市场：成长型企业的大量涌现，使海口写字楼市场摆脱了多年的低靡。,1,中档写字楼成为市场主力：2010年开盘的销售的写字楼主要以
6、中档价位为主，其中有相当部分写字楼售价几乎同住宅相当，销售效果较好,2,国贸区写字楼价格高居不下：国贸区域价格高居不下，主要是因为部分老牌写字楼价格始终坚挺的缘故，而新盘中价格适宜。,3,4,旧型高端写字楼多租少售：90年代以来，海口旧型高档写字楼从以大户型的高价出售时代走向低价租赁阶段。代表性的有南洋大厦、珠江广场等，销售情况与90年代初有天壤之别，由高价出售到现在低价租赁，而且租金呈下降趋势。,5,高端写字楼成为市场新宠：目前海口现有的写字楼在档次和功能配套已不能满足市场需求的期许，市场呼唤适应经济新时代要求的高品质纯写字楼。,写字楼类型： 目前海口写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、
7、五星级商务套房、可住可商写字楼、租比实际的旧型写字楼。,写字楼现状,2,类型,新型纯商务 写字楼,如：海湾国际大厦、海南时代广场、海口财富广场、财富中心、国贸中心、北京大厦、星华大厦等；,“可住可商”的商住楼,如：半山花园海天商务阁、申鑫国际广场、豪富大厦、中盐大厦等；,“租比买实际”的旧型写字楼,如：南洋大厦、珠江广场、景瑞大厦、华能大厦等；,星级酒店宾馆的“五星级商务套房”,如：黄金海景大酒店、文华大酒店、海景湾大酒店、海口国际商业大厦等。,写字楼分布,3,海口市写字楼主要集中在龙华区的国贸片区、其他地区如海甸岛、海秀路、海府路有零星分布，但是不具规模。,本案,海口写字楼租售情况,物业细分
8、 目前，海口市场上的写字楼主要为2000年以前的项目，主要以商住为主，占整个市场的34%。商务办公与居家生活混为一体，是海口写字楼市场的惯常现象，入驻企业主要以中小企业为主。不少的公司一直是居民区或电梯公寓与商务办公场地混用。,写字楼租售情况 在海口写字楼中，在售项目仅有三个，分别是天邑国际、证大国际金融中心和海控国际广场，占比为9%；在租项目占据市场主导，比例为57%，在建项目有5个，有2个位于国贸区，分别是安中玉沙广场和海湾国际；3个位于未来的新国际金融区域大英山，分别是国瑞大厦，海南大厦国际金融中心。,出租率：87%以上,出售率（在售）：52.01%,面积分割 目前，海口市场上的写字楼在
9、面积分割方面从80至500平米不等，其中，300-400平米的面积最多，占整体的24%，其次为120-200平米，占17%，整层出租的写字楼仅有琼泰大厦，80平米也下、500平米以上较少。,写字楼档次 商务写字楼整体品质不高。目前海口办公楼宇的发展状况仍落后于内地发达城市的发展速度，尤其在硬件设施配置、软性配套服务功能、智能化建设等方面均无法达到等级写字楼的发展水平，这在一定程度上与本地区市场创业者对办公场所环境品质的追求，以及对智能化设施的认知程度有很大关系。,面积分割与档次分析：300-400平米占市场主流，写字楼整体档 次不高，鲜少有智能化配套,写字楼售价/租金 售价：海口在售写字楼为天
10、邑国际与证大金融中心，均价分别为33000元/平方米和21000元/平方米。 租金：市场上在租写字楼租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米这个价格区间占据市场主导，比重为57%，主要是因为海口大部分写字楼为2000年以前建成的写字楼。尤以1996年前后居多，该批写字楼无论在物业折旧或是在办公配套上均较差，因此，租赁价格相对较低；高租赁价格集中在2006年左右民间称高端写字楼，海口高档写字楼数目较少，因此所占比重较低。,车位售价/租金 售价：近几年，车位也如同房价的攀升一样水涨船高。据本次调查，海口写字楼已没有10万以下的车位出售，最低车位价为11.8万/个，最高达
11、到25元/个； 租金：目前，市场上，在租写字楼车位租金多在110-150元/月之间，占总体的65%；财富中心车位租金为全市最贵，为300元/月。,售价/租金,智能化 目前，海口写字楼中，拥有智能化的仅有3家，分别为天邑国际、证大金融国际金融中心和北京大厦，仅占总体的11%，其余写字楼均未有智能化，为仅具备原始的办公写字楼功能。,电梯品牌选择 根据调查，海口市写字楼在电梯的使用上主要选择日立、三菱、OTIS等，其中，日立牌电梯使用率最高，占总的26%，其次为三菱，占22%，OTIS占19%，其余品牌使用率相对较低。,软硬件配套,目前市场上，中端写字楼的面积主要集中在300-400平方米；,1,早
12、期和近期比较高端的写字楼面积以300-400平方米为主，但这种产品在市场上的数量不多，基本上国贸和世贸大厦有这种产品，琼泰大厦是整层出租，其他大平米的都比较少；,2,近年来商务公寓面积开始进一步趋向合理化，而市场的认可度进一步增高，走向两个方向，偏投资为主的商务公寓与偏办公性能为主的商务公寓都有一定的市场支撑；,3,4,商务公寓的面积大多集中在80-150平方米之间；,5,商务公寓的市场占有率在不断提高，纯粹的高端写字楼产品有，但上升势头不明显，相反综合性的办公产品，例如与酒店公寓混合，与商务公寓混合，与酒店混合等的办公楼有一定的发展趋势。,产品：产品集中在300-400平方米为主，300平方
13、米以上大多属于早期 产品，商务公寓的面积大多集中在80-150平方米。,客户情况：购买写字楼的客户集中在房地产、旅游、实业、金融证券以及贸易等行业，置业目的中，偏向投资与自用客户最多。,客户行业情况：大多集中在房地产、旅游、实业金融证券以及贸易等行业；,1,客户投资写字楼的占据了30%以上的比例，同时额外有很多客户看重的是投资价值与自用互相结合，看重写字楼目前的升值潜力特征；,2,客户来源比较分散，但总体以北京、上海、山西等地的投资客为主；自用客户以本地运营的客户为主；,3,4,投资客户以个人散户投资为主，公司投资较少，更多的客户来源于对海南有较多的了解，对写字楼的口碑传播要求比较高，他们与海
14、南都有较大的联系，岛内的客户口碑是关键；,5,近年来贸易类的客户数量减少较大，但伴随未来国际旅游岛的定位以及可能的免税岛概念的细化，贸易类客户将进一步增加；,6,整体的写字楼客户群体，超过50%以上属于岛外客户购买，这使得区域写字楼消化速度受到一定影响。,价格：海口的写字楼价格近年来上升幅度较大，均价达21000元/平米，租金在30-50平米之间的居多。,整体目前市场上，高端写字楼价格均价在2万元/平方米以上；,1,在2003年到2010年之间，海口写字楼价格基本实现了翻一番的目标，整体均价从原来的4000元/平方米提升到了20000元/平方米以上；,2,目前写字楼的租金分为三个层级，分别为3
15、0-50元/平方米/月，50-80元/平方米/月，80-110元/平方米/月，其中30-50平米的租金期间占比例较大，整体出租率较高；,3,4,海口整体写字楼价格在全国生活城市中并不高，尤其是客户群体主要来源于上海和北京，相对于这些一线城市，海口的写字楼价格对比比较低，价格低洼是海口写字楼市场能够获得投资客关注的一个重要原因。,未来发展趋势：住宅市场的萎靡，海口的写字楼尤其是高档的写字楼有较大的发展空间。,海口写字楼的潜在市场容量较大，但目前面临的潜在竞争比较激烈 但是海口发展写字楼缺乏足够的产业支撑，目前开发商务办公要控制好。,海南“国际旅游岛”和海口“3+1”的规划将带动旅游业、旅游地产和
16、旅游服务业的发展，增加对写字楼的需求,海口十一五产业发展导向重点强调发展第二产业，培育发展一部分第三产业,海口作为海南省的省会城市，会吸引想到海南开发市场的公司在此落户作为总部辐射其他城市,海口目前产业大部分属于非成长型企业，对写字楼的支撑作用不够,海口旅游和地产行业发展比较强劲，但是这两个行业并不是写字楼的刚性需求者,海口第三产业一方面数量缺乏，另一方面实力有限，以中小企业居多,小结：,1、国家对房地产住宅市场的宏观调控政策极大地打击了住宅投资市场，抑制投资需求，却利好商业市场；,2、前几年，海口“半拉子”工程的处理政策加大了写字楼市场的供应量，目前已经逐步清除，未来的海口写字楼将步入专业化发展的道路；,3、海口写字楼在最近五年出现较大的波动，虽然整体供应量不大，但因市场需求不是很旺盛；供需并未出现矛盾的局面；,4、海口写字楼在经历了几个阶段的发展，目前正在逐步走向正规化、专业化的道路，低档次的写字楼将逐渐淡出市场；,5、租赁市场相对活跃
